Régimen legal actual que hay que aplicar tras la reforma de la Ley por el derecho a la Vivienda a la finalización de la prórroga legal del contrato de alquiler de vivienda.
Lo primero es explicar el régimen de prórrogas obligatorias, voluntarias y extraordinarias que hay establecido para los contratos de arrendamiento de vivienda.
La duración del contrato de arrendamiento de vivienda viene recogida en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Como esta ley de arrendamientos ha sido modificada en varias ocasiones en los últimos años, cuando tengamos que examinar la duración de un contrato de arrendamiento concreto hay que acudir al texto de la LAU que estaba vigente a la fecha de celebración de dicho contrato.
En esta publicación vamos a estudiar el régimen de prórrogas en los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan celebrado a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante.
Si el contrato de arrendamiento de vivienda se ha celebrado desde el 6 de marzo de 2019 en adelante, el régimen de prórrogas obligatorias, voluntarias y extraordinarias es el siguiente:
Las prórrogas obligatorias son las necesarias para alcanzar una duración mínima del contrato de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si es jurídica.
El régimen de prórrogas legales obligatorias viene previsto en el artículo 9.1 de la LAU.
La duración del contrato será:
a) La que libremente hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento.
b) Ahora bien, si la duración pactada es inferior a 5 años si el arrendador es persona física, o de 7 años si es persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica, a voluntad del arrendatario.
EJEMPLO:
Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1.12.2019 en el que el arrendador es un particular (persona física) y se pacta en el contrato una duración de un año.
En este caso, como el tiempo pactado es inferior a 5 años, el arrendatario puede ir prorrogando , a su voluntad, dicho contrato hasta alcanzar la duración de 5 años por lo que el contrato finalizará el 1.12.2024.
El artículo 9.1 de la LAU establece lo siguiente:
» 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»
Las prórrogas voluntarias son las que, finalizadas las prórrogas obligatorias, se suceden anualmente hasta un máximo de 3 años si el arrendador o arrendatario no se han notificado previamente la finalización del contrato.
Una vez finalizado el régimen de prórrogas obligatorias de 5 o 7 años (persona física o jurídica) que regula el artículo 9.1 de la LAU que acabamos de ver, el contrato de arrendamiento finalizará o no dependiendo de la actuación de las partes. Y así podemos encontrarnos los siguientes supuestos:
1.- Si el arrendador notifica al arrendatario con una antelación, al menos de 4 meses, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento finalizará cuando se alcance los 5 años si es persona física o 7 años si es jurídica, el contrato se extinguirá cuando llegue dicha fecha.
2.- Si el arrendatario notifica el arrendador con una antelación, al menos de 2 meses, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento finalizará cuando se alcance los 5 años si es persona física o 7 años si es jurídica.
3.- Si ninguna de las partes notifica la finalización del contrato en los plazos anteriores, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
A este periodo de prórrogas de hasta 3 años se denomina prórrogas voluntarias.
EJEMPLO:
Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1.12.2019 en el que el arrendador es un particular (persona física) cuya duración por efecto de la aplicación de las prórrogas obligatorias del art. 9 LAU finaliza el 1.12.2024.
En este caso, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovarlo en los plazos establecidos (4 meses el arrendador y 2 meses el arrendatario), el contrato se prorrogará otros 3 años más a voluntad del arrendatario en virtud de lo establecido en el artículo 10.1 de la LAU (prórroga voluntaria), por lo que finalizará el 1.12.2027.
El artículo 10.1 de la LAU establece:
» Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»
Son las que suceden tras la finalización de las prórrogas obligatorias o de las voluntarias, según sea el caso; esta prórroga se podrá solicitar por el arrendador en los casos tasados en el artículo 10.2 de la LAU que entró en vigor el día 26.05.2023 con la Ley por el derecho a la Vivienda que modificó el citado art. 10 de la LAU.
Si la prórroga extraordinaria es solicitada por el arrendatario y cumple los requisitos de la norma (situación de vulnerabilidad o zona de mercado residencial tensionado), es de obligada aceptación por el arrendador.
artículo 10 apartados 2 y 3 de la LAU:
» 2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.»
Aunque esta modificación del artículo 10 de la LAU entró en vigor el 26.05.2023, según viene entendiendo la doctrina, es plenamente aplicable desde esa fecha a todo contrato que finalice y que se encuentre en las situaciones que recogen los apartados 2 y 3 del artículo 10 de la LAU transcrito.
EJEMPLO:
Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1.12.2019 en el que el arrendador es un particular (persona física) cuya duración por efecto de la aplicación de las prórrogas obligatorias del art. 9 LAU finaliza el 1.12.2024.
El arrendador no desea renovar el contrato y notifica antes de 4 meses de que finalice su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
Si el arrendatario acredita estar en situación de vulnerabilidad (art. 10.2 LAU) podría prorrogar un año más el contrato aún en contra de la voluntad del arrendador.
