Hemos hablado en alguna ocasión de distintas servidumbres legales, ocupándonos hoy de la servidumbre de distancia, y en concreto de la posibilidad legal de instalar una chimenea en muro medianero que separe dos fincas contiguas.
Por servidumbres legales hemos de entender aquellas que son impuestas por la ley, teniendo una finalidad de «utilidad pública» para que puedan funcionar las relaciones de vecindad (artículo 549 del Código Civil).
Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares, o por causa de utilidad privada, se regirán por las disposiciones previstas en el Código Civil (artículos 549 y siguientes), sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana o rural.
La servidumbre de distancias es una de las servidumbres legales previstas en el Código Civil.
Dentro de las servidumbre de distancias se encuentra la relacionada con construcciones cerca de una pared ajena o medianera que separe dos fincas contiguas.
El artículo 590 del Código Civil establece:
«Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban. A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.»
Para considerar que se infringe el citado art. 590, se exige la concurrencia, conjunta, de dos requisitos:
1º.- La construcción de la chimenea o barbacoa próxima a la pared medianera.
2º.- Además, que esa construcción se realice «sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban«.
Es muy importante en estos asuntos conocer las normas urbanísticas aplicables al lugar donde radiquen las fincas, ya que es habitual que estén reguladas en reglamentos y usos las distancias que las chimeneas o instalaciones deben de guardar con respecto a la finca colindante.
Veamos algunas sentencias para conocer las razones jurídicas empleadas para resolver el litigio:
» A las fincas litigiosas les son aplicables las Normas Subsidiarias del Término Municipal de Llubí, lo cual no es discutido y se ve, además, corroborado por el dictamen emitido por el perito de designación judicial…. y por el informe elaborado por el Ayuntamiento de Llubí aportado por la apelante….
Según el art. 2.23 de las Normas Subsidiarias, las chimeneas deben hallarse a alejadas al menos a 15 metros de cualquier hueco o abertura de las construcciones colindantes, mas la distancia entre la chimenea en cuestión y la casa de la apelante es inferior.
Puesto que se rigen por reglas distintas, como se acaba de ver, la caseta y su chimenea han de ser objeto de un examen diferenciado.
En lo que concierne a la chimenea (y a las otras dos), es claro que no se encuentra a más de 15 metros desde la edificación de la actora….
Así pues, se cumplen los requisitos establecidos por el art. 590 Código Civil, esto es, construcción de una chimenea » sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos «, lo que conlleva la estimación del recurso en este extremo. Huelga entrar a valorar las molestias que la chimenea cause a la recurrente toda vez que no lo requiere el precepto en cuestión. La exigencia de que las construcciones » por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas » no rige para » pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas , establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor «: estos elementos son considerados por el legislador como potencialmente nocivos, peligrosos o molestos por sí mismos, sin necesidad de acreditación, al margen de que se deje la puerta abierta a aplicar el art. 590 del Código Civil a otras construcciones que, aun siendo diferentes de las enumeradas, » por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas «.
«… la mera instalación de la barbacoa junto a la pared medianera no entraña vulneración de los preceptos citados, especialmente atendida su construcción mediante materiales refractarios y dotada de chimenea de 2’5 metros de altura, todo ello susceptible de generar emisiones que no superan el ámbito de lo tolerable en las relaciones de vecindad, con una sola excepción. Pues la referida chimenea no cuenta con boca de salida de humos en su plano horizontal superior, sino que dispone de sendas salidas de humos orientadas, vista desde su frente, a izquierda y derecha, lo que supone que la salida de la izquierda permite que se proyecten humos y olores directamente sobre el patio de la demandante, en cuyo aspecto la chimenea excede de las molestias usuales que se entienden inevitables y tolerables, que pueden alcanzar un elevado grado de molestia en función de la orientación y fuerza del viento. De hecho, gran parte de las alegaciones de la parte actora se dirigen a describir el perjuicio derivado de las emisiones procedentes de esa salida de humos.
A mayor abundamiento, no puede dejar de añadirse que esa medida, incluso si fuere acompañada de la apertura de una nueva salida de humos hacia la vivienda del demandado, no resultaría para éste más gravosa de lo que lo viene siendo para la demandante. En consecuencia, procede estimar parcialmente la demanda, en cuya súplica se solicita la modificación de » la orientación de la boca de salida de humos, de forma que la misma no esté orientada al patio de mi representada» , condenando al demandado a realizar las obras necesarias para clausurar o eliminar esa salida de humos, incluso aunque técnicamente ello obligue a abrir otra salida alternativa de humos hacia su propio patio o hacia la zona común (en tal supuesto con la eventual autorización que resultara exigible de la Comunidad de Propietarios), o de la ampliación de la salida de humos orientada hacia la derecha (sin perjuicio de los derechos de tercero).
