La mayoría de los Tribunales están declarando que el importe a devolver por gastos de notaría en las hipotecas será la mitad de lo pagado por el cliente.
Los Bancos, una vez se declare nula por abusiva la cláusula «gastos» del préstamo hipotecario, deberán devolver al prestatario (CLIENTE) la cantidad que éste abonó al Notario cuando firmó la escritura de hipoteca.
¿Pero que importe es el que hay que devolver?
A continuación exponemos algunas sentencias recientes de Audiencias Provinciales.
«Por lo que se refiere a la normativa sectorial, en relación con los Aranceles notariales el artículo 63 del Reglamento Notarial dispone con carácter general que » la retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por Arancel notarial».
Por su parte, el Real Decreto 1426/1989, que regula el Arancel actualmente vigente, establece en su norma 6ª que «la obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente».
A partir de lo expuesto, a falta de una atribución legal a una de las partes y dado que estimamos que, tanto en la formalización del préstamo con su garantía hipotecaria en documento público, como en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad , están interesados de igual modo y en la misma medida el prestatario y el prestamista, los gastos deben ser sufragados por mitad, a salvo, claro está, de los gastos asociados a la expedición de copias o certificados registrales, que deben ser soportados por quien los pida. No creemos que en la inscripción esté interesado principalmente el prestamista, cuando la garantía la ofrece el deudor y cuando la hipoteca conlleva mejores condiciones financieras para el deudor.»
«Estimamos que estos gastos (notariales) han de ser afrontados por ambos litigantes (Banco y cliente) al considerar que las dos partes están interesados en la intervención notarial que hace posible la concesión de la hipoteca …»
«Por todo ello decantándonos en nuestra Sentencia ROLLO 550/17, por el criterio que mantiene que los honorarios examinados en este apartado deben abonarse por partes iguales, con la salvedad de las copias expedidas para cada parte, cuyo abono corresponde al que requirió su expedición, debiendo pagarse también por mitad, cuando, como aquí ocurre, no hay ninguna prueba sobre las copias pedidas por cada parte, ni siquiera especificada por ellas en sus alegaciones, precisando de su expedición ambos litigantes, el prestatario para la liquidación del impuesto y el Banco de la primera copia para salvaguardar sus derechos de ejecución, en definitiva, debe abonar el Banco el 50% de la totalidad de los honorarios de notario , como de modo acertado resuelve la sentencia apelada.»
«Como el Real Decreto 1426/1989, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios , habla en general de interesados, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo-, como el prestamista -por la hipoteca -, es razonable distribuir por mitad el pago del impuesto (solución que, respecto de los gastos notariales y registrales, apunta la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 7 de abril de 2016).
Mientras respecto de las copias, habrá que considerar sujeto pasivo a quien las solicite, según se desprende del propio art. 68 del Reglamento.»
«… serán de cuenta del prestatario (CLIENTE) el pago de las copias simples y la nota simple informativa. Serán de cuenta de la entidad prestamista (BANCO) las copias autorizadas. Los demás conceptos se abonarán por mitad entre ambas partes.»
«Si el coste de los gastos notariales no se pudiera repercutir al consumidor, la cláusula ha de ser anulada. Y si la cláusula es nula no produce efectos y no puede ser integrada: la entidad financiera ha de asumir el coste de los gastos de otorgamiento de escritura pública, sin que se justifique una interna distribución de gastos .
Es la entidad financiera la que presenta el proyecto del préstamo en la notaría, y quien mantiene bajo su esfera de control toda la actividad de la contratación, para garantizar el otorgamiento de la escritura pública y su inscripción antes de disponer del dinero a favor del prestatario.
Resulta irrelevante si en la escritura pública se reseña al prestatario como solicitante del otorgamiento de la escritura pública o de la inscripción, porque se trata de una cláusula predispuesta, no negociada individualmente, sin que la prestamista acredite lo contrario. Es una carga que se impone al prestatario, porque al figurar como solicitante de la formalización del contrato se le trasladan los costes, cuando -como se ha indicado- la formalización en escritura pública o la inscripción de la hipoteca no reportan nada al prestatario.
Por lo tanto, los gastos notariales han de ser de cuenta de la prestamista en su integridad.»
«Ciertamente el principal, por no decir, único beneficiario de la elevación a público del contrato es la entidad de crédito. Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 «quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real y 2.2 de la Ley Hipotecaria y adquiere la posibilidad de ejecución especial (artículo 685 LEC).
Parece lógico pensar, por tanto, que haya sido la entidad prestamista la que ha requerido los servicios del Notario. Pero es que, además, la propia escritura proporciona un dato que permite confirmar aquella realidad. En la escritura el fedatario público hace constar: «… escritura de préstamo con garantía hipotecaria que se redacta de acuerdo con la minuta facilitada al efecto por el Banco y responde a sus condiciones generales de contratación».
Lógicamente, si la escritura se redacta según minuta que facilita la propia entidad bancaria, ha de concluirse que es la misma la que requiere inicialmente los servicios del fedatario público. De modo que, de acuerdo con la norma arancelaria, debe restituir la suma que el prestatario satisfizo en tal concepto.»
Como vemos por algunas de las sentencias que hemos recogido, sigue sin existir un único criterio respecto del importe a devolver por gastos de notaría en las hipotecas.
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Hola quisiera información sobre cómo pedirle al banco lo de la cláusula suelo y lo de los gastos de notaría y esas cosas