El impago de la renta del alquiler por retraso produce la resolución del contrato de arrendamiento. Comentario a la sentencia del TS de 23 mayo de 2014.
Una de las causas por las que el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento es el impago de la renta del alquiler. El artículo 17 de la Ley de arrendamientos urbanos dispone que:
Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
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Tambien hemos de recordar que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo viene entendiendo que el impago de la renta del alquiler por retraso puede ser causa de resolución.
Al hilo de lo anterior, el Tribunal Supremo dictó una sentencia en fecha 23 de mayo de 2014 que nos ha parecido interesante comentarla, en cuanto reafirma dicha doctrina, de un modo bastante estricto como vamos a ver.
El impago de la renta del alquiler según sentencia del TS 13 mayo de 2014:
El supuesto planteado tiene los siguientes antecedentes:
– Se trataba de un contrato sujeto a la Ley de arrendamientos de 1964, puesto que se había suscrito en 1.983.
– En una ocasión a lo largo de la vida del contrato la inquilina se retrasó en el pago de la renta, el arrendador le puso una demanda de juicio de desahucio y aquella pagó lo debido enervando la acción y continuando en el arrendamiento (año 2.008).
– De nuevo, el 12 abril 2010, se presentó otra demanda de desahucio por impago de la renta del alquiler, en concreto la correspondiente al mes de abril de 2.010. El mismo día 12 abril, el arrendatario ordenó la transferencia de la cantidad de la renta de ese mes.
– Como veis, el retraso era mínimo y además se abona el mismo dia en el que se presenta la demanda de desahucio.
RESPUESTA DEL JUZGADO DE INSTANCIA:
– El Juzgado acuerda la resolución del contrato de arrendamiento porque considera que no cabe una segunda enervación.
RESPUESTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL:
– El Tribunal no comparte la valoración probatoria efectuada por el juez de instancia y declara pagadas las rentas (que no enervada la acción ) y, en consecuencia, desestima la demanda, dándole la razón al inquilino.
¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre el impago de la renta del alquiler en este supuesto?
El Tribunal Supremo resalta la importancia de los hechos probados en el procedimiento, que son:
» En el supuesto de autos, si bien en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1.10.1983 no se pactó ni tiempo ni forma de pago de la renta, es lo cierto que en prueba de interrogatorio de parte el demandado (inquilino) admitió que habitualmente la renta se venía pagando por meses anticipados los primeros días de cada mes, cuando el arrendador pasaba al cobro el recibo a la entidad y cuenta bancaria en la que se encontraba domiciliado el pago, por lo que ha de concluirse que, siquiera de manera tácita, ambas partes han acordado o convenido que ésta sería la forma de pago.
Desde esta perspectiva, acreditada por el arrendador la presentación al cobro en la entidad bancaria y su devolución por parte de ésta por «incorriente«, ha de concluirse que el arrendatario había incumplido su obligación de pago«.
A la vista de lo anterior, considera el TS lo siguiente:
1.- El motivo del recurso de casación interpuesto por el arrendador se basa en que el pago se hizo después de la interposición de la demanda, por lo que procede la estimación de la acción ejercitada, que no es otra que el desahucio por falta de pago por impago de la renta del alquiler.
2.- Hay que evitar dos desenfoques en que han caído la sentencias del juez de instancia y también la de la Audiencia Provincial:
No se trata de la posible enervación de la acción de resolución por impago, como hace la sentencia de primera instancia.
Tampoco se trata de que al tiempo de la presentación de la demanda se haya efectuado el pago, como entiende la sentencia del Audiencia Provincial.
3.- La esencia del presente caso serían los hechos probados en el procedimiento: el arrendador, recurrente, presentó al cobro en la entidad bancaria (no dice el día; se supone que lo hizo a principios del mes de abril) y ésta lo devolvió por «incorriente« y, como concluye literalmente «el arrendatario había incumplido su obligación de pago».
4.- Por tanto, no se trata si el pago se hizo antes o después de la demanda, sino que ya anteriormente (no consta fecha) se había producido el impago (como expresamente lo dice la sentencia de instancia).
5.- A mayor abundamiento, la jurisprudencia de esta Sala del Tribunal Supremo ha mantenido que EL PAGO DE LAS RENTAS DEL ARRENAMIENTO URBANO, NO PUEDE RETRASARSE. Así, las sentencias de 24 julio 2008 y 19 diciembre 2008 dicen literalmente:
«… sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de rentas periódicas». Lo que ha sido reiterado en innumerables sentencias posteriores: 26 marzo 2009, 9 septiembre 2011, 18 marzo 2014, 27 marzo 2014, etc.
6.- En su consencuencia, procecde estimar el recurso del arrendador y dar por resuelto el contrato de arrendamiento por impago de la renta del alquiler.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Se puede considerar que al firmar el contrato el arrendador exiga dos meses de fianza igual a dos mensualidades de renta, una de ellas como fianza y garantía y una segunda para mayor garantía ,»quedando tal importe al cumplimiento tanto de las clausulas del contrato que dispone el art.36 de la vigente LAU,como al posible incumplimiento en el pago de LAS RENTAS,y en su casode los gastos de agua,luz y gas».
El retraso en el pago de la renta no ha pasado nunca de los 20 días.
Puede ello evitar denuncia del contrato por parte del arrendador?
Tus explicaciones sobre la cuestión me parecen estupendas: claras y resumidas de forma que, ante cualquier duda, en esta sección siempre encuentro la respuesta inmediata, bien argumentada y con apoyo en la normativa y en jurisprudencia.
Mis felicitaciones, compañero.
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