Honorarios del administrador de fincas cesado

Según la Audiencia Provincial que conozca del asunto, procederá o no el pago de los honorarios del administrador de fincas cesado.

Hemos de indicar, nada más comenzar este artículo, que  la jurisprudencia no es uniforme en sus decisiones cuando ha tratado el asunto de la reclamación de honorarios del administrador de fincas cesado, pues un sector de nuestros Tribunales se inclina por reconocer el derecho a percibir sus emolumentos hasta que termine el año natural para el que fue nombrado, otro sector opina que sólo se le deberá pagar los honorarios hasta el cese y por último existen sentencias que establecen el pago de alguna mensualidad de honorarios después del cese en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

Antes de hablaros sobre las razones que dan unos Tribunales y otros en defensa de sus posturas, queremos significar que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no habla de manera expresa sobre los honorarios del administrador de fincas cesado. El artículo 13 en su apartado 6 y 7 LPH se ocupan de los administradores de fincas y a tal respecto disponen entre otras cosas lo siguiente:

• El cargo de administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas o jurídicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones.
• Salvo que los Estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento del administrador de fincas se hará por el plazo de un año.

Veamos a continuación las tres posiciones de nuestros Juzgados y Tribunales.

Los honorarios del administrador de fincas cesado se percibirán hasta que termine el año natutal:

Esta corriente sostiene que como la duración del nombramiento del administrador es por un año (salvo que los Estatutos digan lo contrario), el cese en dicho cargo por la Junta de propietarios sin un motivo profesional o mala gestión, determinaría que los honorarios del administrador de fincas cesado serán todos los que le falten hasta que cumpla el año por el que fue nombrado.

Como exponente de esta opinión citamos la Sentencia de la AP Granada (Sección 3ª) de fecha 25 febrero 2004 que viene a decir: » Ya nos hallemos ante un contrato de arrendamiento de servicios, ya ante un mandato, la realidad es que habiéndose prolongado el desempeño de la función más de un año, se produjo una prórroga tácita de la relación jurídica por otro período igual, por analogía con los cargos de Presidente y Secretario, cuyos cargos de un año son tácitamente prorrogables, salvo que los estatutos dispongan otra cosa. Aunque los órganos de gobierno de la comunidad pueden ser cesados de sus cargos, en el caso de que el cargo sea retribuido, como lo es aquí,  no le está permitido al poderdante resolver la relación contractual unilateral e inmotivadamente, pues el artículo 1.256 Código Civil dispone que la validez de los contratos no se puede dejar al arbitrio de uno de los contratantes. Por lo que si el cese se produce, no por cuestiones de capacitación profesional, sino meramente personales (en este caso por rencillas entre el Presidente y el Administrador), obviamente entra a operar el artículo 1.124 Código Civil, en cuya virtud el administrador de la comunidad puede pedir en concepto de indemnización de daños y perjuicios los honorarios que faltasen por cobrar hasta que se alcance el año de duración del cargo para el que había sido designado«.

No procede el pago de honorarios del administrador de fincas cesado:

Esta corriente, tambien importante en cuanto a que es seguida por algunas Audiencia Provinciales, considera que la remoción del cargo de administrador producido en la Junta de propietarios, amparada dicha decisión en el artículo 13.7 de la LPH,  permite el cese de dicho cargo quedando extinguida la relación contractual y por ello la percepción de honorarios por parte del administrador, careciendo de causa para reclamar lo que le faltase hasta completar el año, ya que de ser así se produciría un supuesto de enriquecimiento injusto al no acreditar la prestación de ningún servicio posterior. (Sentencia AP Orense, Sección 1ª, 30 enero 2013; AP Castellón  Sección 3ª de 24 mayo 2012).

Procede abonar honorarios en concepto de indemnización pero por una cuantía estimada según el caso concreto:

«Esta Audiencia ha decidido en los supuestos de remoción del administrador sin causa justificada, analizar en cada caso, a los efectos de la indemnización, el tiempo de duración del contrato, los gastos hechos, aquellos otros en la creencia de que el plazo contractual iba a mantenerse y expectativas de ganancias, que abarcaba el lucro cesante, minorando, la mayor parte de las veces la indemnización. En el caso de autos sabemos, que el demandante lleva la administración de unas cien comunidades, lo que equivale a que una Comunidad más no le supone un plus relevante de gastos de gestión, por ejemplo de personal, por lo que siguiendo nuestra tesis, debe minorarse la petición, fijando el importe de tres mensualidades los honorarios que ha de percibir». (Sentencia AP Cádiz, Sección 2ª, 20 marzo 2012).