No siempre se cuenta de igual forma el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios como veremos más adelante.
Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios de una Comunidad de vecinos pueden ser impugnados ante el Juzgado en base a los supuestos previstos en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que son:
a) Cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos de la comunidad.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando el acuerdo suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
El plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad vienen también dispuestos en la LPH y así dispone el apartado 3 del artículo 18 LPH:
«La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.»
a) El acuerdo contrario a la ley o a los estatutos el plazo de impugnación es de 1 año.
b) Si el acuerdo resulta gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, el plazo es de 3 meses.
c) Si el acuerdo supone un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho, el plazo es de 3 meses.
En todos los casos el plazo previsto en la Ley para impugnar acuerdos comunitarios es de caducidad y no de prescripción.
El inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios se contará:
a) Para los asistentes o representados a la Junta desde la fecha de adopción del acuerdo.
b) Para los ausentes desde el momento en que fueron notificados del acuerdo.
El artículo 18.3 de la LPH, literalmente establece:
«La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.»
Ahora bien, surgen dudas sobre el comienzo del plazo en aquellos acuerdos que requieren de una mayoría cualificada (3/5 de propietarios y cuotas de participación, etc.) y dicha mayoría no sale de la Junta sino que hay que notificarles los acuerdos a los ausentes y esperar el plazo de 30 días para que estos se manifiesten.
En estos supuestos, opino, que el plazo de impugnación para un propietario presente no debe comenzar desde que se adopta el acuerdo en la Junta, ya que en ese acto no se ha reunido la mayoría cualificada y no se sabe si se reunirá con el voto de los ausentes. Lo más lógico y razonable en estos casos sería que el plazo para impugnar debería contarse cuando se cierre y notifique el acta (art. 19.3 LPH) a los comuneros, pues en ese momento se sabrá si el acuerdo que se quiere impugnar está aprobado o no.
«A diferencia de lo que entiende la parte recurrente el día inicial para el cómputo del plazo es el día en que se celebró la junta de propietarios en que se aprobó el acuerdo cuya nulidad se pretende y no el día de comunicación del acuerdo, como se sostiene en el recurso, sin que tampoco pueda otorgarse eficacia a fin de la interrupción del cómputo del plazo a los requerimientos de la actora a la comunidad de propietarios a los que hace mención recurrente.
El artículo 18 de la LPH en su apartado 3 dispone: » La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9″.
No cabe duda alguna que por haber estado presente la actora en la junta que aprobó la cuota extraordinaria para el pago de las costas, el plazo se computa desde la fecha de la celebración de la junta. En este sentido la sentencia núm. 76/2020 de 29 de enero de la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección 2ª, nos dice que: » no hay cuestión sobre la procedencia de tomar como día inicial el mismo día del acuerdo y no el siguiente» y añade que esta interpretación » no es contraria a la Constitución como se desprende de la STC ajustada por el Tribunal Constitucional 209/2013 de 17 de Enero aunque pueda haber otras interpretaciones igualmente constitucionales», se entiende con relación a la fijación como día inicial del cómputo el mismo día del acuerdo y no el siguiente.»
» En relación con el inicio del plazo de impugnación, que es la segunda cuestión planteada en el recurso, ha de partirse de lo establecido en el artículo 18.3, de la Ley de Propiedad Horizontal , según el cual «la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes, dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9» .
Por tanto, se ha de concluir, – y así lo entiende en forma prácticamente unánime la doctrina y la jurisprudencia -, que el plazo de impugnación de los acuerdos se cuenta para el propietario asistente desde la fecha de la adopción del acuerdo (a menos que sea precisa la redacción del acta para fijar el contenido del acuerdo), y respecto de los ausentes desde el momento en que fueron debidamente notificados.»
» En el caso analizado el actor (impugnante del acuerdo comunitario) asistió a la junta celebrada el 9 de abril de 2010 por medio de su representante legal quién, de modo expreso, se opuso a la aprobación de la liquidación de la deuda imputada a su representado en lo relativo a gastos de calefacción y mantenimiento del año 2008 y anteriores, por lo que, con arreglo a la normativa expuesta, el «dies a quo» (día de inicio) para el cómputo del plazo es el de la propia junta.
Dado que la demanda se presentó el 25 de mayo de 2011, no ofrece duda que la acción para la impugnación de dicho acuerdo había caducado, aun entendiendo aplicable el plazo de un año que el artículo 18.3 LPH establece para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos.»
