Con caracter previo a explicar la finalidad de la fianza en el alquiler considero imprescindible señalar donde viene recogida la regulación de la fianza.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es el que se ocupa de la fianza en los alquileres. Del citado precepto hemos de destacar DOS cuestiones:
1ª.- A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a UNA MENSUALIDAD de renta en el arrendamiento de viviendas y de DOS MENSUALIDADES en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. (art. 36.1 LAU)
2ª.- El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución (art. 36.4 LAU).
En ninguno de los preceptos de la LAU se habla sobre la finalidad de la fianza en el alquiler, así que para conocer para qué sirve o está pensadala misma, hay que acudir a la interpretación que sobre esta figura se ha ido consolidando por los Juzgados y Tribunales, es decir por la jurisprudencia.
En este sentido, como apunta el TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª) en sentencia de 22.12.2003, la finalidad de la fianza en el alquiler no es más que una garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario semejante a la prenda irregular, que responde de la obligación principal de devolver la cosa incólume por el arrendatario, correlativa con el derecho del arrendador de exigir que lo sea en buen estado.
O como recoge la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 28.04.2010:
» La fianza del art. 36 de la LAU responde de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos acordados y el arrendatario arriesga su fianza por los desperfectos que se hubieran producido».
El art. 36.4 LAU, establece la obligación por parte del arrendador de reintegro de la fianza a la extinción del arriendo, y el objeto de tal restitución es, según el citado precepto el «saldo de la fianza en metálico» que corresponda.
La moderna doctrina considera que el citado párrafo 4 del artículo 36 reconoce al arrendador el derecho de aplicarla unilateralmente tanto al pago de rentas o cantidades adeudadas como a la reparación de los daños causados por el arrendatario, citando en apoyo de esto último el art. 1561 del Código Civil que obliga al arrendatario » devolver la finca, al concluir el arriendo como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable».
La devolucion o restitución de la fianza en los alquileres se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución).
Si el inquilino cumplió sus obligaciones, la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario («el saldo…que deba ser restituido…»), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia («…al final del arriendo.») y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado).
La Ley (art. 36.4 LAU) establece el tiempo de cumplimiento de restitución de la fianza en el MES SIGUIENTE a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario (aunque considero que es conveniente requerir al arrendador mediante un burofax).
Por ello, una vez extinguido el contrato, si no consta referencia alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada o cantidades adeudadas por indemnización debida por el arrendatario a la que haya que aplicar la fianza, el arrendador tiene la obligación de devolverla en el plazo voluntario de UN MES, tiempo que se considera suficiente para que el propietario pueda examinar el inmueble en caso de daños o calcular el importe en caso de deuda.
Transcurrido el MES, el inquilino podrá reclamarla judicialmente en caso de negativa a su restitución por el arrendador, devengando a partir de esa fecha el interés legal.
– Audiencia Provincial de Burgos (Sección 2ª), sentencia 30.12.2016:
» La fianza del art. 36 LAU se presta para garantizar al arrendador el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, tanto de las económicas como de las de buen uso del inmueble arrendado. Con arreglo a ello, el inquilino no debe dar por cobrado ningún mes de renta u otras cantidades económicas bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo, ya que estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero, dejando en la práctica el contrato carente de fianza.
Al finalizar el arrendamiento es preciso liquidar las posibles responsabilidades u obligaciones pendientes del arrendatario, de forma que, si el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones, el arrendador deberá restituirle la fianza íntegramente, esto es, por el importe entregado en su día. Pero si el arrendatario incurrió en responsabilidad, el arrendador deberá restituirle únicamente la diferencia entre lo entregado y la cantidad que corresponda a la satisfacción de tales obligaciones, si quedare remanente.»
La finalidad de la fianza en el alquiler es la de garantiar que el inquilino va a cumplir todas las obligacioners del contrato, especialmente el pago de la renta y cantidades asimiladas (luz, agua, comunidad, etc.) y también que devolverá el inmueble en el mismo estado que lo recibió, es decir si daños o desperfectos.
Si quereis conocer la regulación de la fianza en cada una de las Comunidades Autónomas PINCHAD en este enlace.
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Hola. Quisiera saber que sucede cuando el inquilino firma un contrato de arrendamiento por un plazo de un año y alegando que el inmueble tiene cucarachas decide irse antes ? Hay una multa por no cumplir con el tiempo pactado ? En cuanto a que el inquilino sin comunicación previa alguna a nosotros los propietarios y sin permiso de ningún tipo, procede a desarmar la instalación eléctrica del dormitorio principal y al momento de entregar el apartamento, constatamos que no pudo armar la instalación debidamente y que no sabemos a ciencia cierta si funciona el equipo de aire acondicionado, querer dejar así, todo desarmado y sin funcionamiento sin responsabilidad económica alguna ? Aparte de eso estropearon el piso de baldosas de la terraza con el orín de un perro y solo se limitaron a baldearlo dejando todas las manchas de quemaduras del orín propio de un perro de grandes proporciones. Tenemos fotos tomadas desde las casas de los vecinos que por supuesto nos hicieron saber de su sentir con este asunto de la mascota. No se puso una cláusula prohibiendo las mascotas en la propiedad. Les agradezco desde ya su aporte. ATTE Jose Martínez.
Buenas, si aviso en dejar la vivienda con 3 semanas de antelación en lugar de 30 días ¿Puedo perder la fianza? Un saludo.