Cada vez es más frecuente la instalación de cámaras de seguridad en una Comunidad de propietarios con la finalidad de aumentar la protección de los vecinos y sus propiedades.
La posibilidad de instalar estas cámaras de videovigilancia viene permitida siempre y cuando el acuerdo de la Junta de propietario sea adoptado por la mayoría exigida legalmente y además se de cumplimiento a lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018 de 5 de diciembre de Protección de Datos Personales (LOPDP) y del Reglamento 2016/679 de 27 de Abril relativo a la Protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales, que sirve de marco normativo a toda la Unión Europea.
El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece:
«El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
Por tanto para la validez del acuerdo que apruebe instalar en la comunidad de propietarios un sistema de cámaras de seguridad se requiere el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que además representen los 3/5 de las cuotas de participación.
Si ya estuviese aprobado previamente el servicio de vigilancia en la comunidad y ahora se pretendiera instalar cámaras de seguridad, el acuerdo requeriría para ser aprobado, según expresa la doctrina, de la mayoría simple de propietarios.
EJEMPLO:
Una comunidad de propietarios esta formada por 40 vecinos, de los que 34 son pisos y 6 son locales.
En este caso, para aprobar el acuerdo de instalación de cámaras de seguridad se requiere que voten a favor al menos 24 propietarios (3/5 del total de propietarios), y que estos propietarios que están votando a favor del acuerdo, representen más del 60% de las cuotas de participación del edificio (3/5 del total).
Como sabéis, a las juntas de propietarios acuerden pocos propietarios pese a estar citados y conocer previamente el orden del día de los asuntos que se van a tratar. Esta falta de interés motiva que sea muy difícil que en esas reuniones se alcancen el número de votos exigidos por la ley para que el acuerdo sea aprobado.
En estos casos la Ley de Propiedad Horizontal permite que el voto de esos ausentes contribuya a formar las mayorías exigida, siempre que se den las siguientes circunstancias:
1ª.- Es requisito primordial y previo que el acuerdo haya sido aprobado por la mayoría de los asistentes, aunque no se haya obtenido el quórum exigido legalmente.
2ª.- Dentro del plazo de 30 días naturales desde que se le notifique los acuerdos, el ausente puede manifestar su conformidad, en cuyo caso su voto se sumará a la mayoría de los asistentes. Si el ausente no dice nada y deja transcurrir los 30 días, en este caso su voto también se sumará a la mayoría que adoptó el acuerdo.
3ª.- Indicar que el ausente dentro del plazo de esos 30 días naturales puede manifestar su voto discrepante con la aprobación del acuerdo, en cuyo caso se computará como voto en contra del acuerdo.
EJEMPLO:
Siguiendo el ejemplo anterior, en la comunidad formada por esos 40 vecinos, se necesitaba para aprobar el acuerdo de instalación de las cámaras de videovigilancia que votaran a favor 24 propietarios que tuviesen, al menos, el 60% de las cuotas de participación.
A la Junta solo acuden 20 vecinos, estando ausentes los 20 restantes.
El acuerdo de instalación de las cámaras de seguridad se aprueba en la Junta por 11 vecinos que tienen más porcentaje de cuotas de participación que los otros presentes que han votado en contra del acuerdo (9 propietarios).
En ese caso, se les notifica a los ausentes el acuerdo y si al menos 13 propietarios ausentes no dicen nada o se manifiesta a favor de la instalación, ya se ha alcanzado el número exigido de los 3/5 del total de propietarios (11 presentes + 13 ausentes = 24 propietarios), por lo que el acuerdo será aprobado definitivamente siempre que esos 24 propietarios ostenten, al menos, el 60% de las cuotas de participación.
La Comunidad de propietarios, como responsable deberá contar con un registro de actividades del tratamiento, no siendo necesario tras las últimas reformas la notificación del fichero a la Agencia Española de Protección de Datos.
En ese registro deberán constar información sobre quien es el responsable, la categoría de los datos personales o una descripción de las medidas técnicas y organizativas de seguridad, etcétera.