«En el caso examinado resulta evidente lo acertado de la resolución recurrida cuando tras fijar que el plazo de caducidad para el caso presente sería de un año , añade que su cómputo se inicia desde que el demandante tuvo conocimiento de los acuerdos contrarios a Ley efectuando petición al administrador en fecha 15 de octubre de 2009 de copia de todas las Juntas de propietarios celebradas desde noviembre de 2007, y es que no existe acreditación alguna de que el actor tuviera conocimiento fehaciente -que es el exigido- de los acuerdos adoptados, no bastando cualquier conocimiento, sino que el comunero ha de tener un conocimiento preciso de los acuerdos y decisiones adoptadas – el que sin duda obtuvo con la obtención de las copias interesadas al administrador-…»
«El cómputo desde la notificación del acta .- Por otra parte, también debe acogerse la tesis de la recurrente en el sentido de que, en cualquier caso, el cómputo del plazo debe datarse a la fecha en que se le notificó el acta de la junta.
Tal y como establece el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , «Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9». La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2010 (Roj: STS 3037/2010 ), reiterando la de 22 de diciembre de 2008 , que solo una vez que el propietario tiene conocimiento detallado ausente del acuerdo adoptado en la junta de propietarios se inicia el transcurso del plazo para impugnarlo.
A tales efectos, debe considerarse que la representante de doña Tania sí estuvo ausente, por cuanto se marchó de la junta tras haberse hecho una exposición del punto primero del orden del día, tal y como se recoge textualmente en el acta. No se quedó, ni por lo tanto participó en las votaciones, de los distintos acuerdos que se dicen adoptados en la junta de 20 de febrero de 2014. Por lo que tiene la consideración de persona ausente, y el plazo no se inicia hasta que se le notificó el acta.»
Con respecto a los vecinos ausentes a la Junta, recordar que si el ausente no discrepa de los acuerdos adoptados en el plazo de 30 días desde su notificación su voto se computará favorable al acuerdo pero sólo a los efectos del cálculo para alcanzar la mayoría cualificada requerida, pudiendo impugnar los acuerdos en los plazos previstos legalmente. Leer más sobre esta cuestión.…
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En mi comunidad, hace 15 dias, se ha sometido a votación el cerramiento de balcones. Lo único que se dijo es que era necesario aprobación por 3/5, pero no se dijo nada sobre sobre computar como voto favorable el de los ausentes que no se opongan al acuerdo.
Con los presentes no se reunian los 3/5, pero aun así se voto con resultado de amplia mayoria de sí y muy pocos no, por lo que los propietaros quedaron con la idea que se aprobó aunque nadie concluyó claramente que así fué.
El acta se limita a reflejar el resultado de la votación sin indicar si se da o no por aprobado, y el administrador dice que no puede interpretar el resultado, porque segun se interprete el voto del ausente el punto puede entenderse aprobado o no y que sólo un juez puede hacer eso
Es impugnable el acuerdo por el vecino que asistió a la junta y votó en contra?
Desde cuando se inicia el cómputo de plazo para impugnar viendo que no se sabe si el acuerdo ha sido o no adoptado?
Gracias
Según las ordenanzas urbanísticas de Barcelona está prohibido cerrar los balcones y me consta que en muchas otras ciudades.
Primero deberíais averiguar este extremo.
Buenos días.
En mi comunidad de vecinos se celebró una reunión para la instalación de un ascensor.
Mis vecinos la mayoría sobrepasan los 70 por lo que se procedería a la instalación aunque se opusiera algún vecino, pero la ignorancia sobre el tema de la mayoría de ellos y la negación de dos de los bajos hizo que se decidiese que no pagaban los bajos.
Cuando se expusieron los gastos que supondría tal instalación no se mencionó en ningún momento que el importe anual no podría sobrepasar el total de las 12 cuotas ordinarias, que de echo, se sobrepasarían después de descontar la supuesta subvención que nos concedería de la Junta de Andalucía.
Me gustaría saber si se puede impugnar esa junta por ir en contra de la ley horizontal y quien puede impugnarla aun habiéndose votado a favor, pero con información errónea de pagos,etc.
Gracias.
En mi comunidad de propietarios , en Madrid capital, se votó una propuesta de construcción de piscina a petición de un grupo de vecinos, Acudimos 80 vecinos + 20 representados de un total de 150 , No se paso lista al principio de la reunión , si no que se votó con unas papeletas proporcionadas por los propios vecinos y eso sirvió de listado. Salieron 60 a favor y 40 en contra , Han tardado mas de un mes en dar la copia del acta y han dado por favorable el voto , contando como a favor los de los no presentes. En el acta solo consta la exposición de ls aspectos favorables que proporcionaron los vecinos a favor y nada de las preguntas y objeciones que se hicieron en contra. ¿Se podría imnpugnar?
