Veamos cuándo procede el pago de una indemnización por extinción del arrendamiento de local de negocio.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.
Veamos mediante un ejemplo la situación anterior
Ejemplo:
Contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado en 2012 con una duración de 10 años. El arrendatario antes de que venza el contrato le comunica que tiene voluntad de continuar en el local por otros 10 años más, pero el arrendador no la acepta y tras finalizar el contrato se vuelve a alquilar el local a otra persona que continúa desarrollando el mismo negocio que el anterior.
El artículo 34 de la LAU es el que regula la indemnización a favor del arrendatario por extinción del contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (arrendamiento de local).
artículo 34 LAU:
«La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.»
La indemnización fijada en el art. 34 de la LAU entra en el marco de la esfera dispositiva de los contratantes, por lo que constituye un derecho renunciable por parte del arrendatario, de manera tal que es habitual, en la práctica arrendaticia, introducir una cláusula en el contrato de arrendamiento en el que se excluya dicha indemnización al amparo de lo dispuesto en los artículos 4.3 LAU y 1255 Código Civil, en cuyo caso el inquilino no tendrá derecho alguno a percibir la indemnización prevista en la LAU.
La ley condiciona el derecho a la percepción de la indemnización a los requisitos siguientes:
1.- Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU).
2.- Que, en el local arrendado, durante los últimos 5 años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público al por mayor como al por menor. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela.
3.- Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador. Se trata, pues, de un supuesto objetivo de extinción del vínculo arrendaticio, como es el transcurso del plazo convencional del arriendo. No cabe indemnización por extinción del arrendamiento si el arrendatario ha desistido voluntariamente del contrato aunque llevase más de 5 años.
4.- Para tener derecho a percibir la indemnización por extinción del arrendamiento, el citado art. 34 LAU exige que el arrendatario notifique al arrendador al menos con cuatro meses de antelación a la expiración, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más, abonando una renta de mercado. La renta de mercado será la que acuerden las partes, y en su defecto la que determine un árbitro.
Si después de reunir todos los requisitos anteriores, el arrendador comunica su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, el inquilino tendrá derecho a una indemnización cuya cuantía se determinará de la siguiente manera, según dos supuestos:
1º.- El arrendatario se instala en otro local del mismo municipio y dentro de los 6 meses siguientes se dedica a la misma actividad comercial que venia ejerciendo en el local de donde se ha marchado. En este caso la indemnización a la que tendrá derecho comprenderá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2º.- El arrendatario en los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento no inicia actividad comercial alguna de venta al público, o abre otro negocio dentro de ese plazo dedicado a actividad comercial distinta. En estos dos casos y siempre que en el antiguo local, el arrendador o un tercero en ese plazo de 6 meses, comiencen a ejercer la misma actividad (o una afín) a la que venía desarrollando el anterior inquilino, tendrá derecho éste a una indemnización por extinción del arrendamiento de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
En definitiva, lo que la ley intentar compensar vía indemnización a favor del inquilino, es el aprovechamiento que el arrendador o un tercero puedan tener sobre la clientela que el antiguo arrendatario se había ganado durante el tiempo que estuvo ejerciendo su actividad comercial en ese lugar.
Veamos la anterior doctrina expuesta en esta sentencia dictada por el Tribunal Supremo:
» …el tribunal provincial considera que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria satisface las exigencias legales. No consideramos que la interpretación del precepto llevada a efecto por la audiencia sea errónea en función del siguiente conjunto argumental.
En primer lugar, porque la actividad a la que se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.
Es precisamente la atención a tal valor sobre el que se construye la indemnización fijada en el art. 34 LAU. La clientela adquiere tal importancia que la vida de un negocio depende directamente de los comportamientos económicos de quienes consumen sus productos. En definitiva, constituye una fuente generadora de ingresos, y da estabilidad al negocio que explota el comerciante o empresario. La demandante oferta, por ello, a la arrendadora continuar con el arrendamiento por diez años más con el correlativo ofrecimiento del abono de una renta de mercado a través del derecho que le atribuye el art. 34 LAU.
En segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía.
En definitiva, nos encontramos ante un establecimiento abierto público, en el que se procede a la venta de bebidas que se consumen en el mismo local, dotado con una terraza con tal finalidad, de esta manera se satisface la ingesta de los productos que oferta, con la estancia en el local en funciones de descanso o de lugar de encuentro con otras personas. El cliente abona el importe de la bebida, que consume en el propio establecimiento, por lo que la interpretación llevada a efecto por el tribunal provincial no deja de encajar en la proposición normativa del precepto, máxime si tenemos en cuenta la finalidad pretendida por el legislador reflejada en el preámbulo de la ley como antes se indicó. …...
Cumplidos estos requisitos nace el derecho a la indemnización que dependerá, en su cuantía (forma de determinación de la indemnización), de la concurrencia de sendos supuestos normativos: a) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada; b) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario.
