Falta de pago de la renta de un local por fuerza mayor

Se alega la falta de pago de la renta de un local por fuerza mayor debido al cierre decretado por el estado de alarma por el coronavirus.

Se justifica por el arrendatario la falta de pago de la renta de un local por fuerza mayor en un procedimiento de desahucio interpuesto por el arrendador.

PANTEAMIENTO del asunto:

1.- Una Sociedad Limitada alquiló un local en Noviembre de 2019, pactándose una carencia en el pago de la renta hasta el 31 de diciembre de 2019, una renta de 2300 euros más IVA hasta el 31 de marzo y, a partir de esa fecha, una renta mensual de 2500 euros más IVA.

2.- La empresa arrendataria deja de pagar la renta correspondiente a los meses de marzo de 2020 a junio de 2020, así como los gastos de luz.

3.- La parte arrendadora interpone un procedimiento de desahucio por incumplimiento del contrato y de reclamación de la cantidad adeudada.

4.- La arrendataria justifica el impago de la renta de marzo a junio por el deceto del estado de alarma que le hizo cerrar el negocio, encontrándonos ante un supuesto de fuerza mayor que exoneraría al arrendatario del pago de la renta, y que se habría alterado el equilibrio económico del contrato por la situación antes descrita, por lo que no se habría producido un impago.

Antes de nada recordamos lo establecido en los artículos  1.182 y 1.184 del Código Civil:

artículo 1.182 C. Civil:

«Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora.»

artículo 1.184 C. Civil:

«También quedará liberado el deudor en las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible».

¿Qué resuelve el Juzgado en el juicio de desahucio sobre el supuesto de fuerza mayor alegado por la arrendataria?

Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Cáceres, sentencia de 11.08.2020:

1.- Según reiterada jurisprudencia, en los supuestos de liberación de las obligaciones de hacer del artículo 1.184 Código Civil, esto es, la imposibilidad legal o física, son extensibles a las obligaciones de entregar cosa determinada, pero el Tribunal Supremo viene afirmando que cuando la obligación consista en una deuda dineraria no cabe alegar la imposibilidad del cumplimiento, admitiendo todo lo más el incumplimiento temporal o mero retraso (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015 y 13 de julio de 2017).

2.- La jurisprudencia viene admitiendo como una de las excepciones al principio «pacta sunt servanda» (el contrato obliga a los contratantes), el supuesto de que se produzca una alteración sobrevenida de las circunstancias o cláusula «REBUS SIC STANTIBUS«, excepción de construcción jurisprudencial que tiene por finalidad la modificación del contrato encaminada a compensar el desequilibrio de las prestaciones causado por dicha alteración sobrevenida, habiéndose negado tradicionalmente por la jurisprudencia efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato a tal alteración de las circunstancias, salvo cuando no sea posible de otra forma el equilibrio de las prestaciones.

3.- La conocida sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 viene a establecer el carácter normalizado y no excepcional de la cláusula REBUS SIC STANTIBUS objetivando la valoración de la incidencia que motiva el cambio de circunstancias sobre la base de dos parámetros:

a) determinar si la alteración frustra o hace inalcanzable la finalidad económica primordial de contrato y, además, quiebra la conmutatividad del contrato, expresada en la equivalencia o proporción entre las prestaciones.

b) la valoración de si el incidente o circunstancia sobrevenida entra dentro del riesgo normal del contrato (o está prevista expresamente en el contrato) o no, esto es, si realmente constituye una circunstancia imprevisible en el marco de la relación negocial de que se trate.

4.- Pues bien, el cierre forzoso de los negocios al público acordado por el Gobierno al declarar el Estado de Alarma frustra la finalidad económica primordial del contrato, que es la venta al público de ropa y complementos en el establecimiento arrendado, quebrando la conmutatividad del contrato, al romper el equilibrio entre las prestaciones, pues para la mercantil arrendataria la posesión del local ya no tiene el valor económico que tenía al celebrar el contrato, puesto que no puede utilizarlo para desarrollar su negocio, obteniendo los correspondientes ingresos.

Por otra parte ni se trata de un riesgo normal dentro del contrato ni era previsible ni tampoco evitable.

5.- Concurriendo, por tanto, una alteración sobrevenida y sustancial de la base económica del contrato que ha roto la equivalencia de las prestaciones, resulta necesario reequilibrar tal equivalencia, y, con tal finalidad hemos de considerar que, por una parte, el arrendador ha puesto a disposición del arrendatario el local de negocio, y que si bien no se ha cumplido la finalidad económica esencial del contrato, la posesión del mismo (conservación de mercancías, desarrollo de su trabajo de oficina, conservación de rótulos, etc.), le ha reportado una utilidad, que debe remunerarse, sin que se pueda hacer recaer únicamente sobre el arrendador las consecuencias de la situación excepcional que se ha vivido.

6.- En el presente caso, la arrendataria no pagó la renta correspondiente al mes de marzo, ni siquiera la correspondiente a los 13 primeros días del mes, antes de que se declarase el estado de alarma, ni cantidad alguna correspondiente a la de abril, a la de mayo, a pesar de que a partir del 11 de mayo podían reabrir los comercios minoristas, ni la de junio, a pesar de que el 21 de junio finalizó el estado de alarma, ni tampoco consta pagada la de julio.

También ha dejado de pagar los suministros que se reclaman, cuyo pago le correspondía.

Tampoco consta que tomara la iniciativa dirigiéndose al arrendador en solicitud de una moratoria, un aplazamiento o una rebaja en la renta.

Sin perjuicio de que debe rebajarse la renta adeudada en los términos que más adelante se analizará, se ha producido un incumplimiento contractual que, conforme a lo previsto en el artículo 35 y 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene como consecuencia la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, debiendo estimarse la acción de desahucio ejercitada.

7.- Respecto de las rentas adeudadas y reclamadas, la mercantil arrendataria debe pagar la renta correspondiente a los 13 primeros días de marzo, hasta que se declaró el estado de alarma, y a partir de ese momento, en aplicación de la cláusula REBUS SIC STANTIBUS antes citada y de la jurisprudencia que la desarrolla, debe reducirse la cantidad de la renta a percibir por la parte arrendadora, como ya se ha explicado con anterioridad, para recuperar el equilibrio contractual.

La parte demandada no ha aportado datos de disminución de ingresos o de ventas sobre los que pueda basarse el cálculo a realizar, en la línea del art. 3 del Real Decreto 15/2020, por lo que, prudencialmente, SE VA A REDUCIR A UN 25% DE LA RENTA PACTADA durante el tiempo que tuvo que cerrar el local como consecuencia de la declaración del estado de alarma.

CONCLUSIÓN:

En esta sentencia que acabamos de analizar, se alega la falta de pago de la renta de un local por fuerza mayor acordando el Juzgado reducir en un 25% la renta pactada durante el tiempo que ha durado la declaración del estdo de alarma, aplicando la cláusula «rebus sic stantibus».