Dicha norma establece el marco legal transitorio para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Como sabéis, aunque la actual ley de arrendamientos urbanos (29/1994) se aplica a los contratos suscritos después del 1 de enero de 1995, los que se hicieron con anterioridad siguen regulándose por las leyes que en aquél entonces estaban vigentes. Lo que ha hecho la vigente LAU en sus disposiciones transitorias es establecer unos mecanismos para ir extinguiendo los contratos de prórroga forzosa y renta antigua y para acomodarlos a los nuevos tiempos.
Este artículo sólo trata de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, y más concretamente hablaremos de la extinción del arrendamiento de local por jubilación del arrendatario.
La citada Disposición Transitoria Tercera, apartado B de la LAU 29/1994 establece lo siguiente:
– Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera un persona física se extinguirán por su jubilación, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. Si el cónyuge del inquilino jubilado no se subrogase en el contrato, podrá hacerlo un descendiente siempre que continúe con la misma actividad.
Por tanto, las únicas personas que pueden sustituir al arrendatario jubilado serán su cónyuge o su descendiente, siempre y cuando continúen con la misma actividad.
La pregunta que muchos visitantes de nuestra web nos hacen, es si cabe la extinción del arrendamiento de local por jubilación del arrendatario en aquellos casos en los que el sujeto aunque esté jubilado sigue al frente del negocio.
En este punto, lo primero que hemos de resaltar es que no se trata de una cuestión pacífica entre los Tribunales y la doctrina, aunque el Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente al respecto en sentencia de 21 enero de 2013. Como veremos existe polémica entre aquellos (principalmente los Tribunales) que piensan que el mero hecho de la jubilación lleva aparejada irremisiblemente la extinción del contrato de arrendamiento (salvo que se subrogue el cónyuge o descendiente), y otros ( la doctrina) que opinan a la luz de la promulgación del Real Decreto 5/2013 de 15 de marzo, de medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo, que sólo en el caso de que el arrendatario se haya jubilado en la misma actividad a que se dedicaba en el negocio alquilado.
Veamos a continuación, aunque sólo sea telegráficamente, los razonamientos que ambas posturas mantienen sobre la extinción del arrendamiento de local por jubilación:
1ª.- El Tribunal Supremo en sentencia de 21 de enero de 2013 (Sala 1ª) ha declarado que:
» A) Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 establece que: «(..) como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».
B) Atendida la doctrina jurisprudencial expuesta el motivo aducido por la parte recurrente ha de decaer ya que, superada por esta la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales existente en materia de extinción del contrato de arrendamiento por jubilación del arrendatario, la sentencia objeto de impugnación en el presente recurso de casación resulta plenamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala al declarar la extinción del contrato de arrendamiento por la jubilación acreditada en el proceso del arrendatario, con independencia de que el mismo continúe o no al frente de la actividad comercial desarrollada en el local objeto del contrato.»
2ª.- Un sector de la doctrina considera que sólo puede entenderse que el arrendatario se ha jubilado cuando lo hace en la misma actividad que suponía la dirección del negocio, pero no si la jubilación es consecuencia de otra función laboral o administrativa distinta. Esta corriente opina que la sentencia del Tribunal Supremo anteriormente citada es de fecha anterior a la promulgación del Real Decreto 5/2013 de 15 de marzo de medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo, que establece que «el disfrute de la pensión de jubilación en su modalidad contributiva, será compatible con la realización de cualquier trabajo por cuenta ajena o por cuenta propia del pensionista».
Este razonamiento que impediría la extinción del arrendamiento de local por jubilación lo considero bastante interesante, aunque no me consta que todavía haya sido estimado por ningún Tribunal dado el poco tiempo que lleva en vigor el Real Decreto 5/2013, así que cuando tenga noticias de ello lo comentaré en un próximo artículo.
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Mi padre, ya jubilado, tiene un negocio familiar con un contrato de renta antigua, a mi madre le quedan 3 años para jubilarse y es ella quien lleva ahora el negocio.
¿Podría continuar mi madre con este contrato de renta antigua hasta su jubilación?