Veamos la interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales que hace el Tribunal Supremo.
Con carácter previo recordamos algunos conceptos para entender este asunto:
Las arras en la compraventa, son las cantidades que entrega el comprador a cuenta de la compraventa, y que como veremos más adelante, tienen una consideración y consecuencias distintas según se redacte la cláusula de una manera u otra, encontrándonos con alguna de las TRES modalidades DE ARRAS consideradas por la doctrina:
1.- arras CONFIRMATORIAS (entregadas como parte del precio).
2.- arras PENITENCIALES (permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato).
3.- arras PENALES (indemnización para el supuesto de que exista un incumplimiento).
Asimismo, hay que tener en cuenta que las arras penitenciales, que son las que vamos a analizar, viene dispuestas en el artículo 1454 del Código Civil:
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»
Esto significa, que mediante el pacto de ARRAS PENITENCIALES, tanto el vendedor como el comprador pueden desistir del contrato (no llevarlo a cabo finalmente), perdiendo el comprador el dinero entregado por dicho concepto y el vendedor entregando el doble de lo recibido.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre la interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales podemos resumirla, entre otras, en la SENTENCIA dictada por la Sala 1ª de 26.09.2013, que viene a establecer resumidamente lo siguiente:
1.- En el presente caso, se estudiaba el alcance de una cláusula en un contrato de compraventa donde las partes había acordado establecer un pacto de arras penitenciales, sin llegar a denominarlo de esta manera, pero sí haciendo referencia a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil:
La cláusula en concreto tenía el siguiente tenor literal:
«Por tanto la cantidad entregada antes de la firma de la escritura pública es de 580.900 euros que serán entregadas en concepto de arras , según lo estipulado en el artículo 1454 del Código civil , es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas.»
2.- En el presente caso, dice el Tribunal Supremo:
«No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio. Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal.»
3.- En cambio sí se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa:
«puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor».
Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:
a) CONFIRMATORIAS. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
b) PENALES. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
c) PENITENCIALES. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 Código Civil.
Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon entre otras las sentencias de 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad.
Se ha pactado algo que contempla el Código civil y debe ser aceptado y observado. La numerosa jurisprudencia se ha referido a este pacto, en cuanto a si lo hay verdaderamente, no a su ejecución, que, en principio, no plantea problemas y es el caso presente.
4.- El recurso de casación que ha interpuesto la sociedad compradora, demandada, que dejó de cumplir su obligación de pago, se basa en la infracción de una serie de artículos, como motivo único, que giran en torno a un concepto. Mantiene que no se impuso un pacto de arras penitenciales en el concepto que ha dado la jurisprudencia, verdadera obligación facultativa, sino como arras penales, como cláusula penal.
No es así; el texto del pacto es claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su texto.
Se parte de que la compradora (actual recurrente) «desista» lo que significa que se aparte del contrato es decir, que no cumpla lo que le corresponde sin tener en cuenta su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad.
El artículo 1454 y el texto literal de esta cláusula contemplan el supuesto en que la parte simplemente se aparte y aparezca su voluntad de no cumplir; lo cual lo acerca o lo califica de obligación facultativa.
Es un pacto que ratifica o refuerza el artículo 1124 Código Civil aunque esto lo separa de las arras penales que permiten exigir el cumplimiento y si incumple, además, la pena, como cláusula penal.
NO ES EL CASO DE LAS PRESENTES ARRAS PENITENCIALES. Por ello, no tiene sentido mencionar el artículo 1152 Código Civil ya que la cláusula penal se une al artículo 1124 Código Civil y, como dice la jurisprudencia, tiene función liquidadora de daños que no se plantea en las arras penitenciales que aquí se han pactado literalmente.
5.– Por todo ello, se desestima el único motivo del recurso de casación.
» Forma de pago:
En este acto el vendedor recibe la cantidad de 240.404,84 euros, como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código civil, a su entera satisfacción, sirviendo la firma del presente contrato como la más eficaz carta de pago.»
Dada la redacción de la cláusula contractual referente a las arras, transcrita anteriormente, el Juzgado de primera instancia las consideró arras penitenciales (es decir, que el comprador se aquietaba a la pérdida de las arras, al desistir del contrato), dada la referencia que se hacía en la cláusula al art. 1454 del Código Civil..,
Por el contrario la Audiencia Provincial declaró que las arras eran confirmatorias, es decir entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio, declarando que la mención en la cláusula al art. 1454 del C. Civil no era suficiente para considerarlas arras penitenciales, pues para nada se refería el contrato al desistimiento, debiendo interpretarse la cláusula restrictivamente.
Es decir, procede desestimar el motivo y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial) , dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, …..no contando la Sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.»
Cuándo tiene derecho el arrendatario de local de negocio a percibir del arrendador una indemnización…
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …