Aunque la facultad del Presidente para autorizar obras urgentes en la Comunidad no viene expresamente recogida en el texto de la Ley de Propiedad Horizontal, entendemos que por remisión de lo dispuesto en el artículo 14 c) y artículo 20 c) LPH, el Presidente tiene atribuciones para acordar obras urgentes cuando no exista el cargo de administrador.
La Ley de Propiedad Horizontal en los artículos que acabamos de citar recoge entre las atribuciones contempladas al administrador de la Comunidad la de acordar las reparaciones y medidas que resulten urgentes y necesarias para la finca.
De esta manera, aunque dicha atribución le corresponde, como decimos, al administrador de la Comunidad por expreso mandanto de la Ley, consideramos que también el Presidente tiene capacidad para llevarlas a cabo cuando la Comunidad no cuente con un administrador designado.
Artículo 14 c) LPH: » A la Junta de propietarios le corresponde: ….. c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).»
Artículo 20 c) LPH: » Corresponde al Administrador: c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.»
Contemplada la facultad del Presidente para autorizar obras urgentes en la Comunidad (por remisión de los precpetos citados), la Ley exige que una vez llevadas a cabo, se de cuenta de las mismas a los vecinos, por lo que habrá de darse cuenta a la Junta de propietarios, en el menor tiempo posible, de los pormenores de dichas obras.
– Sentencia AP Jaén (sección 2ª) de 5 octubre de 2006: » … existen actuaciones u obras que no precisan de la previa autorización de la Junta de propietarios, pudiendo ser acordada directamente por el administrador (en este caso, el Presidente) en base al art. 20 c) LPH antes citado y sin perjuicio de su posterior dación de cuenta a la Junta de propietarios, se estima que de la testifical practicada lo que resulta es precisamente la urgencia de la reparación efectuada en cuanto que, caracterizada la misma por el dato de que la necesidad de la obra venga exigida bien para evitar un daño inminente o bien, incluso, una incomodad grave…»
– Sentencia AP Sevilla (Sección 5ª) de 3 febrero de 2004: » El Presidente de una Comunidad de Propietarios ejerce también las funciones de secretario y administrador cuando estos cargos no existen en la Comunidad, como es el caso. Y es función del mismo atender la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta a los propietarios (art. 20 c) de la LPH). En el ejercicio de estas facultades el Presidente de la Comunidad de Propietarios ordenó la ejecución de unas obras de reparación y mantenimiento que eran urgentes, imprescindibles y necesarias porque si no se hacían las viviendas terminarían siendo inhabitables, y a continuación convocó Junta de Propietarios el 27 de septiembre de 2001, en la que se informó de la obra ejecutada, y del importe de reparación manifestando todos los propietarios asistentes su conformidad con ello.»
Si en la comunidad de propietarios existe el cargo de Administrador, éste es quien tiene atribuidas por Ley las competencias para disponer las reparaciones y medidas que resulten urgentes. Si no exisitera el cargo de Administrador, el Presidente también tendrá dicha facultad. Aunque en otro artículo hablaremos sobre la responsabilidad del Administrador o Presidente en estos casos, baste decir por ahora, que se podrá pedir responsabilidad si ha faltado previsión normal, pero no cuando ha surgido el problema de forma inesperada.
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Somos una comunidad de Propietarios y hay que acometer una obra urgente de impermeabilización y sustitución del solado existente por otro.El Presidente de comunidad ha dado una garantia que consta en Acta de 6 años,no se expresa esta garantia en el presupuesto de la empresa que vá a realizar la obra. Mi pregunta es ....... Como propietario ¿puedo pedir legalmente la Garantía por escrito de 6 años ,dicha por el Presidente en "ACTA"?...... ¿puedo exigírsela antes de abonar mi cuota de derrama?......en caso de hacer caso omiso a mi carta certificada pidiéndosela,puedo exigir antes del pago esa garantía por escrito?. Muchas gracias.
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Buenas tardes. En mi comunidad, que cuenta con administrador, y con junta directiva formada por presidente, secretario y dos vocales, se acaban de acometer ciertas reformas, aprobadas en junta con presupuesto y contrato. Durante la ejecución de las mismas, la empresa constructora informa a la presidenta ( no a la administración ), de forma verbal, de que el forjado de la fachada esta deteriorado y convendría cambiarlo. Esta ( la presidenta ), da su conformidad, sin conocer el alcance y precio de la reforma, de la partida no incluida en contrato. Al finalizar, nos encontramos con un sobrecoste de casi 15.000 euros que nos reclama la empresa constructora. Estamos obligados al pago, aun atendiendo a un presunto dolo por parte de la empresa?? Muchas Gracias
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Hola, como presidenta propuse pintar el garaje de la comunidad, ya que desde la construccion del edificio, hace ya 22 años, no se ha pintado nunca y tambien propuse de poner una alarma de incendios, y en la junta, la administradora hizo mas fuerza con los vecinos en la instalacion de la alarma mas que en el tema de pintar y que yo referia con mas urgencia.. bueno, el caso es que al hacer ella tanto hincapié pues los vecinos no tuvieron otro remedio que aprobarlo.. y ahora despues de 3 meses quiero saber si hay cuotas de mantenimiento y me dice su secretaria que hay 3 cuotas trimestrsles al año y 1 anual y ademas me dice que si una vez instalados los detectores de humo resulta que la centralita que tiene 22 años no funciona pues que habra que hacer otro presupuesto, cosa que ya en su dia, hace 3 meses, la administradora nos cobró una derrama de 1400 euros por la instalacion y ahora me entero de todo lo demas porque no se nos comunicó a los vecinos en la junta extraordinaria... El caso es que yo NO quiero tanto gasto para la comunidad, porque la cuenta comunitaria siempre queda a 0, y le estoy diciendo a la administradora que anule mi propuesta que ademas no la he firmado y ella me dice que se instalará en septiembre con el nuevo presidente, algo que no quiero que suceda porque este didpositivo conllevara una serie de gastos que l comunidad no puede acarrear, y entonces mi pregunta es si puedo anular esta mi propuesta, que ademas era una segunda propuesto puesto que la primera era la de pintar el garaje, Muchas gracias
Hola,
La presidenta de mi comunidad si avisar al administrador y a todos los vecinos del edificio cambio el bombin de la puerta del portal porque algunos vecinos se quejaron de la dificultad de abrir esa puerta. Tras el cambio del bombin no podía abrir la puerta del portal. Se lo comunique al administrador y me dijo que no sabía nada. Me comentó que se lo.diria a la.presidenta para que me facilitará una llave nueva porque ocurrió durante el confinamiento. La presidenta se negó a facilitarme una llave de acceso y tras el confinamiento fui a la ferretería hacer una copia de la llave de uno de mis vecinos.
El cambio del bombin se hizo para facilitar el acceso al edificio de unos pocos, nadie se quejó tras el cambio del bombin solo yo.
Tiene la comunidad obligación de devolverme el dinero de lo que me costó la copia de la llave de la.puerta del portal ?
A quien tengo que entregar la factura ?
La presidenta puede asumir el cargo de cambiar el bombin de la puerta del.portal sin consultarlo con el administrador y se puede negar a facilitar la nueva llave a los vecinos ?