La inclusión de asuntos en el orden del día de la Junta de propietarios es un derecho a favor de los vecinos que viene previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
¿Dónde ser regula la inclusión de asuntos en el orden del día de las juntas de propietarios?
«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.»
El artículo 16.2 LPH que hemos reproducido atribuye al Presidente o, en su defecto, a los promotores de la reunión, la labor de incluir la «indicación de los asuntos a tratar» en la convocatoria de cada Junta.
No obstante, el segundo párrafo del precepto contempla la facultad de cualquier propietario para pedir que la Junta estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la Comunidad, facultad de podrá ejercerse dirigiendo «escrito, en el que se especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre«.
La interpretación de esta previsión legal sobre la participación de los comuneros en la integración del orden del día se ha visto desde siempre dificultada por la falta de definición del derecho que contempla y por la no regulación expresa de las consecuencias que cabe aplicar a la negativa del Presidente a incluir en el orden del día los temas propuestos por alguno de los integrantes de la Comunidad.
La jurisprudencia mayoritaria configura esta facultad no como un derecho absoluto del propietario que implique una correlativa obligación jurídica del Presidente de incluir en el orden del día los temas propuestos, sino como un «derecho relativo en atención a su estructura y naturaleza», y del que por tanto sólo dimana un poder para exigir del Presidente una determinada conducta, consistente en el examen de la propuesta, desde la perspectiva de su interés comunal, y en la posterior decisión sobre su inclusión en el orden del día, que debe adoptarse desde la óptica de ese interés comunal y no necesariamente en sentido favorable a las pretensiones del comunero que haya efectuado la propuesta.
Pasos a seguir para la inclusión de asuntos en el orden del día de la Junta de propietarios
1.- El propietarios es la persona que está legitimada para que se incluya en la Junta de vecinos el estudio, debate y pronunciamiento sobre alguna cuestión de interés comunitario.
2.- Deberá dirigir un escrito al Presidente de la Comunidad donde haga constar detalladamente los asuntos de interés general que el solicitante quiere que se discutan en la próxima Junta de propietarios, explicando brevemente la razón de su interés comunitario.
3.- Es conveniente que el escrito sea recepcionado por el Presidente de la comunidad, esto es, que se firme una copia de que lo ha recibido y por tanto que tiene constancia de su contenido. En el supuesto de que no quiera firmar la copia el Presidente, es aconsejable que se le envíe por burofax ode cualquier otra forma de la que quede constancia.
Consecuencias de no incluir el asunto propuesto en el orden del día de la Junta de propietarios
La interpretación del párrafo segundo del citado artículo 16.2 de la LPH viene siendo considerada por un sector doctrinal desde la perspectiva de considerar que la eventual negativa del Presidente a incluir en la convocatoria la propuesta de un comunero no genera efectos en el ámbito de la nulidad o anulabilidad de los acuerdos adoptados en la Junta, sino únicamente en el derecho del comunero que ha visto rechazada su pretensión a exigir judicialmente el cumplimiento del precepto que se analiza, lo que equivale a desplazar al Juez la decisión, inicialmente atribuida al Presidente, sobre si un asunto o materia, en función del interés comunal que la justifique, debe ser tratada en la Junta, y, en su caso a reclamar por la responsabilidad en que haya podido incurrir el Presidente si la negativa resulta ser injustificada.
Por ello, la mera solicitud al Presidente no supone necesariamente la automática inclusión en el orden del día, ya que la ley no otorga a esta prerrogativa tal consecuencia, sino que parece condicionarla a que se trate de asuntos de «interés para la comunidad», de donde se deduce que es posible no atenderla cuando tenga por objeto asuntos de interés particular o ajenos por completo a la Comunidad de Propietarios o cuando se refiera a materias que, en términos más amplios, sí estén incluidas en el orden del día elaborado por el Presidente.
En resumen, la mayoría de los Tribunales considera que el resto de los acuerdos que se han debatido y votado en la Junta de propietarios son acuerdos válidos, aunque no se haya incluido en esa Junta el asunto propuesto por algún propietario.
Lo que deberá hacer el propietario que propuso tratar ese punto del orden del día y que finalmente no se incluyó en la convocatoria de la junta será pedir explicaciones al Presidente en el apartado «ruegos y preguntas», solicitando la inclusión del asunto propuesto para la siguiente Junta de propietarios.