Buenas tardes,
en nuestra segunda residencia, los vecinos se convocaron una junta para formar comunidad de vecinos, pero nos enviaron la notificación tarde, llegó un día despues de la reunion, de modo que no pudimos ir a la reunion. Aún no nos han notificado lo que sucedió en la reunión ni a que acuerdos llegaron. Sabemos que quieren formar una comunidad con los coeficientes de participación erróneos (no utilizando lo que refleja el registro ni el catastro) y perjudicandonos gravemente. Podemos impugnar esta reunion y todas las votaciones que se hicieron? Como podemos hacerlo si ni siquiera nos han comunicado quien es el nuevo administrador (que ellos han elegido y contratado)? Que plazo tenemos?
En mi comunidad de propietarios se decidió por unanimidad de los presentes y sin impugnación posterior en 2016 que se estudiaran propuestas sobre las actuales pistas deportivas. No se cerró entonces ni el tipo de pistas si arrendamiento a inversor o acometidas por la comunidad . Se facultó a la junta rectora de la mancomunidad para que estudiara propuestas y las presentara con presupuesto . Mi sorpresa es que cuando algunos nos oponemos a la obra de mejora que en reunión extraordinaria de Agosto 2018 se nos comunica con detalle y presupuesto se nos informa que deberemos soportar igualmente el costo porque nos deberíamos haber opuesto e impugnado el acuerdo de 2016.
No es abuso de derecho el que se nos impida pronunciarnos ante obras que exigirían 3/5 y que de superar las tres cuotas nos podríamos negar a costear si hemos votoda en contra ?
En mi comunidad de propietarios se decidió por unanimidad de los presentes y sin impugnación posterior en 2016 que se estudiaran propuestas sobre las actuales pistas deportivas. No se cerró entonces ni el tipo de pistas si arrendamiento a inversor o acometidas por la comunidad . Se facultó a la junta rectora de la mancomunidad para que estudiara propuestas y las presentara con presupuesto . Mi sorpresa es que cuando algunos nos oponemos a la obra de mejora que en reunión extraordinaria de Agosto 2018 se nos comunica con detalle y presupuesto se nos informa que deberemos soportar igualmente el costo porque nos deberíamos haber opuesto e impugnado el acuerdo de 2016.
No es abuso de derecho el que se nos impida pronunciarnos ante obras que exigirían 3/5 y que de superar las tres cuotas nos podríamos negar a costear si hemos votodo en contra ?
Hola, en el centro comercial en donde tengo un pequeño local ha habido una reunión de la comunidad en donde, por votación y con mayoría simple, se ha modificado cómo se venían pagando los gastos de gestión y administración pasando a no hacerlo en base al coeficiente de cada propiedad sino repartido igualitariamente. Además en la misma reunión se destituyó al administrador y también por votación y con mayoría simple se encargó a otro administrador la administración de la finca. Y, por añadidura me envían dos actas con contenido diferente en relación a las votaciones y acuerdos, una firmada por el administrador que estaba a cargo hasta esa fecha y la otra por la secretaria accidental, que es a su vez la presidenta. Mi pregunta es que acta es válida y, por otro lado, si la votación para la modificación en el tema del reparto de gastos es legal por el artículo que invocan, el 17.7 o no se ajusta a lo legal.
Muchas gracias
Hola Angeles,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
los acuerdos adoptados en una junta Ordinaria o extraordinaria de mi comunidad, cuando no se ha citado y a ninguno de los locales que forman parte de la misma desde feberero de 2017, Son validos? que hay que hacer para invalidar todos los acuerdos ? Nuncan citan por via fehaciente, pero ultimamente ni siquiera por correo ordinario.
Gracias, espero su respuesta.
Hola Luis,
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En mi pregunta anterior olvidé mencionar que se acordó que todos los vecinos pagarían la subida de la comunidad de 15 a 30 euros por el mantenimiento del ascensor porque según el administrador eso debía ser así.Me he informado y en la jurisprudencia de casos de propiedad horizontal se refleja todo lo contrario que los bajos participarán en la instalación pero no en los gastos de mantenimiento,¿ eso es así?
Gracias
Buenos dias
Que pasa si se rigen por la LPH y no se ha constituido como tal ni de podra constituir nunca ja que no existen elenentos comunes y té exigen pagar quotas mediante monitorio.Hablo de una Urbanització que nos sirve agua de un pozo que no es de su propiedad. Yo tengo contador de agua y me cobran por coeficients
En una junta del 2007 un propietario solicita en ruegos y preguntas (no orden del dia), si se le autoriza a cerrar una parte de azotea para construir de uso exlusivo,no oponiéndose nadie de los presentes. En enero del 2020 construye porque alude que hasta entonces no ha tenido dinero, tras queja formal y decir que no es licito porque no estaba en la orden del dia, el administrador se excusa en que se tenia un año para denunciar. Se puede impugnar por construir (hace menos de un mes y quejarme en ruegos y preguntas.
Hola Antonio,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma es algo extensa y variable según las circunstancias propias de tu caso. Por ello te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y comentaremos de manera detallada las cuestiones y dudas que planteas.
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