La constatación de que la barbacoa propiedad del demandado genera emisiones de humos y olores hacia la vivienda de la demandante en grado superior al generalmente tolerado y que exista obligación de soportar, por la orientación de una salida de humos de la chimenea hacia dicha vivienda, no entraña la causación de daños materiales, como tampoco la de daños morales.»
» Lo que realmente constituye el objeto del proceso es la retirada del apoyo de la chimenea en la pared colindante y en el tejado de la edificación del actor, y si tal chimenea es molesta por razón del ruido, y los humos que proyecta.
Sin embargo, partiendo de la diferencia conceptual existente entre retirar el apoyo y retirar la chimenea, y del hecho de que se ha condenado a lo primero, la primera conclusión que emerge es que no procede atender al presente motivo de recurso, dado que ninguna infracción del artículo 590 del Código Civil se ha producido. La chimenea está adosada a la pared que sirve de linde a ambas fincas y la posibilidad de tal instalación en dicha forma no sólo no es subsumible, como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de trece de Junio de 1998 , en ninguna de las servidumbres legales que regula el Capítulo II del Título VII del Libro Segundo del Código Civil, sino que del artículo 590 se desprende una conclusión contraria a lo que pretende obtener el recurrente, ya que dicho precepto lo que estatuye es, precisamente, las distancias que los artefactos que el mismo contempla, entre ellos las chimeneas, deben guardar necesariamente de las paredes ajenas o medianeras, pero en ningún caso permite que tales artefactos puedan ir adosados a dichas paredes ajenas o medianeras, como aquí ocurre con la chimenea litigiosa.
Procede en su consecuencia confirmar la sentencia cuyo Fallo era el siguiente: Se estima la demanda interpuesta por D. XXXXX contra D. xxxxxxx , al que se condena a retirar el apoyo de la chimenea de la propiedad del actor».
Otra cuestión que es objeto de desavenencias vecinales es la proveniente de la construcción o instalación de barbacoas en los muros medianeros.
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Ver comentarios
buenas. tengo una casa de tres pisos que linda con una de un piso. por la distribucion necesito sacar una ventilacin de un tiro balanceado a la medianera de esta casa. la ventilacion estaria a 3,5 mts de altura del piso de mi vecina sobre un patio interno. hay alguna reglamentacion para este tipo de artefactos?
Se puede colocar adosado conducto de salida caldera en pared exterior de una casa que dicha pared es propia por lo tanto no es medianera y qué colinda con corral sin edificación todo en casco urbano sin más
Gracias de antemano
Saludos
Jesus
Vivo en una casa, que en la primera planta vive un familiar hace ya como unos 8 años puso una chimenea que está el tubo pegado a mi pared en su día no le dijimos nada por estar bien. Pero nosotros no firmamos nada para ellos poner ese tubo, ahora quieren vender la casa pero me gustaría que ellos quitasen él tubo ya que llevan ya 5 años sin utilizar la chimenea porque no les funciona y el tubo está pudriendose ya que el tubo es de lata. Me han comentado de que al llevar ya tantos años ese tubo pegado a mi pared ya ellos cogen propiedad y no se le podría reclamar de que lo quitasen eso es verdad? Me gustaría una respuesta, muchas gracias
Buenas
Mi caso es un poco difernete.
Nuestra casa tiene mas de 200 años, con una chimenea también de la misma època.
Al estar cerca del vecino y él habiendo construido su casa más alta que la chimenea, nos privaba del tirage del humo. Tuvimos que rehacerla el doble de alta.
Claro, ahora es un peligro, en caso de fuertes vientos.
Le hemos pedido de anclar dos varillas pequeña en su pared mediera sin producirle daño ni moléstia en su piso interior y se niega.
Es posible?
No habría incluso de pagar las reformas de dicha chemenea?
Ya que la alteración nos la ha provocado él.
Muchas gracias!!!
Puede mi vecino poner una chimenea de barbacoa pegada a la pared de mi patio?
Acabo de comprar una casa baja antigua, y tiene una chimenea desde hace 70 años en la medianera de un edificio de tres plantas, a la altura de la segunda planta. Tiene derechos adquiridos? esa chimenea estaba ahí antes de la construcción de ese edificio. Yo estoy reformando la casa y me gustaría utilizarla como chimenea de leña.
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