Como quiera que de la instalación de las cámaras, se deriva un derecho de información de los afectados, se tienen que colocar carteles avisando de los espacios de las zonas comunes que están siendo videovigiladas. Estos carteles estarán ubicados en un lugar accesible donde se acceda a una zona videovigilada.
Según el artículo 22 de la LOPDP relativo al tratamiento de datos con fines de videovigilancia:
«El deber de información previsto en el artículo 12 del Reglamento (UE) 2016/679 se entenderá cumplido mediante la colocación de un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible identificando, al menos, la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y la posibilidad de ejercitar los derechos previstos en los artículos 15 a 22 del Reglamento (UE) 2016/679. También podrá incluirse en el dispositivo informativo un código de conexión o dirección de internet a esta información.»
En cuanto a la ubicación de las cámaras de seguridad, deberán captar solo imágenes de espacios o zonas comunes.
Las cámaras no podrán captar ni grabar zonas de vías públicas salvo el espacio mínimo a los accesos comunes.
El acceso a las imágenes debe estar restringido a las personas autorizadas por la Comunidad.
El artículo 22.3 de la LOPDP establece que el tiempo máximo de conservación de las imágenes grabadas por una cámara de seguridad en la comunidad de propietarios será como máximo de un mes, salvo que la Policía o fuerzas de Seguridad necesiten la grabación.
» Los datos serán suprimidos en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo cuando hubieran de ser conservados para acreditar la comisión de actos que atenten contra la integridad de personas, bienes o instalaciones. En tal caso, las imágenes deberán ser puestas a disposición de la autoridad competente en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tuviera conocimiento de la existencia de la grabación.»
Si uno de los propietarios decide instalar dentro de su domicilio o negocio cámaras de seguridad no es necesario el acuerdo de la Junta de propietarios pues no afecta a ningún elemento común. Esta instalación está excluida de la regulación de la protección de datos.
Si el propietario quiere instalar la cámara de seguridad en algún espacio o elemento común, por ejemplo en el pasillo del edifico justo en el exterior del domicilio y enfocando a su puerta de entrada, va a necesitar el acuerdo de la comunidad previo a dicha instalación puesto que se está utilizando de forma privativa un elemento común. Este acuerdo va a requerir al menos los 3/5 de propietarios y cuotas de participación, aunque la doctrina defiende en alguna ocasión que es necesaria la unanimidad.
Citamos esta sentencia que resumidamente establece la mayoría de votos y otros requisitos para la validez del acuerdo de instalación de sistemas de videovigilancia mediante cámaras en las comunidades de propietarios.
«…Finalmente, la LPH en su art. 17. 3 prevé el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, para lo que será necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, debiéndose cumplir lo previsto en la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras, lo que obliga a poner un cartel informativo donde se avisa que se accede a una zona vídeo-vigilada, se debe indicar claramente quién ha instalado la cámara y ante quién y dónde dirigirse para ejercer los derechos que prevé la normativa de protección de datos, sólo tendrán derecho a visualizar las imágenes captadas las personas designadas por parte de la comunidad, en ningún caso las cámaras podrán registrar imágenes de la vía pública, ni podrá enfocar el interior de las viviendas (a excepción del acceso al inmueble) y las imágenes se podrán conservar un máximo de 30 días. Requisitos que, en este caso, no parecen incumplidos.»
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Buenos días.
En el caso de que la instalación haya sido aprobada con una asistencia inferior al 50%, tanto de propietarios como de cuotas de participación, ¿sería válido el acuerdo o no?
Muchas gracias.
Buenas tardes,
Según entiendo de modo indirecto en el EJEMPLO, ¿los locales comerciales no entrarían en este caso, ni en la votación ni en la derrama de las cámaras de vigilancia si no forman parte de las zonas comunes donde se instalan de dichas cámaras? (así como sí han de incluirse en la instalación o reforma de ascensores que no usan, por aumentar el valor general del inmueble).
Gracias y un saludo,
José Lorenzo