La tácita reconducción viene establecida en el artículo 1.566 del Código Civil:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción…»
Art. 1.566 Código Civil.
La tácita reconducción, por tanto, es la situación en la que queda el arrendamiento una vez ha terminado el plazo de la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU.
Si el inquilino, terminados esos plazos de prórroga voluntaria, continúa 15 días en el uso de la vivienda sin que el arrendador le haya notificado que ha finalizado el contrato y que debe desalojar el inmueble, el arrendamiento continuará en vigor.
La tácita reconducción según la Jurisprudencia, supone un nuevo contrato de arrendamiento y la duración de ese nuevo contrato en tácita reconducción será la que se dispone en el artículo 1.581 del Código Civil.
Por lo tanto se entenderá:
Un contrato de arrendamiento en el cual se fijó una renta anual de 6.000 euros, a pagar mensualmente a razón de 500 euros/mes.
Finalizada la prórroga legal de 3 años, o de 1 año dependiendo de la fecha de inicio del contrato, y transcurridos 15 días en el uso de la vivienda por parte del inquilino con el consentimiento del arrendador, el contrato continuará por un año más al pactarse la renta anual, y así sucesivamente.
Se perfecciona un nuevo contrato cada año.
En el contrato de arrendamiento la renta se fijó mensualmente,
a razón de 400 euros todos los meses.
Finalizada la prórroga legal de 3 años, o de 1 año dependiendo de la fecha de inicio del contrato, y además, transcurridos 15 días en el uso de la vivienda por parte del inquilino con el consentimiento del arrendador, el contrato continuará por un mes más al pactarse la renta mensual, y así sucesivamente.
Se perfecciona un nuevo contrato cada mes.
Si el arrendador le comunica al arrendatario su voluntad de dar por resuelto el contrato y por lo tanto impedir la siguiente tácita reconducción y aquel no abandona el inmueble, el arrendador podrá acudir al procedimiento de desahucio por expiración del término, tal como dispone el artículo 1569 del Código Civil.
«El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario… por haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.»
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Hay un grave error en este texto. En el caso de la prórroga legal de 3 años en los contratos anteriores al 6 de junio del 2013, es SOLAMENTE el arrendatario (inquilino) quien puede manifestar la voluntad de no prorrogar el contrato al final de cada anualidad (hasta llegar al máximo de tres). El arrendador (propietario) NO tiene esa potestad anual durante la prórroga, así lo establece el artículo 10 de la LAU:
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, SALVO QUE EL ARRENDATARIO MANIFIESTE AL ARRENDADOR con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato."
porqué? nos o puede explicar? gracias
Mi contrató de alquiler se inició el 20 junio 2016, el año pasado el propietario no me comunicó nada, por lo que se prorrogó por otro año. A finales de mayo me comunicó por teléfono que quería subir la renta y que iba a preparar nuevo contrato si estaba de acuerdo. No me ha dicho nada más y se acerca fecha de vencimiento. ¿cómo quedaría mi situación si no firmamos nuevo contrato? El contrato inicial se firmó por anualidades, aunque la renta a pagar se indica en importe mensual.
Una cosa que no quedUna cosa que no queda clara.
¿Se necesita hacer un _nuevo_ contrato de alquiler tras 3 años?
¿En otras palabras, al acabar esos 3 años se pude pactar un precio nuevo sin un _nuevo_ contrato (prorroga 1 año)?a clara
Contrato firmado en 2014. Si se ha pactado un plazo de cinco años en el contrato pero el arrendador quiere rescindirlo habiendo pasado tres años (sin alegar necesidad), ¿puede rescindirlo sin consecuencias negativas para él, o debe respetar los cinco años pactados? En caso de que sí pueda hacerlo, (con cuanto tiempo ha de comunicar al arrendatario que debe abandonar el inmueble?
Muchas gracias
Hola Vicente,
He leído tu consulta y te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 para que te pueda dar una respuesta concreta y detallada sobre la cuestión que planteas.
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Buenos días, después de leer este post, me sigue quedando una duda.
Yo tengo un contrato de alquiler con fecha 9/2014, este mes se han cumplido los tres años. El dueño del piso no nos ha dicho nada( sólo nos ha subido 100€) y nosotros queremos seguir de alquiler. Hemos pensado en hacer una prórroga del contrato, pero no se si podemos poner "renovamos cada año hasta llegar a los 3 años".
Esto se podría poner en la prorroga, es legal si las dos partes estamos de acuerdo?
Gracias
Hola
Mi caso es dudoso para mi , firme en mayo de 2014 un contrato de 1 año renovable a un total de 3 años y ha fecha de febrero 2019 me comunica que debo abandonar el piso en mayo . Me ha dicho que va a denunciarme porque no estoy conforme ( hace tres meses no podía marcharme y ahora tampoco) con marcharme .
