Veamos la doctrina del Tribunal Supremo sobre la extinción de los arrendamientos de local de negocio cuando el contrato se celebró antes del 9 de mayo de 1985 y el arrendatario es una persona física.
Antes de nada debemos recordar que la disposición transitoria tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 establece las reglas de extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio cuando el contrato de arrendamiento se celebró antes del 9 de mayo de 1985.
De dicha norma destacamos el siguiente párrafo:
«Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.»
Pongamos como ejemplo el supuesto analizado en una sentencia por el Tribunal Supremo, teniendo en cuenta que:
Se trata de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado antes del 9 de mayo de 1985 en el que el arrendatario es persona física, si bien en dicho contrato se subrogó, antes de la entrada en vigor de la actual LAU (antes del 1 de enero de 1995), otra persona distinta en la posición del originario arrendatario.
Pregunta:
¿Seguirá vigente el arrendamiento hasta el fallecimiento o jubilación del último arrendatario o se extingue el contrato de arrendamiento por transcurso del término legal previsto en la Disposición Transitoria 3ª de la LAU de 1994?
Veamos la respuesta que da el Tribunal Supremo.
El supuesto planteado era el siguiente:
1.- La mercantil xxxxxxx que es propietaria de una estación de servicio, interpuso demanda sobre extinción de contrato de arrendamiento de local de negocio frente a D. Tomás (arrendatario).
2.- El contrato se refería al local dedicado a bar ubicado junto a una gasolinera.
3.- El contrato de arrendamiento primitivo se había celebrado en el año 1964 siendo arrendataria doña Esperanza, la cual traspasó el local a don Epifanio, padre del arrendatario actual.
4.- En fecha 28 de junio de 1994 (antes de la entrada de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994) el Sr. Epifanio se jubiló, comunicándose que su hijo don Tomas se subrogaba en el contrato de arrendamiento.
5.- La sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de extinción.
6.- La mercantil xxxxxxx recurrió en apelación y la Audiencia Provincial estimó el recurso y declaró extinguido el contrato de arrendamiento del local al considerar que la situación del demandado Sr. Tomás es de tercera titularidad dentro del arrendamiento.
La Audiencia Provincial entendió que el espíritu de la ley es contrario a que se prorrogue la situación más y que, tras un primer traspaso y una subrogación, una segunda subrogación no permite al subrogado acogerse a la norma transitoria (Disposición Transitoria 3.ª LAU de 1994) para prolongar al arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento con posibilidad de posteriores subrogaciones.
7.- El arrendatario don Tomás, al no estar de acuerdo con esta sentencia, recurrió en casación ante el TRIBUNAL SUPREMO.
Respuesta del Tribunal Supremo:
«…El recurso ha de ser estimado por cuanto la solución adoptada por la Audiencia es contraria a la adoptada por esta Sala en supuestos sustancialmente iguales, siendo representativas de dicha postura las sentencias citadas por la parte recurrente y, más recientemente la sentencia núm. 34/2019, de 17 de enero, la cual se expresa en los siguientes términos:
«…los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Transitoria 3ª, B.3. párrafo primero). (…)
El arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente.
De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente».
Hay que tener en cuenta que el arrendamiento en cuestión estaba sujeto a la anterior LAU 1964, con derecho del arrendatario a sucesivas prórrogas legales y por ello la nueva ley extendió la vigencia del contrato al menos hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario que hubiera accedido a dicha posición en el contrato cuando aún existían dichas prórrogas.»
En igual sentido que la anterior sentencia, se pronuncia nuevamente el Tribunal Supremo en esta sentencia del año 2023, citando a su vez la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de fecha 14 de octubre de 2022 declarando lo siguiente:
«Sobre el problema ahora suscitado acerca de la interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994, la Sala ha mantenido que los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 – como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (disposición transitoria tercera, B.3, párrafo primero). Cuando la disposición transitoria tercera se refiere al arrendatario hace alusión al que lo sea a la entrada en vigor de la LAU de 1994, con independencia de que sea el originario arrendatario o el que hubiera ocupado su posición contractual por traspaso (sentencia 279/2022, de 31 de marzo, entre otras).
La disposición transitoria tercera respeta los derechos adquiridos que traen causa del originario arrendatario (sentencia de pleno 669/2022, de 14 de octubre, que ratifica la doctrina de la sala).
En el presente caso el contrato de arrendamiento data de 1981, por lo tanto anterior al 9 de mayo de 1985, del que trae causa el arrendatario actual, por traspaso efectuado en 1988.»
Os recomendamos la lectura de otra de nuestras publicaciones sobre la duración del arrendamiento de local de negocio cuando el arrendatario lo sea por traspaso que se produjo antes de la entrada de la actual LAU.
Partiendo de que el arrendatario es persona física, en los arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el contrato podrá continuar a voluntad del arrendatario primitivo hasta su jubilación o fallecimiento, o también podrá continuar en el mismo, si así lo desea, el arrendatario que bien por subrogación o traspaso sea el arrendatario antes de la entrada en vigor de la actual LAU de 1994 en fecha 1 de enero de 1995.
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