Indemnización por resolución unilateral del arrendamiento de local

Importe de la indemnización por resolución unilateral del arrendamiento de local cuando el inquilino no quiere seguir con el contrato.

Es frecuente que los arrendatarios no quieran o puedan (las más de las veces) seguir con el arrendamiento del local de negocio y pretendan resolver el contrato sin cumplir con el plazo estipulado. En estos casos y de otro lado, nos encontramos con la postura infranqueable del arrendador que les exige el cumplimiento del plazo contractual o en su defecto la amenaza de solicitarles, en concepto de daños y perjuicios, una indemnización por resolución unilateral del arrendamiento de local consistente en el total importe de las rentas que va a dejar de percibir desde que se marche el inquilino hasta que se hubiese cumplido el contrato.

En definitiva, que nos encontramos ante una cuestión díficil de resolver amistosamente a la vista de las posturas contradictorias y distantes de ambas partes:

1.-  El arrendador exige el cumplimiento de todo el tiempo convenido en el arrendamiento o en su defecto una indemnización del total de las rentas que no va a percibir.

2.-  El arrendatario quiere o necesita marcharse del local antes del plazo convenido sin abonar las rentas que resten del plazo concertado.

Veamos lo que opina el Tribunal Supremo para un caso análogo a la situación que estamos comentando sobre el importe de la indemnización por resolución unilateral del arrendamiento de local de negocio.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 9 de abril de 2012. Indemnización por resolución unilateral del arrendamiento de local de negocio

El planteamiento de la cuestion se puede resumir en los siguientes puntos:

1º.-  Contrato de arrendamiento de local sujeto a la LAU 29/1994 por una duración de 25 años, en el que se había pactado que durante los primeros 6 años el contrato no podía extinguirse (era obligatorio para arrendador y arrendatario), y transcurrido éste, el arrendatario podía desistir del mismo.

2º.-  El arrendatario a los pocos meses del contrato y a la vista de que las expectativas del negocio no se cumplían desiste unilateralmente del arrendamiento del local.

3º.-  La Audiencia Provincial estima a favor del arrendador una indemnización por resolución unilateral del arrendamiento de local en concepto de daños y perjuicios, y la misma comprenderá  el perjuicio sufrido como el lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil ), por lo que debe extenderse al total de las rentas que le hubiese correspondido cobrar el arrendador durante los seis años de duración segura del contrato.

Fundamentos del Tribunal Supremo:

1º.-  Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del Código Civil, pues este establece en el artículo 1106, que « la indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor […]».

2º.-  La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguna, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.

3º.-  Esta Sala del Tribunbal Supremo considera,  que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la parte arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo.

4º.-   La indemnización por resolución unilateral del arrendamiento de local, a juicio de esta Sala, será de una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. 

5º.-  La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario.

CONCLUSION:

El Tribunal Supremo, siguiendo esta sentencia fija la indemnización por resolución unilateral del arrendamiento de local de negocio en una suma equivalente a UNA mensualidad por AÑO QUE FALTE del plazo de cumplimiento pactado de los seis años obligatorios. A falta de otros elementos probatorios en este asunto, considera aplicable por analogía lo dispuesto en el artículo 11.2 de la LAU, que si bien está referido solo para las viviendas, sus criterios le parecen razonables.

Me parece un acierto el dictado de esta sentencia, ya que tal como dice, hay que buscar los auténticos daños y perjuicios que sufre el arrendador cuando el arrendatario rescinde antes de tiempo. En este caso, como hemos visto, considera el Tribunal Supremo que un mes por año es una justa indemnización pues hay tiempo suficiente para que pueda encontrar otro arrendatario, aplicando por analogía el art. 11.2 LAU, que en principio sólo está previsto para viviendas.

No quiere decir esto, que esa indemnización tenga que ser siempre de un mes por año, pero sí que los tribunales valoren las circunstancias singulares del respectivo contrato, y no alcanzada prueba alguna del lucro cesante, sirva como referente un mes por año.