En este caso, es cierto que la demandante se venía dedicando a la industria de hostelería, no solo con el local litigioso, sino en otros tres, uno de ellos en diferente municipio; pero lo cierto es que, en dicho plazo de tiempo, no concertó otro contrato para sustituir al litigioso, ni inicio otra actividad diferente; mientras que el nuevo adquirente del uso del local, otra sociedad mercantil, lo destina a la misma actividad de bar e, incluso, llegó a girar inicialmente con el mismo nombre comercial y parte del personal.….
La sentencia indemniza conforme a lo establecido en el art. 34 LAU, en atención al valor de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada probase que la indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias concurrentes. No se aportó prueba al respecto, ni se articuló motivo distinto de vulneración del art. 34 LAU, que fue aplicado por la sentencia de la audiencia.»
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Hola
Me gustaria preguntar sobre un problema que tengo
Tenia un stand donde vendo productos de cosmetica en un centro comercial , y tenia un contrato de 3 meses , despues de que se termino el contrato fue a hblar con ellos y me han dicho que solo tengo que seguir pagando mes a mes y que no pasa nada, y despues de 1 año fue para hablar con ellos otra vez para renovar el contrato me han dicho que si pero con una condicion de cambiar el stand , me he contactado con una empresa que dedica a esto, y me han hecho un diseño y un presupuesto y cuando fui a presentarlo al centro comercial me han dicho que no saben si van a renovar conmigo, y desde entonces he seguido pagando 4 meses mas, pero lo 2 ultimos meses las cosas no iban bien en el centro comercial no se vendia bien, por eso no he podido pagar los 2 ultimos meses y al final he tenido que cerrar el stand , ahora esta cerrado hasta que veamos lo que tenemos que hacer, mi pregunta que es lo que puedo hacer , ellos me estaban engañando todo el tiempo , ellos no pueden tocar mi stand ai no estoy alli? Os agradezco si me pueden ayudar en esto
Gracias
Soy el arrendatario de una vivienda, la cual necesito para ocuparla yo personalmetne. El contrato es de oct14 y finaliza oct17. He dado a mi inquilino 2 meses de manera verbal para abandonar la vivienda, pero me ha comentado de negociarlo ya q tiene derecho a indemnización, y q equivaldría a dos mensualidades. Por lo q he leído por aquí aunq no tengo muy claro al necesitarla yo no he leído nada de q tuviese derecho éste a tal indemnización y en todo caso correspondería a la parte proporcional del tiempo q queda para finalización de contrato.
Me podrían informar.
Un saludo
Hola Alfonso:
1º.- Tendria que saber algunas cosas sobre el contrato para pronunciarme sobre la indemnización que pide el inquilino.
2.- Te dejo un artículo mas reciente sobre este tema que acabo de subir a la página. Pincha en el enlace por si te sirve como información: https://www.mundojuridico.info/requisitos-para-que-el-dueno-recupere-la-vivienda-en-alquiler/
3º.- Si tienes alguna duda te puedo atender en nuestro telefono de consultas 807502004 (marcando la extensión nº 1).
Un saludo
El propietario no me quiere devolver la fianza por que dice que no tengo derecho a indecnizacion
En nuestro caso a sido de alquiler con opción a compra, empezamos a vivir en ella en septiembre del 2015,ya han habido 2 anexos y quieren los propietarios una tercera,porque supuestamente catastro a tenido los papeles durante 7 meses sin tocarlos y nos quieren dar otro anexo más que no sabemos si es viable ya que supuestamente hay unos 40 metros más, que tienen que volver a ver los papeles en catastro, nos podemos negar a otro anexo y devolvernos nuestro dinero entregado todos los meses hasta la fecha más nuestro dinero que entregamos de adelanto? ?
Hola Carmen:
Te respondemos por privado.
Saludos
Es de ley que el arrendatario suba de golpe el alquiler de 700€ a 1200€ a la hora de renovar el contrato despues de 6años e ir incŕementando la subida anual del ipc
Gracias
Hola tengo un contrato de alquiler anterio a 1985 de prorroga forzosa que ha sido actualizado con el ipc hasta la actualidad..soy persona física y realizo una activdad comercial desde esa fecha y el local es menor de 2500 m.
los propietarios tienen en venta el local referido..y me gustaría saber si tengo algun derecho...de tanteo de compra o indemnización ..y si fuera así de cuanto tiempo dispongo..cuanto tiempo tienen que notificarme...ect..
saludos y muchas gracias
Buenos días, el propietario no quiere ponerme el artículo 34 de la LAU en el contrato de alquiler de un local comercial pero tampoco lo excluye expresamente por escrito en el contrato pidiendo que renuncie al artículo 34 de la LAU. En caso de que no quiera renovarme el contrato y se dé los supuestos en los que puedo pedir indemnización, tendría yo derecho a pedir esa indemnización? No sé si al no poner el artículo 34 en el contrato no podría pedir la indemnización o por el contrario como no dice nada al respecto el contrato sobre que se excluye el artículo 34 se regiría por la Ley y entonces sí tendría derecho a dicha indemnización. Gracias