La Ley de Propiedad Horizontal (LPH), establece una serie de supuestos y requisitos en la que los vecinos del inmueble pueden impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios adoptados por la Junta.
El artículo 18 de la LPH establece los supuestos en los que cabe impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios ante los Tribunales de Justicia.
Los Juzgados competentes en esta materia son los del lugar donde radique el edificio en régimen de propiedad horizontal, es decir, si un propietario tiene su domicilio habitual en Madrid capital, pero tiene un apartamento en Málaga, la demanda para impugnar cualquier acuerdo de la Junta de propietarios del edificio que radica en Málaga, es en los Juzgados de Málaga.
El procedimiento adecuado para impugnar los acuerdos de la Comunidad es mediante el procedimiento ordinario, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por las reglas del juicio verbal o por el procedimiento especial que corresponda.
El artículo 249.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece:
«Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, en cuyo caso se tramitarán por las reglas del juicio verbal o por el procedimiento especial que corresponda».
Son tres los supuestos previstos en la Ley para impugnar los acuerdos comunitarios.
El artículo 18.1 de la LPH establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Estarán legitimados para la impugnación judicial de los acuerdos comunitarios, los propietarios que estén en alguno de los siguientes supuestos:
1.- Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta de propietarios.
2.- Los ausentes por cualquier causa.
3.- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
4.- Los que hubiesen votado en contra.
Si el propietario se abstiene en la votación de un acuerdo, no podrá acudir a la vía judicial para impugnarlo.
Cuando los acuerdos tomados en una Junta de la comunidad se le notifican a los propietarios ausentes que no asistieron a la reunión (artículo 17.8 LPH), éstos pueden actuar de tres maneras diferentes:
1ª.- Expresar la conformidad con el acuerdo. Si se manifiestan a favor del acuerdo, evidentemente, no cabe que después puedan impugnar el acuerdo.
2ª.- Manifestar su disconformidad con el acuerdo adoptado. En este caso pueden impugnar el acuerdo dentro de los plazos previsto en el art. 18.3 de la LPH.
3ª.- No manifestar nada en el plazo de 30 días naturales. En este caso su voto se computará favorable al acuerdo pero sólo a los efectos del cálculo para alcanzar la mayoría cualificada requerida, pudiendo impugnarlo en los plazos establecidos por la Ley.
El Tribunal Supremo en sentencia de fecha de 16.12.2008 establece como doctrina jurisprudencial la siguiente:
«El copropietario ausente de la Junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el art. 18 LPH, salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto».
En igual sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 11.11.2020 o la de fecha 15.09.2021.
Aunque la herencia no haya sido aceptada por los herederos, éstos están legitimados para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios.
Como explica la doctrina, la herencia yacente constituye un patrimonio hereditario interinamente sin titular actual que carece de personalidad jurídica. Sin embargo tradicionalmente la jurisprudencia ha reconocido a la misma capacidad para ser término subjetivo de la relación jurídica procesal, lo que tanto le permite ocupar la posición no sólo de parte demandada, sino también de parte de actora.
Como declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000, la herencia yacente está dotada de una personalidad jurídica especial como comunidad de intereses, que se mantendrá hasta que la herencia sea aceptada por los herederos. Pues bien, siguiendo la anterior interpretación jurisprudencial, la vigente Ley del Enjuiciamiento Civil reconoce expresamente esa capacidad para ser parte en su artículo 6.1.4º a las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular, entre cuyos patrimonios se halla la herencia yacente.
En esta sentencia, se reconoce legitimación a los herederos para impugnar los acuerdos comunitarios cuando actúan en beneficio de la herencia yacente:
«Existencia de legitimación activa de la herencia yacente.
Los herederos, o cualquiera de ellos en beneficio de la herencia yacente y comunidad hereditaria, pueden ejercitar las acciones en defensa de los derechos de la masa hereditaria que es como comparecieron y demandaron los actores, es decir, en beneficio de la herencia, para lo cual, por tanto, tenían la suficiente legitimación.»
Es la postura que adoptan los propietarios que asisten a la Junta y cuando van a votar deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra del acuerdo.
Los propietarios que hubieren salvado el voto en la Junta podrán impugnar el acuerdo si así lo consideran.
En cambio, los propietarios que se abstengan en la Junta no podrán impugnarlo posteriormente.
Dicho esto, lo más seguro cuando se quiere impugnar un acuerdo es asistir a la Junta y votar en contra del mismo.
Para poder impugnar los acuerdos, el propietario debe estar al corriente en la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad de propietarios. También puede impugnar los acuerdos, si tiene deudas, si previamente ha depositado su importe en el Juzgado y se la ha puesto a disposición de la Comunidad.
Atención:
Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
Los plazos para impugnar caducarán a los 3 meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los Estatutos, en cuyo caso el plazo de caducidad será de un año.
Los plazos de 3 meses o un año se contarán de fecha a fecha, incluido el mes de agosto.
Ejemplo:
Si el acuerdo se adoptó el 15 de noviembre de 2023, el plazo de impugnación de 3 meses finalizará el 15 de febrero de 2024. Si el acuerdo impugnado es contrario a la ley o los estatutos será de un año y finalizará el 15 de noviembre de 2024.
El plazo de impugnación de los acuerdos se cuenta para el propietario asistente desde la fecha de adopción del acuerdo y respecto de los ausentes desde el momento en que les fueron notificados los acuerdos.
Para saber cuándo se inicia el plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad PINCHA en este enlace.
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Procedimiento judicial adecuado frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en…
Ver comentarios
Buenos días, quisiera hacerles una consulta.
En la junta de vecinos pasada un vecino que tiene deudas plantea a la Comunidad que se hace cargo de la limpieza del portal, cobrando lo mismo que la persona que el administrador asigna, con el fin de pagar la deuda. Es decir trabajo por deuda, porque esta en el paro y no puede pagar.
Se aprueba por los vecinos asistentes por unanimidad.
Un vecino ausente la semana siguiente dice que no le parece bien y se lo hace saber al administrador.- ( supongo que por escrito ).
La pregunta es:
1.- El escrito de impugnación con los motivos y la persona que impugna debe estar en conocimiento de los vecinos asistentes que tomaron la decisión. ( El administrador dice que es secreto ).
2.- Un solo voto en contra, en este caso, puede anular el acuerdo tomado. Es un acuerdo por unanimidad o por mayoría?.
3.- Este acuerdo vulnera la ley?
Agradecería me dieran una respuesta. Gracias por su tiempo.
Hola francisco Tormo:
1.- El acuerdo si se ha adoptado por la mayoría de los presentes a la Junta es válido (además de decirme, que no solo fue por mayoria de los presentes sino que fue por la unanimidad de los presentes).
2.- El vecino que muestre su disconformidad con el acuerdo, sólo le cabe la impugnación vía judicial (dentro de los plazos que marca la Ley) para intentar que deje de ser válido.
Si requiere alguna mayor explicación sobre todo lo anterior puede llamarnos al 807 502 004 (extensión nº 1) y la hablamos. Un saludo
Somos una Comunidad de 50 vecinos. Reciéntemente se vota la instalación de ascensores.Por
mayoria sale que si. Pero tambien a continuación en la misma Junta, se vota a indicación
verbal de los vecinos que quieren esa instalación, el pago por proporcionalidad o coefi-
ciente (por alturas). El resultado tambien por mayoría es a favor de la proporcionalidad
(por alturas). De repente el Presidente y 14 vecinos firmantes, convocan a Junta Extraor-
dinaria con un orden del dia muy extenso y uno de los puntos indica "Anular la votación
para la proporcionalidad ya citada" Pregunta: ?es legal y se puede llevar a cabo esa anu-
lación¿. Gracias
Buenos días, se aprobó una rehabilitación del edificio que obliga al 80 % de los vecinos a dejar nuestra casa por un periodo de tres meses. Se aprobó con el voto de los vecinos que no son afectados. La puedo impugnar? gracias
Buenos días,..en el Acta que recoje la última Junta de mi Comunidad, en la que se realizaron elecciones para elegir nuevos miembros de la misma, aparece mi madre, que habia fallecido 8 meses atras, como delegante de Voto. La heredera universal soy yo. y no he delegado ni mi voto ni el de ella (que estaba incapacitada),
Puedo impugungar ese Acta, ante que Juzgado, Civi?
