Analizaremos principalmente si el impago de la tasa de basura por el inquilino es causa de resolución en aquellos contratos de arrendamiento sujetos al Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU-64), conocidos habitualmente como contratos de renta antigua.
Sobre este aspecto también nos detendremos, aunque brevemente, en la resolución del contrato de arrendamiento que se haya celebrado al amparo de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 que entró en vigor el 1 de enero de 1995 (LAU-94).
Como acabamos de señalar, hemos denominado contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua los celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985.
Estos contratos, actualmente, siguen regulándose por el TRLAU-64 y por la Disposición Transitoria 2ª de la LAU-94.
La doctrina del Tribunal Supremo considera que la tasa de basura es una cantidad asimilada a la renta en los términos previstos en el anterior precepto y cuyo pago ha de asumirlo el arrendatario tanto por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo como por mandato legal, por lo que la falta de pago de dicha tasa de basura puede ser causa de resolución del contrato.
El artículo 114.1ª del TRLAU-64 establece:
«El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local, de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
1ª.- La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.»
La Disposición Transitoria Segunda, apartado C, 10.2 y 10.5 disponen:
» 10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.
10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.»
«… Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad ( art. 3 CC ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la LAU de 1964 ha de comprender actualmente tanto el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles como el del coste de los servicios y suministros, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU de 1964, opere la resolución para los primeros -a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos, amparados por un derecho de prórroga indefinido y en los que, por tanto, la máxima protección concedida al arrendatario debe verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.
La aplicación de dicha doctrina al presente caso determina la consideración del importe de la tasa de recogida de basuras como cantidad asimilada a la renta en los términos del art. 114.1ª LAU de 1964 , ya que su pago ha de asumirlo el arrendatario tanto por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo como por mandato legal.
El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece en sus arts. 23 y 20.4 que el sujeto pasivo de la tasa por la recogida de residuos sólidos urbanos, tratamiento y eliminación de estos, en concepto de contribuyente, lo es la persona física o jurídica que resulte beneficiada por el referido servicio. En particular, especifica el art. 23.2 que « [t]endrán la condición de sustitutos del contribuyente: a) En las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios ‘.
De lo anterior se desprende que la sentencia recurrida no ha infringido lo dispuesto en el artículo 114.1ª LAU de 1964 , aplicable al contrato litigioso, que data del 26 de enero de 1963, ni la disposición transitoria 2ª letras A) 1 y C) 10.2 y 10.5 de la LAU de 1994 , que autorizan al arrendador a repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la propia LAU de 1994, exceptuándose el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean a cargo del arrendador, ni, en fin, la disposición transitoria 3 ª, cuya infracción invoca asimismo el recurrente, ya que esta regula la situación de los contratos de arrendamiento de local de negocio, que no de vivienda, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.»
» Y la parte dispositiva de dicha sentencia (STS 12.01.2007) expone: «Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 «.
Pues bien, no puede ofrecer dudas que tal doctrina deviene igualmente aplicable a los supuestos de impago del recibo de basura, que lógicamente ha de entenderse incluido en el concepto de coste por servicios y suministros que se enuncian como cantidades que han de ser satisfechas por el arrendatario, en plano de identidad con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en cuanto derechos económicos del arrendador regulados en la Disposición Transitoria Segunda, apartado C) 10. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.»
Estos contratos de arrendamiento se regulan en la LAU de 29/1994 de 24 de noviembre.
El artículo 20.1 de la LAU-94 dispone:
«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.»
Como vemos por el precepto anterior, solo cabe la repercusión al arrendatario de la tasa de basuras si las partes así lo han pactado expresamente en el contrato de arrendamiento.
«Se alegó también por la parte demandada respecto a la tasa de basuras que nada se pactó en el contrato según el art 20 LAU, y respecto a ese concepto, como al de comunidad, que nunca le han sido reclamados, ni se le ha girado documento alguno ni se hizo constar en el contrato la cuantía a la que ascendían.
En cuanto a los gastos de comunidad, como ha apreciado la sentencia, la pretensión no puede prosperar porque en el contrato no se refleja su importe, que es requisito para la validez de la cláusula sobre su pago ( art 20 LAU).
En cuanto a basuras, la parte apelante considera que se trata de una tasa que no está incluida en dicho precepto y que el sujeto pasivo es el arrendatario, con referencia a la ordenanza municipal.
Sin embargo, pese a ello, en la relación arrendaticia ha de estarse a lo pactado ( art 1.258 CC) y a lo dispuesto en el art 20 LAU pues los gastos han de estar claramente determinados en cuanto que es la obligación que corresponde al arrendatario y cuyo incumplimiento puede determinar la resolución del contrato.»
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Buenos días,
Me acaba de finalizar el contrato de alquiler tras 8 años. Ahora el propietario me reclama los 8 años de la tasa de basura, cuando nunca me ha requerido de pago ni me ha ido informando del importe anualmente, aunque si estaba estipulado en el contrato. ¿Puede reclamármelo con efectos retroactivos y hasta cuanto tiempo atrás? Gracias
Hola CARLOTA,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
¿Debe pagar el inquilino la tasa d basuras {gestión d residuos sólidos urbanos...} incluida en la misma factura d consumo d agua, si en el contrato d alquiler del piso no lo pone?
Buenas tardes,
mi arrendador es una entidad que actúa con poder de la propietaria y es quien figura como arrendador en el contrato. No me justifica los suministros con facturas ni con nada, ¿Qué puedo hacer?
He pensado en enviarle un burofax requiriéndole para que me justifique el gasto y no se si puedo negarme a pagar hasta que lo haga. por otro lado, debo enviarle el burofax a quien aparece como arrendador en el contrato (entidad) o también al propietario?
muchas gracias de antemano,