Si en esa segunda Junta tampoco se incluyera, tendría posibilidad de solicitar la nulidad de los acuerdos que se adopten o ejercer las acciones judiciales encaminadas a obligar a la Junta a tratar dichos asuntos. Es decir, lo que se exige es una «segunda oportunidad» a la Junta para que trate los asuntos propuestos.
Sentencias sobre la inclusión de asuntos en el orden del día de las juntas de propietarios
Como ejemplo citamos estas sentencias:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón (Sección 3ª), de fecha 20.04.2023
» En todo caso, como también señala la Juez de instancia, consideramos que lo fundamental para que no se haya declarado la nulidad de los acuerdos de la junta de 16 de agosto de 2019 por esos defectos en la convocatoria es que lo aprobado por la junta no puede verse afectado porque no se hayan incluido en el orden del día las peticiones realizadas por el demandante.
Cita en esta cuestión la Sentencia de instancia varias resoluciones de Audiencias Provinciales cuyo criterio se ha mantenido de forma reiterada. Cabe añadir en este sentido lo resuelto en la Sentencia de la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Valencia núm. 128 de 7 de marzo de 2012, que se menciona en el escrito de oposición al recurso de apelación en cuanto indica que «Pues bien como punto de partida y sobre el que debe pivotar la resolución del recurso es que nos encontramos ante una comunidad en régimen de propiedad horizontal que expresa su voluntad a través los acuerdos de la junta de propietarios y por tanto, la actuación de la demandante y de la comunidad debe encauzarse a través de la normativa de propiedad horizontal y de los mecanismos que la ley establece para el funcionamiento de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, así al amparo del artículo 16.2 de la LPH cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. La no inclusión en el orden del día de un punto interesado por un comunero al Presidente no determina la nulidad del resto de acuerdos adoptados. El comunero podría asistir a la Junta y reiterar la petición que ya dedujo al Presidente y no fue atendida y es ante la negativa a incluirlo el día de la Junta cuando podrá presentar una demanda por el cauce del juicio ordinario para solicitar al juez que acuerde incluirlo y si es incluido en el orden del día pero no obtiene la aprobación que interesaba el propietario podrá impugnar el acuerdo en el caso de que el acuerdo le sea perjudicial».
Acogen también este criterio las Sentencias de la Sección 14 de la Audiencia Provincial de Madrid, núm. 420 de 25 de julio de 2018 y núm. 431 de 11 de noviembre de 2022, o la de la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Sevilla, núm. 413 de 28 de diciembre de 2018.»
Sentencia de la AP Madrid (Sección 13ª) de 14 de marzo de 2013
» Se denuncia la nulidad de las Juntas de propietarios de 13 de diciembre de 2.010 y 17 de enero de 2.011 por vulneración de los arts. 16.2, 18.1 a y 18.1 c de la LPH al no haber incluido asuntos de interés general solicitados por el actor con la suficiente antelación para incluirlos en las referidas Juntas.
La Ley de Propiedad Horizontal ha establecido en el citado art. 16.2 que cualquier comunero pueda pedir por escrito al Presidente que incluya en el Orden del Día cualquier asunto de interés general, lo que este deberá hacer en la siguiente Junta que se celebre después de recibir la petición; esta Sala entiende, siguiendo lo resuelto por la Sección 21 de esta misma Audiencia en Sentencia de 5 de octubre de 2.004 y por la Sección 2 ª de la A.P. de Guipúzcoa en Sentencia de 24 de mayo de 2.004 , que dicha falta no comporta la nulidad de la Junta y como consecuencia de los acuerdos en ella adoptados, porque no solo en el apartado de Ruegos y Preguntas puede el solicitante pedir las necesarias explicaciones sobre dicha omisión sino también promover las acciones que pudiera tener para exigir la inclusión en una nueva Junta de sus peticiones. Por ello debe ser desestimado el motivo.»
