Impugnación de acuerdos de la Comunidad sin estar al corriente de pago

La regla general es que se prohíbe la impugnación de acuerdos de la Comunidad sin estar al corriente de pago de las deudas vencidas.

La regla general es que cualquier vecino moroso no podrá proceder a la impugnación de acuerdos de la comunidad sin estar al corriente de pago de las deudas vencidas o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Excepciones a esta regla:

Ahora bien, esta regla general tiene una excepción, que viene recogida en el artículo 18.2 LPH, al establecer:

» Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»

Por tanto, cuando el acuerdo de la Junta de propietarios que se pretenda impugnar verse sobre el establecimiento o alteración de las cuotas de participación dispuestas en el Título constitutivo de la Comunidad, los propietarios estarán legitimados para la impugnación judicial del acuerdo aunque no se encuentren al corriente en el pago.

Esta excepción, se ha visto ampliada por el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de octubre de 2013, al considerar legitimado al propietario moroso para impugnar judicialmente los acuerdos de la Junta de propietarios cuando el acuerdo modifique el sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional.

Sentencia sobre la impugnación de acuerdos sin estar al corriente en el pago con la comunidad

Sentencia del Tribunal Supremo de 22.11.2013:

Planteamiento del asunto:

1.- Unos vecinos impugnan el acuerdo de la Comunidad que consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos «bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas».

2.- Los vecinos impugnantes tenían deudas con la Comunidad, si bien consideraban que dicho acuerdo suponía una alteración del sistema de participación, que no requiere para su impugnación estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la Comunidad.

¿Cómo resuelve el Tribunal Supremo?

1.-  El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».

En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.

2.-  En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ).

Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9 e) de la LPH prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal.

3.-  Cuando el art. 18.2 de la LPH excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal  sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

4.-  Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establezcan derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el «especialmente establecido» en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia.

5.-  El acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos «bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas«. Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema «especialmente establecido» en esas juntas anteriores.

Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.

Doctrina fijada por el Tribunal Supremo

Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional.

No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el «especialmente establecido» en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia.