Impedir la enervación del desahucio de un arrendamiento

El arrendador puede intentar impedir la enervación del desahucio de un arrendamiento urbano por parte del inquilino, si previamente lo requiere de pago.

Antes de entrar a explicar como puede el arrendador intentar impedir la enervación del desahucio de un arrendamiento, considero conveniente explicar rápidamente cada uno de estos términos y como influyen en la recuperación de la vivienda  entregada en arrendamiento por su dueño.

Lo primero que hay que saber es que la ley utiliza el término «ENERVACIÓN» para referirse a la oportunidad, que por UNA SOLA VEZ a lo largo de la vida del contrato, se le concede al inquilino de pagar la deuda que tenga con el arrendador y rehabilitar el arrendamiento dejando sin efecto el desahucio.

EJEMPLO:

El arrendador demanda al inquilino mediante juicio de desahucio porque le debe dos meses de renta.

El inquilino abona la cantidad adeudada cuando el Juzgado lo requiere de pago.

En este caso, si ha sido la primera vez que ha sido demandado y paga toda la deuda (los dos meses y los sucesivos si los debiera), el contrato continuará vigente y el desahucio NO PROSPERA.

Esta oportunidad solo puede ejercerla UNA SOLA VEZ.

¿Hasta qué momento puede pagar el inquilino y poder rehabilitar el contrato de alquiler?

1.-  El arrendatario puede abonar la deuda atrasada, ya sean rentas impagadas, suministros si así se hubiesen pactado (luz, agua, etc.) y cualquier otra cantidad a la que estuviese obligado según el contrato (IBI, Comunidad de propietarios) hasta el mismo momento en el que sea requerido de pago por el Juzgado. Así lo dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Cvivil:

» Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio«.

2.- Como véis por la lectura del citado precepto, se deben abonar o consignar no sólo las cantidades reclamadas en la demanda, sino las que se hayan devengado también con posterioridad y se adeuden en el momento de ser requerido de pago.

3.- Este plazo de «gracia» que se le concede al inquilino para no ser desahuciado por falta de pago de la renta o cualquier otra cantidad adeudada, SÓLO SE PUEDE UTILIZAR UNA SOLA VEZ a lo largo de la vida del contrato, es decir, que si en alguna otra vez ya enervó la acción de desahucio abonando lo adeudado, NO PODRÁ INVOCARLA UNA SEGUNDA VEZ.

¿ Cómo puede intentar el arrendador impedir la enervación del desahucio de un arrendamiento por parte del inquilino?

Si lo que pretende a toda costa el arrendador es recuperar la vivienda alquilada y que el inquilino no ejercite esa oportunidad de ENERVACIÓN, lo que puede hacer es:

a) Inmediatamente  que el inquilino falle en el cumplimiento del pago de la renta o del resto de sus obligaciones económicas (suministros, IBI, etc.), y antes de poner la demanda judicial de desahucio por falta de pago, proceda a realizar un REQUERIMIENTO FEHACIENTE (burofax, por ejemplo) al arrendatario exigiéndole el pago de lo adeudado.

b) En este caso, si el inquilino no paga la deuda en el plazo de los TREINTA DIAS siguientes a que reciba el requerimiento, la Ley impide que UNA VEZ PRESENTADA LA DEMANDA pueda enervar el desahucio abonando la deuda aunque sea la primera vez que quiera enervar.

El artículo 22.4, párrafo segundo de la Ley de Enjuciamiento Civil, dice que NO CABRÁ LA ENERVACIÓN  «… cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.»

CONCLUSIÓN:

El arrendador puede intentar impedir la enervación del desahucio de un arrendamiento mediante un requerimiento fehaciente al inquilino exigiéndole el pago de lo adeudado.

Si el inquilino no abona en el plazo de 30 dias la deuda e inmediatamente el arrendador interpone un procedimiento de desahucio, el inquilino no podrá acogerse al derecho que tiene de ENERVAR el desahucio mediante el pago o consignación de lo debido, procediendo en su consecuencia la recuperación de la vivienda (o el local)  por el arrendador.