Los defectos constructivos que afectan a la habitabilidad de la vivienda serán aquellos que, sin comprometer la estabilidad del edificio en cuyo caso estaremos frente a defectos estructurales, se manifiestan en los elementos constructivos que afectan a la seguridad, funcionalidad y habitabilidad del edificio (elementos constructivos o instalaciones).
Estos vicios constructivos o defectos incumplen los requisitos de habitabilidad, protección contra el ruido (insonorización), ahorro de energía y aislamiento térmico, seguridad en caso de incendio, impermeabilización, higiene, salud y protección del medio ambiente.
Recordar dos cosas:
1ª.- La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es la que regula y establece las garantías y plazos.
2ª.- La LOE establece una serie de plazos de garantía a favor del adquirente de una vivienda o local para protegerlos de una deficiente construcción que se haya podido ejecutar por los distintos agentes intervinientes (constructor, promotor, director de obra, etc.).
La Ley de Ordenación de la Edificación establece tres plazos de garantía en función de la importancia de los daños por la mala construcción, que son:
– 10 años por los daños que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.
– 3 años por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad (de los que nos vamos a ocupar).
– 1 año por los daños derivados de una deficiente ejecución, que son los denominados «defectos de acabado» (de los que ya hablamos en otro artículo).
Los daños o defectos cuando se adquiere una vivienda o local han de producirse o exteriorizarse dentro de cada uno de sus plazos.
Ejemplo: Los defectos de acabado dentro del plazo de 1 año; los defectos que afecten a la habitabilidad dentro del plazo de 3 años, etc.
Este plazo de garantía por defectos que afectan a la habitabilidad de la vivienda o local es de 3 años.
Para que nazca la acción de responsabilidad a favor del adquirente, estos defectos deben manifestarse o exteriorizarse en el plazo de 3 años.
La respuesta es no.
Una cosa es el plazo de garantía que en este caso es de 3 años para que aparezcan estos defectos y otra cosa es el plazo de prescripción para poder reclamarlos, que en el caso de defectos que afecten a la habitabilidad es de 2 años a contar desde que se produzcan dichos defectos.
Ejemplo:
Se adquiere una vivienda el 10.06.2016 y a los 2 años (10.06.2018) aparecen humedades en techos y paredes y se desprenden azulejos de la cocina. El comprador notifica al promotor y a todos los que han participado en la construcción (arquitectos, constructor, etc.) dichos daños por una mala construcción. Los daños han aparecido dentro de los 3 años de la garantía que para estos supuestos contempla la ley, por lo tanto y en un principio, podrán ser reclamados. En este caso el adquirente de la vivienda, tendrá un plazo de 2 años desde que aparecieron o se produjeron dichos daños para reclamar en el Juzgado el arreglo los daños, es decir tiene un plazo de prescripción hasta el 10.06.2020 para plantear una demanda.
El plazo de garantía por defectos que afectan a la habitabilidad de la vivienda viene recogido en el artículo 17.1 b) de la LOE:
« Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.»
En cambio el plazo de prescripción para ejercitar acciones viene recogida en el art. 18.1 de la LOE:
» Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.»
» El artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de DOS años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual. Por tanto, los plazos de prescripción de la acción, que es de dos años, distintos de los plazos de garantía, se inician en todos los casos, el día en que los defectos constructivos aparecen.
Por tanto, en el ámbito temporal de la responsabilidad de los agentes de la edificación prevista en el artículo 17 de la LOE se distinguen dos plazos: el de garantía y el de prescripción.
El plazo de garantía significa que el daño material debe producirse o hacerse patente en un período de tiempo previsto legalmente, que es distinto según la naturaleza del vicio o defecto causante del daño: 10 años, en el caso de daño estructural; 3 años, en el caso de vicios o defectos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; 1 año, en el caso de vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado. El dies a quo de este caso es la fecha de recepción de la obra sin reservas, o desde la subsanación de estas.
El plazo de prescripción se refiere al período de tiempo que el propietario de la edificación puede exigir la responsabilidad al agente de la edificación a quien puede imputarse el vicio o defecto causante del daño material de la edificación. Este plazo es de DOS años a contar desde que se produzcan dichos daños y es susceptible de interrupción por las casas previstas en el artículo 1973 del Código Civil.
