En el régimen de propiedad horizontal a cada piso o local le corresponde la copropiedad, con el resto de vecinos del inmueble, de una serie de elementos y servicios comunes.
A cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación que quedará fijada en el título constitutivo y que servirá de medida para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
¿Qué es la cuota de participación en una comunidad de propietarios?
La cuota de participación es el porcentaje con el que cada piso o local independiente participa en la copropiedad de los elementos comunes y que sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
¿Dónde aparece la cuota de participación de cada piso o local?
La cuota de participación aparece reflejada, además del título constitutivo, en la escritura pública de propiedad de cada piso o local.
Cuando se describa dicho elemento privativo en la escritura, aparecerá el porcentaje de participación expresado en centésimas que el piso o local tiene asignado en la copropiedad de los elementos y servicios comunes.
EJEMPLO:
El piso 3º-A de un edificio tiene asignado una cuota de participación del 2,300%, mientras que el local nº 5 de los situados en la planta baja tiene asignado una capota de participación de 3,800%.
La suma de las cuotas de participación de todos los elementos privativos del edificio (pisos, locales, cocheras, etc.) debe sumar el 100% del inmueble.
¿Cómo se fija la cuota de participación?
El Título constitutivo es el documento esencial en toda Comunidad de propietarios, pues a través del mismo se conocerá la descripción del edificio, los servicios e instalaciones comunes de que dispone, la descripción de los pisos y locales que forman parte del inmueble y las cuotas de participación de todos los elementos privativos.
En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece como se fija la cuota de participación de cada piso o local con respecto a la totalidad del edificio y a tal efecto dispone:
«Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.»
1.- La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.
2.- Su situación y emplazamiento interior o exterior. (Esto incide sobre todo en los locales de negocio, pues no es lo mismo un local trasero que en la fachada principal).
3.- El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes.
La conjugación de los dos últimos parámetros, emplazamiento y uso de elementos comunes, es lo que normalmente hace que dos pisos por ejemplo, o un piso y un local, con los mismos metros útiles no tengan asignada la misma cuota de participación en el Título constitutivo, no existiendo por mor de estos parámetros una regla matemática de que a igual número de metros, igual cuota de participación.
Está claro que no es lo mismo un piso de igual superficie útil a otro pero que tienen muy distinta situación, uno es interior y el otro es exterior; o la altura, ya que no es igual un piso primero que un ático o los metros de terraza que tenga; tampoco sería justo que los locales de negocio con los mismos metros que un piso, tuviesen la misma cuota de participación cuando los primeros no hacen uso de ciertas instalaciones generales como ascensores, limpieza de portales, luz edificio, calefacción, etcétera.
EJEMPLO:
El piso 4º letra C, que tiene una superficie útil de 90 metros cuadrados y que da a la fachada principal se le asigna una cuota de participación del 3,800%; mientras tanto, al piso 2º letra H, que tiene una superficie de 70 metros cuadrados y que además es interior, se le asigna una cuota de participación del 2,100%.
¿Quién fija la cuota de participación de cada piso o local?
La fijación de la cuota de participación puede realizarse por:
1.- El propietario o promotor del edificio
Es la forma habitual de fijar la cuota de participación. Normalmente el promotor otorga la escritura de división horizontal del edificio y asigna a todos y cada uno de los elementos privativos una cuota de participación en el conjunto del edificio.
Para que los trasteros, buhardillas, etc., tengan independencia jurídica como la tienen los pisos y locales, deberán tener asignado una cuota de participación distinta e independiente al del piso o local, ya que si no la tienen serán considerados un anejo de estos últimos.
2.- Por acuerdo de todos los propietarios existentes
Ese acuerdo para establece la fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo habrá de ser adoptado por unanimidad de todos los propietarios. Si los propietarios quieren modificar las cuotas de participación asignadas por el promotor en el título constitutivo se requiere la unanimidad mediante un acuerdo.
3.- Por laudo o por resolución judicial
Si el promotor no ha efectuado la fijación de las cuotas de participación ni los propietarios adoptan unánimemente el acuerdo de distribución de dichos coeficientes, sólo cabe la posibilidad de acudir al Juzgado o a árbitros (laudo) y que sean ellos los que procedan a establecer las cuotas. Si se acude al Juzgado, el procedimiento adecuado será el juicio ordinario
¿Se pueden modificar las cuotas de participación fijadas en el título constitutivo?
a) O bien la unanimidad de la comunidad adoptada por la junta de propietarios. Esto en la práctica es muy difícil de llevar a cabo pues se requiere que todos los propietarios estén de acuerdo en modificar su cuota de participación.
b) O bien una sentencia que rectifique las cuotas fijadas en el título constitutivo y establezca la determinación de las que correspondan.