Tenía entendido que pasados los 4 primeros años sin comunicación de, mutuo acuerdo en ,abandonar el piso podía quedarme , lo que no se es que tiene que pasar ahora . Han insistido en que me marche del piso evitando una resolución judicial . Han venido a casa y todo : bastante incómodo , desagradable ...
me pueden echar ?
Un saludo
Hola Lorena,
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Buenas noches
Firmé un contrato de alquiler el 1/09/2013 y se me a prorrogado un año más pero quiero irme antes de finalizar el año, ¿con avisar un mes de antelacion por escrito y burofax es suficiente? Espero vuestra ayuda, gracias¡!
Hola Sonia:
Con los datos que tengo, te comento lo siguiente:
1.- El contrato de arrendamiento es posterior a la reforma de junio de 2013.
2.- La duracion, por ley, y a voluntad del inquilino es de 3 años, luego finalizó en septiembre de 2016.
3.- Si llegado el vencimiento no se resuleve a instacias de cualquiera de las partes el contrato, por ley, se prorroga un año más, esto es hasta septiembre de 2017.
4.- A partir de dicha fecha, salvo que las partes hubiesen firmado algun documento el contrato ha entrado en tácita reconducción por meses si la renta se pactó mensualmente.
Como verás necesitaría leer el contrato para contestarte con seguridad y que me confirmaras algunas cuestiones.
Te recordamos que en mundojuridico.info contestamos consultas por escrito a la vista de la documentación que nos remitis.
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Saludos
Buenos días,
Tengo un contrato de alquiler de octubre de 2012, pasados los primeros 5 años, nos encontramos en la prorroga de 3 años más ya que no hubo notificación por ninguna de la partes. Ahora el arrendador me ha comunicado su intención de vender la vivienda y me surge la siguiente cuestión:
¿se subrogaría y mantendría las condiciones de precio y duración ( 3 años) o si por lo contrario el nuevo propietario podría rescindir el contrato previo aviso de 1 mes?
Me surge la duda ya que he leído que en los contratos de alquiler firmados antes de junio de 2013, el nuevo propietario deberá respetar el arrendamiento hasta la finalización de los cinco años, que es la duración máxima que se permite con sus respectivas prorrogas.
Si el alquiler se hubiera pactado por una duración mayor, ha de respetarse hasta la quinta anualidad, pero eso sí, el vendedor deberá indemnizar al inquilino con una mensualidad de renta por cada año de contrato que le reste por cumplir hasta la finalización del contrato.
Gracias por la ayuda
Hola. Respecto a reclamar la vivienda al inquilino por necesidad del arrendador para fijar su domicilio permanente… se puedo instar dicho desalojo (pasado el primer año de contrato ) en el transcurso de cualquier tipo de prórroga ? forzosa - necesaria ? Es un contrato de alquiler de 1 año (transcurrido ya), han prorrogado dos años más y ahora están en el último año o prórroga necesaria. Llevan 3 años y medio, con la Ley nueva. Puedo instar el desalojo en el transcurso de esta última prórroga… o debo esperar a que finalice ?
He firmado un contrato en Enero de 2015 en el que se fijaba su duración hasta Diciembre de 2017. El propietario quiere aumentar el precio del alquiler en 100€ para poder renovarlo otro año mas. ¿Tiene derecho a hacerlo? Por lo que he leido en la ley de arrendamientos urbanos entiendo que no puede subir el precio mas que el IPC al no haber transcurrido los tres años obligatorios de contrato, ¿estoy en lo cierto?
Gracias
Perdon queria decir que empezó en Enero de 2016.
Hola Tengo un contrato del 2010 el inquilino ha estado los 5 años y tres mas por prorrogas anuales , le manifeste mi deseo de finalizar el contrato por telefono y
por burofax que NO ha querido recojer en correos, que tengo que hacer ahora ? que pasa si no se marcha?
Gracias espero vuestra respuesta
Hola Mariana:
Si le has comunicado tu voluntad de finalizar el contrato (aunque no la haya recogido) tendrás que interponer inmediatamente después de que finalice el plazo, un procedimiento judicial de desahucio por expiración del plazo contractual.
Te dejo un enlace de uno de nuestros artículos sobre esta materia por si te interesa: https://www.mundojuridico.info/desahucio-expiracion-del-plazo-contractual/
Saludos
Hola,
Mi contrato acaba el 8/02. Era un contrato firmado antes de junio de 2013, de un año de duración hasta cinco. El 8/01 la propietaria me ha preguntado por mensaje si estoy interesada en renovar, ella también, pero que hay que revisar renta. Aún no sé cuanto puede subirme,ni si es necesario nuevo contrato (gastos agencia, fianza?) ya que estaría dentro de los tres de prórroga? Ojalá podáis informarme, ya que estoy un poco justa de tiempo. Gracias
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