En el presente caso los defectos relativos a las filtraciones de agua y a la disgregación de la solera de hormigón de la planta sótano afectan a elementos constructivos, por lo que el plazo de GARANTÍA es de TRES AÑOS. Y en ambos casos estos vicios han aparecido dentro de ese plazo pues las filtraciones se detectaron en el año 2008 y la disgregación de la solera, al menos, desde el día 13 de enero de 2010. «
» En el presente caso supone que la acción entablada ya había caducado por el transcurso del plazo de garantía de tres años que la LOE prevé, pues la vivienda se terminó el año 2005 y se compró ese mismo año, pero la acción por responsabilidad en la construcción, referidas a defectos de habitabilidad y otros supuestos similares, no se ejercitó hasta el año 2011, por lo que había transcurrido con creces el plazo de garantía exigido por la LOE, lo que impedía ejercitar la acción interpuesta».
» Basta con que la apelante reconozca la primera constancia de las patologías reclamadas en fecha de 15 de abril de 2010, para que se cumpla el primero de los requisitos necesarios para la viabilidad temporal de la acción ejercitada (plazo de garantía de tres años), en el entendido que las filtraciones y humedades recurrentes en distintos lugares de la cubierta, y describen en los informes no sólo del perito de la parte actora, sino del resto de los que han intervenido en el presente procedimiento, van más allá de imperfecciones corrientes para constituir patologías que genuinamente afectan a la habitabilidad del inmueble.»
» En el supuesto enjuiciado, como queda ya expresado y se verá al exponer seguidamente cada una de las deficiencias constructivas, existen múltiples defectos que menoscaban la habitabilidad del inmueble, y que además afectan a muy distintas unidades de obra, extendiéndose de modo generalizado por la totalidad de la edificación, lo que denota un incumplimiento claro del arquitecto técnico en las funciones de vigilancia y supervisión que le encomienda el art. 13 L.O.E ., como director de la ejecución de la obra:
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Mi vivienda, que forma parte de un esificio de 4 plantas se escrituro en diciembre de 2011, desde septiembre de 2012 comienzan las filtraciones masivas de agua por la inexistencia de la impermeabilizacion de una pared que da al exterior, entra agua por los enchufes, los interruptores de la luz, se filtra atraves de los ladrillos de la pared, en todo lo largo de la pared que empieza en la entrada y termina al final de la casa. Reclamo a la promotora, mediante mails, llamadas de telefono, los de la promotora vienen echan fotos varias veces y se van...
y me dicen que hasta que no terminen la siguinte fase no van a echar espuma impermeabilizante, pero que me
Lo van a arreglar. La terminacion de la segunda fase se alarga hasta el 2017, por fin aplican la espuma aislante a la pared exterior, en este tiempo mi casa tiene humedades, se propagna los hongos, se me raja el techo, se me pudren los rodapies de madera y los muebles de empotrados en esa pared.
Una vez aplicada la espuma me dicen q no me van a reparar ningun daño.
Ahora me entero que me
Vendieron la vivienda sin cedula, que la tengo desde 2016....
He demandado a la promotora por los daños que esas filtraciones han producido en mi casa, estoy a la espera de juicio, pero todos me dicen que los plazos para reclamar se han pasado...los vecinos de mi edificio son testigos de como la promotora Se comprometia durante todo este tiempo arreglos al terminar la fase...
No deberia empezar el plazo en la fecha que la vivienda tiene la cedula de habitabilidad o locencia de primera ocupacion???
Hola María Nieves,
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Buenos días.
Me entregaron una vivienda nueva en mayo de 2017. Después de un año y medio, las tapas de los inodoros se han aflojado y se salen. Lo he reclamado a la constructora/promotora, y dicen que es un defecto visual y eso de debería haber reclamado dentro del primer año. Pero yo no lo tengo tan claro y creo que podría ser un vicio o defecto que afecta a la habitabilidad y puedo reclamarlo dentro de los tres años siguientes a la entrega del piso.
Me lo podrían aclarar.
Muchas gracias.
Esther
Tenemos muchas y grandes humedades en la cochera ya desde antes de firmar el fin de obra, en el que adjuntamos un anexo con las cosas que quedaban pendientes. El caso es q está a punto de cumplirse el plazo de los 3 años, y sí durante este tiempo, vienen de vez en cuando a buscar de donde viene la humedad para poder buscar soluciones. El problema es que no avanzamos nada, pasan semanas y lo van dejando todo para más adelante...
Mi pregunta es, tengo que denunciar antes de que se cumpla el plazo de los 3 años por si pierdo la garantía o como se supone que "están en ello" no tiene sentido la denuncia?
Muchas gracias de antemano y agradecería también la brevedad en la respuesta pues nos queda poco más de una semana para llegar a la fecha. Un saludo.