Si un propietario entiende que las cuotas de participación infringen los criterios de determinación del art. 5, párrafo segundo, de la L.P.H., antes de acudir a los Tribunales debe intentar un acuerdo de la Junta de Propietarios en el sentido que propugna, y sólo en caso de no lograrse la unanimidad legalmente necesaria (Art. 17.6 de la L.P.H.), es cuando habrá de acudir a aquellos.
En este caso la demanda debe dirigirse contra todos los propietarios del edificio, lo que ya supone una barrera importante para emprender este tipo de acción.
Sentencias sobre fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo
Citamos algunas sentencias sobre el modo de establecerse las cuotas de participación de los pisos y locales en el régimen de propiedad horizontal:
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia 21.05.2014:
«La superficie no es un dato que invariablemente determina la cuota de participación del piso o local. Como expresa el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , también habrá de tenerse en cuenta «su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes».
Audiencia Provincial de Málaga (Sección 4ª), sentencia 4.02.2008:
Descripción de este bloque. Utiliza este espacio para describir tu bloque. Cualquier texto es válido. Descripción de este bloque. Puedes utilizar este espacio para describir tu bloque. «Es mayoritario el sentir de la doctrina científica y de la jurisprudencia en el sentido de considerar que el artículo 5 de la LPHcontiene los criterios para la fijación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, con carácter de derecho necesario (ius cogens), en cuanto que han de ser observados, so pena de incurrir en nulidad, y entre ellos, concretamente, los parámetros relativos a la superficie útil de cada piso o local, el emplazamiento interior o exterior, y su situación, mientras que el otro criterio, relativo al uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, por su mayor relatividad y falta de objetividad, abre paso al ejercicio de la autonomía de la voluntad.
Al lado de estos criterios legales, sin embargo, el contenido del párrafo segundo del artículo 5º LPH no agota los criterios que pueden tenerse en consideración para llevar a cabo la distribución de los gastos de la comunidad, es decir, que el citado artículo no establece un numerus clausus de extremos a tener en cuenta.»
La cuota de participación determina el importe de los gastos de comunidad
La fijación de la cuota de participación en el Título constitutivo determina generalmente (y ahora explicaremos lo de generalmente) la participación en las cargas y beneficios, así como la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
» e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
Esto viene a significar que la cuota de participación fijada en el título para cada piso o local privativo es la que determina qué cantidad debe pagar a la Comunidad por gastos comunes.
Pero como observáis, el anterior artículo dice que también se contribuirá conforme » a lo especialmente establecido«, significando esta alocución, que la Comunidad de propietarios puede establecer un sistema de distribución de gastos diferente al sistema de distribución legal según cuotas de participación fijadas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal.
(EJEMPLO: que todos los vecinos paguen los gastos comunes por igual importe con independencia de que unos y otros tengan una cuota distinta de participación).
Para adoptar este acuerdo de contribuir a los gastos comunes de modo distinto a las cuotas de participación que figuran en el título constitutivo se requerirá de la unanimidad de todos los propietarios.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)
Hola.
En mi comunidad se votó por unanimidad que los gastos se distribuyeran en cuatro grupos: Generales, Escaleras, Viviendas y Garajes.
La Administradora ha decidido que cuatro de las 21 plazas de garaje no deben pagar gastos del garaje porque son plazas anejas a viviendas y porque no tienen su propia Cuota de Participación fijada en el Título Constitutivo, (las viviendas con plaza aneja tienen asignada una Cuota que coincide con la suma de la Cuota de una vivienda idéntica que no tiene anejo más la Cuota de una plaza de garaje idéntica que no es aneja a vivienda)
Esto fue lo que se votó:
– “Se establece el reparto de gastos por grupos”.
– “Se regularizaran las cuotas, conforme al coeficiente de participación y atendiendo al grupo de reparto de gastos en los que participa.”.
¿Se pueden calcular las Cuotas que les corresponden a la vivienda y a la plaza de garaje aneja para que aporten cada una en su propio grupo de gasto?
¿Se puede considerar una plaza de garaje aneja a una vivienda como una extensión de la vivienda?
¿Es legal que no contribuyan las plazas anejas a los gastos del garaje?
¿Tampoco deben pagar las derramas que sean necesarias para el garaje?