En una junta se aprueba por mayoria un incremento de cuota para gasto extraordinarios de obras por 200.000 €,la cuota anual es de 110.000 €, se opone un comunero, que habia pagado hasta esa junta todas las cuotas, alegando que es superior a 3 mensualidades y que se han realizados obras que no habian sido tratadas en juntas, el administrador no ha enviado el acta de la junta a nadie porque dice que el presidente no quiere firmarla, el comunero se la requirio con indicacion de su oposicion, se celebra la siguiente junta 13 meses despues de la anterior, ?puede el comunero impugnar el acta que se leera en la nueva junta sin haberla recibido?, ?puede ser aprobada el acta por la nueva junta sin que la enviaran anteriormente?
Agradecerle de antemano su respuesta y tiempo. He comprado un adosado con una terraza comunitaria de uso privado, pero no está completamente cerrada con setos porque hay un pequeño pasillo por donde se supone que sólo debería pasar el jardinero para cortar césped y setos. Eso sería lo deseable, pero la realidad es que pasa todo el mundo que le da la gana utilizando ese pequeño pasillo como atajo para no coger por sus puertas principales con las consiguientes molestias y perjuicios para los vecinos perjudicados. Tanto en la nota simple del registro de la propiedad como en las escrituras y estatutos de la comunidad aparece reiteradamente la calificación de “terraza comunitaria con uso privado y en exclusividad” sin que además exista constituida ninguna servidumbre de paso. Hemos propuesto en la anterior junta de propietarios su cerramiento con una pequeña puerta, cuya llave tendría el jardinero y se han opuesto parte de los vecinos con lo que no nos lo han permitido, poniéndose sólo unos carteles que no sirven absolutamente para nada. Mi pregunta es ¿si nosotros tenemos en exclusividad el uso privado de esas terrazas se supone que no debe pasar nadie?, ¿sino hay constituida servidumbre de paso más a nuestro favor?, ¿Podemos cerrar con puertas las terrazas sin el consentimiento de la junta ya que no es un cerramiento definitivo, porque tendría llave el personal de mantenimiento? Gracias de nuevo.
Hola buenos dias, me pueden indicar si se puede impugnar una junta de vecinos no efectuada? la cosa es que el vecino del bajos se a puesto a hacer una caseta de madera y el presidente de la comunidad de al lado se lo ha prohibido, el vecino del bajos se ha puesto en contacto con los administradores y le han redactado un acta en la que piden firmas para efectuar o llevar a cabo la caseta, este vecino ya ha hecho una caseta debajo de mi ventana, que subidos al tejadillo una persona llega de sobras a mi ventana, con lo que cualquier desaprensivo podría entrarme; esto lo explico porque en el acta dice que se le autoriza por parte de los vecino a hacer una caseta de madera, (en asamblea que no se ha celebrado) me pidió que se la firme y me he negado porque considero que si firmo eso estoy autorizando la que hay debajo de mi ventana.
Les doy las gracias por la información de antemano
Un saludo.
Hola Juan,
Atendiendo a la consulta que haces, debes de utilizar nuestro servicio de consultoría jurídica.