Sentencia de la AP Zaragoza (Sección 4ª) de 28 de septiembre de 2012
» Es de acoger este motivo del recurso, toda vez que queda constatado el incumplimiento por parte de la Presidencia de la Comunidad de Propietarios del deber que le impone el artículo 16.2, párrafo segundo, de la LPH de incluir en el orden del día de la referida Junta General Ordinaria de Propietarios convocada para el 17 de marzo de 2.011 el asunto propuesto por el hoy actor en su comunicación escrita dirigida a dicho órgano de gobierno de dicha Comunidad para que fuese tratado y votado por los asistentes a dicha Junta General, deber jurídico que resulta del tenor literal imperativo del citado precepto cuando dice textualmente que el Presidente «…los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre», en referencia a los asuntos que cualquier propietario hubiese pedido ser tratados en Junta, incumplimiento de dicho deber jurídico en que incurrió al no respetar el contenido del asunto a tratar propuesto por el hoy actor, modificando sustancialmente su contenido, ocultando a los integrantes de la Comunidad el verdadero alcance del tema a tratar, configurándolo como una simple exposición de una queja a formular por el hoy actor, sustrayéndolo de la correspondiente votación, lo que determina la viabilidad de la acción ejercitada por el hoy recurrente en su demanda sobre condena de la citada Comunidad de Propietarios a que se incluya en el orden del día de la próxima Junta General de Propietarios a celebrar la citada cuestión planteada oportunamente por el Sr. Ismael , sometiéndola a votación.«
Aprobación de acuerdos que no estén en el orden del día
Sobre la inclusión de asuntos en el orden del día, hemos de recordar la doctrina del Tribunal Supremo, entre otras en sentencias de 10 de noviembre de 2004 y 18 de septiembre de 2006 que establecen que en el orden del díadeben incluirse los acuerdos que deben ser discutidos.
Así en la primera de estas sentencias, se recoge lo siguiente:
» En efecto, la jurisprudencia de esta Sala exige que en el orden del día se consignen los asuntos a tratar en la Junta, para que puedan llegar a conocimiento de los interesados, porque de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios.
Por ello no es admisible con carácter general la adopción de acuerdos que no estén en el orden del día, ni tan siquiera bajo el epígrafe de ruegos y preguntas, por considerarse sorpresivo para la buena fe de los propietarios.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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El 16.1 LPH permite convocar Junta si así lo solicitan al menos un 25% de los propietarios. Se trata de una CP compuesta por tres hermanos, con un 33,33 % cada uno. Existen acuerdos aprobados en Juntas de 2006, 2009, 2019 y 2020, no impugnados por ninguno de los tres. Ahora hay un enfrentamiento entre dos hermanos contra uno. Este último se niega a cumplir los acuerdos alcanzados en aquellas Juntas, y se propone (dado que ya no puede impugnarlos por haber caducado la acción) convocar por esta vía (+ del 25%) Junta Gral Extraordinaria en el que someter a debate y votación DE NUEVO estos temas. Es evidente que perderá la votación (dado que 2/3 se opondrán) pero volvería a abrir la posibilidad de impugnar los rechazos de sus peticiones en esta Junta de ahora.
ME GUSTARÍA SABER TU OPINIÓN SOBRE LO SIGUIENTE: ¿Existe alguna manera de impedir que por este cauce, «reabra» acuerdos tomados y no impugnables?. ¿Puede el Presidente oponerse a esta convocatoria, y en este caso, puede convocar ese comunero con su 1/3, con eficacia legal de los votos recogidos en esa Junta?.
El administrador de fincas que gestiona mi comunidad pretende cerrar el ejercicio sin presentar los gastos/ingresos asociados a la obra del ascensor. En mi opinión confunde el carácter de la reunión en la que se deben aprobar las cuentas del ejercicio (ordinaria) con la naturaleza del gasto/ingreso (extraordinario en este caso).
Salvo error, para que las cuentas queden aprobadas ha de hacerse una rendición específica de TODO lo pagado/recibido durante el ejercicio.En caso contrario no se podría identificar a los propietarios privados del derecho de voto por no encontrase al corriente en el pago de TODAS sus deudas vencidas.
Gracias de antemano
Buenos días,
Soy propietario de una vivienda unifamiliar en una urbanización en régimen de comunidad de propietarios.
Hay elementos comunes: pistas deportivas, zona de juegos infantil, etc.. que necesitan urgentemente obras de reparación ya que, después de 20 años, no se ha hecho nada.