Tengo un aparcamiento en el que en la DPH no dice nada referente a la ocupacion del garage ni de los coeficientes correspondientes a cada plaza, pero en la Licencia de obras dice expresamente que hay 11 plazas de aparcamiento y en ella existe un plano donde estan dibujadas, el promotor vendio y escrituro 12 plazas “divididas intelectualmente” en diferentes %, la 12 ava incumplia la normativa urbanistica y el arquitecto no ASUMIO, la ampliacion, al promotor le intereso realizarla para poder dividir la planta atico en dos tambien ilegalmente dandole esta plaza al atico 2ª, ni las 11 plazas ni las 12 se mencionan en el titulo constitutivo, pero las 11 estan incluidas en el titulo constitutivo porque estan en el plano con que se obtuvo la Licencia, nos constar que no se ha solicitado ninguna Licencia mas y por tanto no se ha modificado el Titulo Constitutivo, ¿cual es la quota de cada plaza?
Hola,
En mi comunidad, edificio viejo, han cambiado las tuberías de calefacción y han puesto contadores individuales para cada vivienda. Se ha estimado un fijo y luego se pagará el consumo. La parte fija está por igual para todos los vecinos.
Debería la parte fija hacerse por cuota de participación?
La ley de propiedad horizontal dice algo al respecto?
Gracias y un saludo
Buenos días.
En mi comunidad en las escrituras de todos los pisos no pone la cuota de participación de cada uno de ellos. Por lo que las calculamos los vecinos con los valores catastrales de las viviendas bajos. Es esto correcto?
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola en mi edificio hay local primer y segundo piso tenemos una cuota de participación de 33% pero la terraza la tienen asignada a derecho de vuelo y uso la que me vendio la casa y el local esto es legal que puedo hacer el primer y segundo piso no podemos subir ala terraza
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Buenos días:
Mi pregunta es doble:
1º ¿Es correcto que los bajos (viviendas)que no tengan entrada por el portal tengan una cuota de participacion cero? ¿en ese caso su voto tambien valdría cero, no?
y 2º En relación al art. 9 LPH me gustaría que me aclarase cuales son los gastos comunes que se consideran susceptibles de individualización.
Hola Fernando:
1.- Es imposible que los bajos tengan cuota cero de participación en los elementos comunes. En la escritura de división horizontal o Título constitutivo de Propiedad Horizontal, que es lo mismo (el Administadotr tiene o debe de tener una copia) aparecerán descritos todos los pisos y locales con su cuota de participación. Todos contiribuyen al sostenimiento del inmueble en ese porcentaje. Ahora bien, puede ser que en el Titulo consitutivo o en los Estatutos si es que los tuviese la Comunidad se exima del pago de algunos gastos a los bajos (ejemplo: mantenimiento de ascensor). Pero vuelvo a decirle, que sobre otro tipo de gastos que se puedan producir sobre el inmueble como tal (por ejemplo la fachada o los forjados) todos deben contribuir con arreglo a esa cuota de participación dispuesta en el Título constitutivo.
2.- En cuanto a que gastos comunes se consideran susceptibles de individualización, habrá que estar de nuevo a lo que aparezca en el Título constitutivo o por acuerdo unáime acordado en alguna Junta (Es habitual que en los Estatutos de la Comunidad figuren por ejemplo los gastos de calefacción o agua en el supuesto de que tengan contadores individualizados).
Mundo Jurídico Info S.L.P, es el responsable del tratamiento de los datos personales del Usuario, por lo que se le facilita la siguiente información del tratamiento:
Fin del tratamiento: mantener una relación de envío de comunicaciones y noticias sobre nuestros servicios y productos a los usuarios que decidan suscribirse a nuestro boletín. Igualmente utilizaremos sus datos de contacto para enviarle información sobre productos o servicios que puedan ser de interés para el usuario y siempre relacionada con la actividad principal de la web, pudiendo en cualquier momento a oponerse a este tratamiento. En caso de no querer recibirlas, mándenos un email a: info@mundojuridico.info indicándonos en el asunto “No Publi”.
Legitimación: está basada en el consentimiento que se le solicita a través de la correspondiente casilla de aceptación.
Criterios de conservación de los datos: se conservarán mientras exista un interés mutuo para mantener el fin del tratamiento y cuando ya no sea necesario para tal fin, se suprimirán con medidas de seguridad adecuadas para garantizar la seudonimización de los datos.
Destinatarios: no se cederán a ningún tercero.
Derechos que asisten al Usuario:
Derecho a retirar el consentimiento en cualquier momento. Derecho a oponerse y a la portabilidad de los datos personales. Derecho de acceso, rectificación y supresión de sus datos y a la limitación u oposición al su tratamiento.
Derecho a presentar una reclamación ante la Autoridad de control si no ha obtenido satisfacción en el ejercicio de sus derechos, en este caso, ante la Agencia Española de protección de datos
Puede ejercer estos derechos mediante el envío de un correo electrónico o de correo postal, ambos con la fotocopia del DNI del titular, incorporada o anexada:
Hola.