Te dejo el enlace.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas noches. En una asamblea extraordinaria de comunidad de 20 vecinos de unifamiliares adosados, que consta justo a 5 mts de cada puerta de cada vivienda de una plaza de garaje limitada por líneas y por lo tanto un tramo de asfaltado para acceder a dichas plazas de garaje, votaron por mayoría todos los propietarios que tienen niños, que se permitan juegos en dicho recinto, con el peligro que ello conlleva, ya que se aglomeran en el carril de paso continuo de vehículo con todo tipo de juegos y con sus padres se han adueñado del paso de vehículos como si eso fuera un parque. Ello conlleva las molestias oportunas pues se agolpan delante de puertas y ventanas a 1 mt escaso, chillan, alborotan y a algunos vecinos que llegamos a casa de trabajar nos están haciendo insoportable el descanso la convivencia, además algunos padres se enfrentan al vecino que en algún momento recrimina dicha actitud. Dos vecinos nos hemos plantado ante este abuso de uso y hemos optado por denunciar dicho abuso y que se defina la ley, ya que a nuestro entender está prohibido los juegos en lo que en realidad es zona de garajes sin mas, no tenemos mas recinto que ese y la acera de acceso hacia nuestra vivienda. Es penoso suponer que la ley está de tu parte y que por impugnar los acuerdos de un acta, en la que han votado que se puede jugar a la pelota si no es de reglamento, usar patinetes y patines y todo el resto de juegos ruidosos en el recinto, y que pueden ser continuado de 17 a 22h, te cueste una cantidad suculenta de 2000 a 3000 euros x ir a un juicio para su resolución. Gracias de antemano por su respuesta.
En mi comunidad de vecinos quieren hacer una obra ilegal que se va a votar en junta y casi seguro va a salir. En principio no quiero impugnar ya que no me quiero meter en pleitos, pero me preocupa el hecho de que urbanismo nos pueda poner alguna multa. ¿Es posible que indicando en el acta que no estoy de acuerdo posteriormente no tenga que pagar la multa o la única opción que tengo es impugnarlo?
Hola Tomas,
Te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004, para que pueda resolver tu duda de manera rápida y personalizada. Igualmente, y si prefieres la respuesta por escrito, puedes utilizar nuestro servicio de respuestas a consultas por escrito.
Te dejo más información sobre estos servicios.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas, mi planteamiento es el siguiente, compre vivienda año 2009 y desde esa fecha el administrador me reclama via monitorio deuda cada año, aun pagando las cuotas a la conunidad, actualmente tengo un monitorio de 1.730 € de fecha febrero de 2016 en via ejecutiva y acabo de recibir un burofax con reclamacion de 3.500€ de deuda por dos años de comunidad. La cuota mensual es de 83 € y no se ha aprobado ninguna derrama. Como puedo actuar contra este abuso reiterado desde el año 2009?. He mandado escritos a muchos sitios y no veo forma.
Hola, buenas tardes.
Quiero saber si se puede impugnar un Acta en su totalidad, ó si bien sólo es posible impugnar acuerdos de ésta.
Muchas gracias
Hola Jordi:
1.- Se impugnan los acuerdos nº xxx del acta de fecha xxx la Junta de propietarios que se consideren ilegales.
Es decir tienes que indicar qué acuerdo o acuerdos consideras que son nulos (por infraccion de ley, de los estatutos, etc.) por haber sido aprobados en la Junta de fecha xxxxx, debiendo aportar copia del Acta a la demanda.
Un saludo y gracias por seguirnos
Sr. Francisco, muchas gracias.
Es suficiente un correo electrónico para impugnar un Acta, ó bien la Comunidad debe esperar alguna comunicación más tangible, por ejemplo un burofax, una carta manuscrita,...? Gracias
Hola Jordi:
Tiene que quedarte constancia de la impugnación, así que o bien te firma el Administraor o Secretario de la Comunidad un recibí del escrito que presentes impugnando los puntos del acta que consideres, o bien tienes que enviar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Un saludo
Se aprueba en Junta ordinaria por unanimidad un vallado interno, patio común de 106 comunero por ser viales de acceso,sin ningún tipo de utilidad,tan solo crear un gueto es digno de ver,no solo se comen el fondo de propietarios sino que crean además una de rama de 30e
Presidente perteneciente a nudo usufructuario.No propietario.Violan el titulo de la propiedad, nosotros compramos un piso con un patio exlente y ellos aprueban un gueto.
Los asistentes son 6 y llevan 5 autorizaciones una de ellas falseadas.
Secretario-Administrador no nos reconoces como propietarios, solicitamos 18 vecinos una junta extraordinaria, y no aparece citado por correo certificado, presidente por burofax, no se presenta.