La inscripción en el Registro de un acuerdo transaccional homologado judicialmente ha ido evolucionado con el paso del tiempo como veréis más adelante, negándose actualmente la inscripción registral de la resolución judicial que homologa el acuerdo firmado por las partes si no se ha otorgado escritura pública.
Esta cuestión es muy importante y en la práctica se suele dar con bastante frecuencia.
Con un EJEMPLO situaremos mejor el asunto:
a) Un matrimonio se ha divorciado o una pareja se rompe, siendo titulares de una vivienda en proindiviso.
b) Como no se ponen de acuerdo en la liquidación de la vivienda uno de ellos interpone un procedimiento de división de cosa común.
c) A lo largo del procedimiento las partes alcanzan el acuerdo de que uno de ellos se adjudique la vivienda en exclusiva abonándole al otro su parte en dinero.
d) Este acuerdo transaccional es homologado por el Juez.
e) Se presenta en el Registro de la Propiedad la resolución judicial que aprueba el acuerdo transaccional para que se inscriba la vivienda a nombre del adquirente.
La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) considera que para que un acuerdo transaccional homologado judicialmente sea inscribible en el Registro de la Propiedad es preciso escritura pública y el consentimiento de todos los titulares registrales, por lo que el acuerdo transaccional homologado judicialmente no es título inscribible.
Entre otras veamos los criterios que señala la DGRN:
1º.- Se plantea en este recurso nuevamente la cuestión de si es inscribible el testimonio de un auto judicial por el que se homologa un acuerdo transaccional de las partes del procedimiento.
2º.- Se aprecia una evolución de la doctrina de la DGRN. En las resoluciones más recientes sobre la materia se ha sentado una doctrina más restrictiva, tendente a considerar fundamentalmente el aspecto de documento privado del acuerdo transaccional, por más que esté homologado judicialmente.
3º.- De conformidad con el art. 1809 Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes pueden poner fin al procedimiento iniciado o evitar su iniciación mediante un acuerdo transaccional. Dicho acuerdo, de producirse una vez iniciado el procedimiento judicial, le pone fin (artículo 19.2 LEC), de modo que el Juez lo declara terminado sin llevar a cabo un pronunciamiento sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes.
4º.- El acuerdo homologado no es por tanto una sentencia sino un convenio contractual que vincula a las partes, como cualquier otro contrato, pudiéndose ejecutar si no se cumple su contenido por los trámites prevenidos para la ejecución de sentencias, pero de aquí no se sigue que el ordenamiento asimile sentencia y acuerdo homologado.
5º.- En el presente caso se ha llegado a un acuerdo transaccional entre las partes de un procedimiento ordinario de disolución de condominio (división de cosa común), en cuya virtud, la ahora recurrente accede a comprar las participaciones indivisas que corresponden a los restantes condueños, por un precio que abonará, pasando a convertirse en única titular de la finca.
6º.- El acuerdo transaccional homologado judicialmente no es título inscribible ya que dicho acuerdo se equipara al documento privado aunque esté homologado judicialmente, por lo que no es un título formal adecuado; la transacción judicial, aún homologada judicialmente, no es una sentencia y por ello carece de su contenido y efectos por cuanto no contiene un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto.
7º.- En consecuencia, para la inscripción del mismo deberán cumplirse los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria conforme a lo dispuesto en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria que exige para el acceso de los títulos traslativos de dominio al Registro de la Propiedad que estén consignados:
No estando contemplado en ninguno de estos documentos no procede la inscripción en el Registro de un acuerdo transaccional homologado judicialmente.
La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) se ha pronunciado en varias ocasiones considerando que el convenio regulador aprobado en un proceso de separación, divorcio o nulidad, como negocio jurídico propio y específico, goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro. Si bien no deja de ser un acuerdo privado, la preceptiva aprobación judicial del mismo y el reconocimiento que se le confiere en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, establecen un marco válido para producir asientos registrales definitivos.
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Buenos días;
Debido a mi desconocimiento en temas jurídicos planteo una consulta que creo que guarda relación con este artículo.
Mi ex pareja (no estabamos casados ni éramos pareja de hecho) y yo compramos una vivienda en proindiviso y a partes iguales (50%) en el año 2007. Llevamos 1 año separados y hemos puesto el piso en venta, pero recientemente me ha comentado su interés en quedarse con mi parte, con la correspondiente compensación económica por la mitad del valor de compra (el piso no cargas). Mi pregunta es la siguiente: Sería procedente en este caso acogernos a una extinción de condominio mediante acuerdo privado entre las partes y posterior elevación a público ante Notario? Comento lo de procedente porque el asesoramiento que he tenido hasta ahora ha sido el realizar una venta.
Gracias de antemano por su atención y su tiempo.
siento tener que decir que estais equivocados, soy abogados y he anotado varias liquidaciones de la sociedad de gananciales en que uno de los se adjudica el piso compensando en dinero al otro conyuge y dicha adjudicacion se puede anotar en el registro de la propiedad, sin tener que pasar por un notario y ademas sin coste adicional algun, mas que lo que cobra el registro de la propiedad
Hola Concha,
En el artículo nos referimos a la inscripción en el Registro de un acuerdo transaccional homologado judicialmente relativo a la extinción de condominio por división de cosa común, es decir, cuando se liquida la sociedad adjudicándose al 50% a cada cónyuge y luego mediante procedimiento de división de cosa común se quiere extinguir.
Al final del artículo indicamos que la excepción a efectos de la inscripción es cuando la adjudicación ( liquidación de la sociedad) se hace mediante Convenio Regulador, conforme a lo recogido en el artículo 90 Código Civil.
Son dos supuestos diferentes.
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola Sra.Inmaculada
El dia 14/03/18 fui a firmar la disolucion de condominio.
En mi contrato de condominio echo por el abogado de mi ex dice que el 31/12/17 yo ya deveria haber abandonado el piso al haberselo adjudicado mi ex dandome mi parte, pero llego el dia y ni me llamaron para ir al notario ni me dio mi parte. El dia 10/05 me dice que el 28/05 tengo que ir al noatrio y el 01/06 tengo que abandonar el piso. yo le pido un mes mas y no me da ninguna opcion
En Enero di una paga de 2.500 € para un piso que me inetreso el precio, y apunto estuve de dar las arras que ubiese perdido, por no disponer de el dinero esperando mi parte del condominio.
He leido el ejemplo que usted comenta y no entiendo muy bien lo de los art.1.809 y art.19.2 LEC
Me puede decir que me puede pasar si no voy al notario a firmar.
La viuda consiguio un acuerdo transaccional con la administracion concursal para evitar el embargo de su vivienda, a cambio de otra vivienda que no estaba en el inventario al no estar registrada. El piso esta registrado a nombre de la abuela, fallecida y de su nieto al 50%. El hijo de la abuela (tio) heredo en vida el otro 50% pero no lo llego a registrar tampoco...Murio al poco tiempo. La administracion concursal se identifica como copropietarios pero no pueden inscribir el piso a su nombre a no ser que el nieto este de acuerdo.?
Por otra parte el embargo cautelar se cancela y la administracion concursal no tiene nada que reclamarle al difunto copropietario (embargado) . Se podria considerar que el acuerdo transaccional carece de validez? Quien heredaria el 50% del piso, la viuda, sus 3 hijos , o todos ellos? El testamento no le otorga el piso a la viuda