La instalación de un toldo por un local en la fachada del edificio no requerirá de autorización previa si viene permitido en los estatutos o en las normas de régimen interno de la comunidad.
Fuera de estos casos, la instalación de toldos en la fachada comunitaria por los propietarios de locales o viviendas necesitará de la aprobación por la junta de propietarios de la comunidad.
Lo habitual es que la comunidad de propietarios tenga aprobado el acuerdo de permitir a los pisos y locales la instalación de toldos en la fachada comunitaria por lo que si un vecino quiere instarlo, es recomendable que antes se informe a través del administrador de la comunidad o del presidente de esta cuestión.
En el supuesto de que no exista acuerdo o norma alguna aprobada por la comunidad en este sentido, el número de votos para aprobar la instalación de un toldo en la fachada al tratarse de obras en elementos comunes, es encuadrado por la doctrina en el artículo 10.3 b) de la LPH y por lo tanto requerirá del voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que, a su vez, representen los 3/5 del total de cuotas de participación.
Es muy probable que la comunidad haya acordado en alguna de sus reuniones el tipo y color de los toldos que pueden instalar los propietarios de pisos y locales comerciales a fin de guardar una cierta armonía estética en el edificio, por lo que todos los propietarios han de cumplir con dichos acuerdos.
Si algún propietario instala un toldo de formato o color distinto al aprobado por la comunidad, ésta puede obligarlo a que lo retire al haberse alterado la configuración exterior del edificio y afectar a un elemento común como es la estética de la fachada (artículo 7.1 LPH)
Si la instalación de toldos no está regulada por la comunidad, la regla general como venimos diciendo es que el propietario del local ha de solicitar autorización a la comunidad y que ésta lo apruebe con el voto favorable de 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
No obstante, cuando se trata de locales comerciales, los tribunales de justicia consideran que las comunidades de propietarios han de ser más flexibles y permitir la realización de obras en las fachada del negocio siempre que la configuración exterior del edificio no se vea alterada excesivamente ni la modificación sea desmesurada con lo que viene siendo habitual en este tipo de obras para acondicionar las actividades comerciales.
Esta sentencia trata sobre el litigio de una comunidad y el propietario de un local comercial que había instalado un toldo sin contar con la autorización previa de aquella:
El Juzgado le da la razón a la comunidad de propietarios y acuerda la retirada del toldo de la fachada.
La Audiencia Provincial corrige al Juzgado y declara que la instalación del toldo es legal y por tanto decide que puede mantenerla.
Razonamientos del Tribunal Supremo:
1º.- En estos casos hay que analizar el contenido de los estatutos de la Comunidad, y a tal efecto en el caso debatido figura lo siguiente: » Los propietarios de los locales,… podrán colocar en el frente correspondiente a su fachada, sin consentimiento de la Junta de Propietarios la instalación de cualquier letrero, marquesina, escaparate o vitrina y siempre con sujeción a lo que dispongan las ordenanzas Municipales».
2º.- Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no impide a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (art. 1255 Código Civil).
3º.- En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible, el establecimiento de limitaciones o prohibiciones al derecho de propiedad que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
4º.- Si los Estatutos permiten efectuar operaciones la colocación o instalación de un toldo por un local en la fachada sin necesidad del consentimiento de la Comunidad, la Junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la Junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma.
5º.- Las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de Propiedad Horizontal.
Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.
6º.- En el presente caso, la cláusula estatutaria permite determinadas instalaciones «sin consentimiento de la Junta de Propietarios», lo que significa que la obligación de los propietarios será poner en conocimiento de la Comunidad la ejecución de estas obras ya autorizadas y será responsabilidad de la Comunidad controlar que se está obrando dentro de los límites legales, y es visto que ninguna contravención hay en este caso ni de la Ley ni de los Estatutos pues no consta que se actuara manifiestamente fuera del uso autorizado por los estatutos, ni que, como se ha dicho, se viera comprometida la seguridad o estabilidad del edificio o se perjudicara el derecho de otro propietario.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 5.05.2015:
Resolución:
El Tribunal Supremo en el presente caso resuelve que la instalación del toldo por el dueño del local en la fachada comunitaria es legal.
Como venimos diciendo, se podrá poner un toldo en una terraza sin necesidad de contar con la autorización de la comunidad si previamente viene permitido en los estatutos, normas de régimen interno o acuerdo previo en el que la junta haya aprobado la instalación de toldos en el edificio, así como su diseño y color.
Si no existiera dicho acuerdo o norma, los vecinos que quieran poner el toldo deben solicitar la correspondiente autorización a la junta de propietarios antes de instalarlo.
Este acuerdo necesita para su aprobación el voto favorable de 3/5 del total de propietarios y cuotas.
En nada varía lo dicho si la terraza es de uso privativo exclusivo del propietario como si es elemento común de uso privativo. También en estos casos se requiere de la autorización para instalar el toldo o una pérgola si la comunidad no lo tiene regulado previamente, debiendo contar con el voto de los 3/5 del total de propietarios y cuotas de participación.
No obstante, por regla general, las comunidades de propietarios, por acuerdo de simple mayoría tienen acordado los modelos de toldos, colores, dimensiones de la pérgola, etc., para que exista uniformidad estética en el edificio, por lo que en estos supuestos se admitiría la instalación por existencia de este acuerdo previo.
Cuando la instalación de una pérgola o un toldo en alguna terraza pueda perjudicar a un propietario directamente (le suprime vistas al mar o a la zona de piscina y jardines, por ejemplo), hay que tener en cuenta el artículo 10.3 b), segundo párrafo de la LPH, deberá contar con el consentimiento del propietario afectado.
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Puede aumentarme el IBI, por la colocación de una instalación cuadrada de una terraza dentro de mi propiedad, consistente en un armazón simple y toldo?
Tengo una terraza adjunta a mi chalet, dentro de mi terreno y quisiera cubrirla con un armazón simple para sujetar un toldo que se puede retirar el mismo durante el otoño e invierno,.Quisiera saber si esto me subiría el IBI ?
Tengo un bar en Huelva capital , con terraza bajo un soportal. Puedo poner un toldo de pared en la terraza ? Gracias
Cuanto se puede abrir un toldo comercial.
Cuantos centímetros se puede abrir un toldo de u a tienda comercial