Impago de una sola mensualidad de la renta

El impago de una sola mensualidad de la renta puede ser motivo de desahucio según la doctrina del Tribunal Supremo.

Aunque la demanda de desahucio se fundamente en el impago de una sola mensualidad de la renta procede la resolución del contrato de arrendamiento.

Según el Tribunal Supremo, cuando el pago de la mensualidad se realice fuera del plazo concertado en el contrato y con posterioridad a la presentación de la demanda de desahucio, procederá la resolución.

Retraso en el pago del alquiler en un arrendamiento

La controversia que existía entre las diferentes Audiencias Provinciales en torno a si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, procede o no decretar el desahucio cuando el demandado haya hecho efectivo el pago de la renta debida, con unos días de retraso respecto del plazo estipulado en el contrato, ya ha sido resuelta en varias ocasiones por el TRIBUNAL SUPREMO, que tiene fijada doctrina jurisprudencial («y que ha de seguirse por todos los Juzgados y Tribunales») en el siguiente sentido:

«El pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas» (Sentencias de TS de 30 de octubre y 26 de marzo de 2009 , 22 de noviembre de 2010 , entre otras).

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 9 septiembre de 2011:

» Si bien es cierto que el pago de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y con posterioridad a la interposición de la demanda, tal y como ha quedado probado en el presente caso, podría dar lugar a la resolución arrendaticia, no obstante, como manifiesta el recurrente desde la interposición de la demanda, cabía la enervación de la acción de desahucio, al haber hecho efectivo el importe de la renta con posterioridad al plazo pactado pero antes de la celebración de la vista, procede, conforme a lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y como solicita subsidiariamente el recurrente, declarar enervada la acción de desahucio.»

El vigente artículo 22.4 de la LEC («plazo para enervar el desahucio«), tiene un contenido distinto al que tenía cuando fue aplicado por la anterior sentencia, debiéndose tener en cuenta que en la actualidad la enervación del desahucio ha de hacerse antes de que termine el plazo conferido en el requerimiento de pago a que hace mención el art. 440.3 de la LEC.

RECORDATORIO:

Si en alguna ocasión anterior, el arrendatario ha enervado el desahucio, no puede ejercitar nuevamente esta posibilidad de mantener el contrato de arrendamiento.

¿El retraso de unos pocoss dias en el pago de la renta es motivo de resolución del contrato?

En este caso hemos encontrado sentencias dispares.

Por un lado existen Tribunales que consideran que ese retraso es motivo del desahucio y de otro lado hay otros Tribunales que entienden que no es causa suficiente tan poco espacio de tiempo. Veamos dos ejemplos:

Audiencia Provincial de Valencia (sección 11ª) sentencia de 24.01.2019:

«…Y, como igualmente tiene reiterado el Tribunal Supremo, la resolución del contrato de arrendamiento urbano, no se rige por lo dispuesto en el artículo 1.124 del código civil , aplicable a la generalidad de las obligaciones sinalagmáticas, sino por las normas específicas, que prevén una especial regulación en la normativa arrendaticia, en el presente supuesto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y, en la materia que nos ocupa en concreto por lo establecido en el artículo 27.2 a ), en relación con el 35, que contempla como causa resolutoria del contrato la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, circunstancia que presenta un marcado carácter objetivo y que queda cumplida por el mero hecho de que transcurra el plazo fijado para el pago sin que el arrendatario haya dado cumplimiento a dicha obligación, de modo que en relación con tal obligación no cabe hablar de incumplimiento grave o no grave, sino simplemente de «incumplimiento».

Y, en el supuesto que ahora enjuicia la Sala, incumplida que ha sido la obligación de pago, que tenía un plazo para el cumplimiento de la obligación de cinco días –lo que se traduce en la no necesidad de agotamiento del plazo–, deja transcurrir el mismo y no abona la renta hasta el día 11 (SEIS DIAS DE RETRASO) , con posterioridad a la presentación de la demanda, que surte todos sus efectos al haber sido admitida a trámite, por lo que el pago enervador carece de los efectos pretendidos, aun cuando se produjera antes de tener el demandado conocimiento de su presentación, sin que pueda prosperar la oposición relativa a que la festividades de principios del mes de diciembre le impidieron presentarse en ventanilla a abonar la renta en el Banco designado, por cuanto de los días 1, 4 y 5 eran hábiles para el pago presencial y los cinco para el abono por otros medios que la realidad bancaria pone al alcance de los clientes.»

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), sentencia de 4.11.2016:

» … esto es, la arrendataria tan sólo se demoró siete días en el abono de la renta y cantidades asimiladas, retraso mínimo que no justifica, en absoluto, el incumplimiento que pretende la actora.»

Audiencia Provincial de León (Sección 1ª), sentencia de 23.05.2016:

«Solo restaría por determinar si el impago de la renta del mes de julio de 2015 constituye fundamento para estimar la acción de desahucio. La sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2014 (recurso 141/2011 ), con cita de otras del mismo Alto Tribunal, como las de 24 de julio de 2008 , 26 de marzo de 2009 , 20 de octubre de 2009 , y 10 de noviembre de 2010 , establecen la siguiente doctrina:

» De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas «.

Por ello, el impago de una sola mensualidad puede fundar la acción de desahucio. Ahora bien, tal doctrina toma como punto de partida que el arrendador no tiene por qué soportar que el arrendatario se retrase » de ordinario » en el abono de las rentas. En este caso no consta, en absoluto, que la demandada se hubiera retrasado en el pago de las rentas hasta el momento de presentación de la demanda: cumplió con lo exigido por la Agencia Tributaria en relación con las mensualidades de marzo a junio de 2015 y no consta que se hubiera retrasado anteriormente en el pago de las rentas.

Por lo tanto, en el momento en que se presentó la demanda el retraso en el pago de la renta del mes de julio era de TRES DIAS: la renta se ha de pagar en los cinco primeros días de cada mes y la demanda se presentó el día 8 de julio de 2015. No solo el retraso es irrisorio sino que no es reflejo de una conducta persistente de la arrendataria; ni siquiera consta que se hubiera podido retrasar en algún momento.»

Conclusión:

Siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo señalada, el pago de la renta del arrendamiento, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de la renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

No obstante si el retraso es solo de unos pocos dias, la cuestión no es tan pacífica y habrá que estar al caso concreto y al criterio que siga el Tribunal competente.

En cualquiera de los casos, no procederá la resolución del contrato de arrendamiento, el supuesto de que el inquilino enerve el desahucio mediante el pago o consignación de las rentas adeudadas antes de que finalice el plazo de 10 dias desde el requerimiento que le haga el Juzgado (art. 440.3 LEC), siempre y cuando pueda enervar el desahucio.