En mi comunidad se votó por unanimidad que los gastos se distribuyeran en cuatro grupos: Generales, Escaleras, Viviendas y Garajes.
La Administradora ha decidido que cuatro de las 21 plazas de garaje no deben pagar gastos del garaje porque son plazas anejas a viviendas y porque no tienen su propia Cuota de Participación fijada en el Título Constitutivo, (las viviendas con plaza aneja tienen asignada una Cuota que coincide con la suma de la Cuota de una vivienda idéntica que no tiene anejo más la Cuota de una plaza de garaje idéntica que no es aneja a vivienda)
Esto fue lo que se votó:
– “Se establece el reparto de gastos por grupos”.
– “Se regularizaran las cuotas, conforme al coeficiente de participación y atendiendo al grupo de reparto de gastos en los que participa.”.
¿Se pueden calcular las Cuotas que les corresponden a la vivienda y a la plaza de garaje aneja para que aporten cada una en su propio grupo de gasto?
¿Se puede considerar una plaza de garaje aneja a una vivienda como una extensión de la vivienda?
¿Es legal que no contribuyan las plazas anejas a los gastos del garaje?
¿Tampoco deben pagar las derramas que sean necesarias para el garaje?
Gracias.
Un saludo.
Tengo un aparcamiento en el que en la DPH no dice nada referente a la ocupacion del garage ni de los coeficientes correspondientes a cada plaza, pero en la Licencia de obras dice expresamente que hay 11 plazas de aparcamiento y en ella existe un plano donde estan dibujadas, el promotor vendio y escrituro 12 plazas “divididas intelectualmente” en diferentes %, la 12 ava incumplia la normativa urbanistica y el arquitecto no ASUMIO, la ampliacion, al promotor le intereso realizarla para poder dividir la planta atico en dos tambien ilegalmente dandole esta plaza al atico 2ª, ni las 11 plazas ni las 12 se mencionan en el titulo constitutivo, pero las 11 estan incluidas en el titulo constitutivo porque estan en el plano con que se obtuvo la Licencia, nos constar que no se ha solicitado ninguna Licencia mas y por tanto no se ha modificado el Titulo Constitutivo, ¿cual es la quota de cada plaza?
Hola,
En mi comunidad, edificio viejo, han cambiado las tuberías de calefacción y han puesto contadores individuales para cada vivienda. Se ha estimado un fijo y luego se pagará el consumo. La parte fija está por igual para todos los vecinos.
Debería la parte fija hacerse por cuota de participación?
La ley de propiedad horizontal dice algo al respecto?
Gracias y un saludo
Buenos días.
En mi comunidad en las escrituras de todos los pisos no pone la cuota de participación de cada uno de ellos. Por lo que las calculamos los vecinos con los valores catastrales de las viviendas bajos. Es esto correcto?
Hola María Luisa,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola en mi edificio hay local primer y segundo piso tenemos una cuota de participación de 33% pero la terraza la tienen asignada a derecho de vuelo y uso la que me vendio la casa y el local esto es legal que puedo hacer el primer y segundo piso no podemos subir ala terraza
Hola Saray,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenos días:
Mi pregunta es doble:
1º ¿Es correcto que los bajos (viviendas)que no tengan entrada por el portal tengan una cuota de participacion cero? ¿en ese caso su voto tambien valdría cero, no?
y 2º En relación al art. 9 LPH me gustaría que me aclarase cuales son los gastos comunes que se consideran susceptibles de individualización.
Hola Fernando:
1.- Es imposible que los bajos tengan cuota cero de participación en los elementos comunes. En la escritura de división horizontal o Título constitutivo de Propiedad Horizontal, que es lo mismo (el Administadotr tiene o debe de tener una copia) aparecerán descritos todos los pisos y locales con su cuota de participación. Todos contiribuyen al sostenimiento del inmueble en ese porcentaje. Ahora bien, puede ser que en el Titulo consitutivo o en los Estatutos si es que los tuviese la Comunidad se exima del pago de algunos gastos a los bajos (ejemplo: mantenimiento de ascensor). Pero vuelvo a decirle, que sobre otro tipo de gastos que se puedan producir sobre el inmueble como tal (por ejemplo la fachada o los forjados) todos deben contribuir con arreglo a esa cuota de participación dispuesta en el Título constitutivo.
2.- En cuanto a que gastos comunes se consideran susceptibles de individualización, habrá que estar de nuevo a lo que aparezca en el Título constitutivo o por acuerdo unáime acordado en alguna Junta (Es habitual que en los Estatutos de la Comunidad figuren por ejemplo los gastos de calefacción o agua en el supuesto de que tengan contadores individualizados).