En la última junta ( mayo 2016) se determinó reponer suelo de la zona infantil de juegos por estar en un estado lamentable y peligroso. A esta fecha, se han quitado las losetas que había , se ha echado hormigón , pero no se han repuesto las losetas ( material acolchado específico para zona infantil).Además se acordó pedir presupuestos para arreglar todas las zonas comunes deportivas y piscina. A esta fecha no tenemos nada.
Hay un administrador que, supongo, es el obligado a ejecutar lo acordado en la Junta. Los vecinos que se acordó en esa Junta formaran un comité para seguir el asunto le han preguntado en varias ocasiones y no hay respuesta.
El presidente no vive en la urbanización y no sabemos si tiene ò no contacto con el administrador.
En ésta situación ¿ que acciones podemos emprender los copropietarios para obligar al administrador ( y al presidente ) a ejecutar, sin más dilación, los acuerdos ? ¿ Qué porcentaje de propietarios se necesita para ello?
Gracias anticipadas
He leído tu consulta, y la respuesta a la misma es algo extensa y variable según las circunstancias propias de tu caso. Por ello te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004, para que puedas comentar con él de manera detallada las cuestiones y dudas que planteas.
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El 16.1 LPH permite convocar Junta si así lo solicitan al menos un 25% de los propietarios. Se trata de una CP compuesta por tres hermanos, con un 33,33 % cada uno. Existen acuerdos aprobados en Juntas de 2006, 2009, 2019 y 2020, no impugnados por ninguno de los tres. Ahora hay un enfrentamiento entre dos hermanos contra uno. Este último se niega a cumplir los acuerdos alcanzados en aquellas Juntas, y se propone (dado que ya no puede impugnarlos por haber caducado la acción) convocar por esta vía (+ del 25%) Junta Gral Extraordinaria en el que someter a debate y votación DE NUEVO estos temas. Es evidente que perderá la votación (dado que 2/3 se opondrán) pero volvería a abrir la posibilidad de impugnar los rechazos de sus peticiones en esta Junta de ahora.
ME GUSTARÍA SABER TU OPINIÓN SOBRE LO SIGUIENTE: ¿Existe alguna manera de impedir que por este cauce, «reabra» acuerdos tomados y no impugnables?. ¿Puede el Presidente oponerse a esta convocatoria, y en este caso, puede convocar ese comunero con su 1/3, con eficacia legal de los votos recogidos en esa Junta?.
El administrador de fincas que gestiona mi comunidad pretende cerrar el ejercicio sin presentar los gastos/ingresos asociados a la obra del ascensor. En mi opinión confunde el carácter de la reunión en la que se deben aprobar las cuentas del ejercicio (ordinaria) con la naturaleza del gasto/ingreso (extraordinario en este caso).
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Gracias de antemano
Buenos días,
Soy propietario de una vivienda unifamiliar en una urbanización en régimen de comunidad de propietarios.
Hay elementos comunes: pistas deportivas, zona de juegos infantil, etc.. que necesitan urgentemente obras de reparación ya que, después de 20 años, no se ha hecho nada.
En la última junta ( mayo 2016) se determinó reponer suelo de la zona infantil de juegos por estar en un estado lamentable y peligroso. A esta fecha, se han quitado las losetas que había , se ha echado hormigón , pero no se han repuesto las losetas ( material acolchado específico para zona infantil).Además se acordó pedir presupuestos para arreglar todas las zonas comunes deportivas y piscina. A esta fecha no tenemos nada.
Hay un administrador que, supongo, es el obligado a ejecutar lo acordado en la Junta. Los vecinos que se acordó en esa Junta formaran un comité para seguir el asunto le han preguntado en varias ocasiones y no hay respuesta.
El presidente no vive en la urbanización y no sabemos si tiene ò no contacto con el administrador.
En ésta situación ¿ que acciones podemos emprender los copropietarios para obligar al administrador ( y al presidente ) a ejecutar, sin más dilación, los acuerdos ? ¿ Qué porcentaje de propietarios se necesita para ello?
Gracias anticipadas
Hola Carlos,
He leído tu consulta, y la respuesta a la misma es algo extensa y variable según las circunstancias propias de tu caso. Por ello te recomendaría que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004, para que puedas comentar con él de manera detallada las cuestiones y dudas que planteas.
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