En este artículo vamos a tratar las consecuencias de la jubilación del arrendatario en un local de renta antigua, considerando como contratos de renta antigua, a todos aquellos arrendamientos de local que se hayan celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Estos contratos de arrendamiento de local anteriores al 9.05.1985 se siguen regulando por la Ley de arrendamientos de 1964 (TRLAU 1964).
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No obstante lo anterior, la actual Ley de arrendamientos urbanos de 1994 (29/94) establece en sus Disposiciones Transitorias una serie de reglas para ir extinguiendo los contratos de renta antigua, que por aplicación de su normativa, permitían la prórroga forzosa y por tanto la duración indefinida a favor del inquilino.
Causa de extinción del arrendamiento de local por jubilación del arrendatario
La Disposición Transitoria Tercera, apartado B) de la actual LAU 29/1994 establece como causa de extinción de estos contratos, la jubilación del arrendatario, y así expresamente se dispone:
» 3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.»
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¿Qué ocurre si el arrendatario se jubila pero sigue al frente de la actividad comercial o empresarial?
El Tribunal Supremo había tenido ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión, declarando que la jubilación del arrendatario en un local de renta antigua determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala Primera) de 17 de septiembre de 2013
Esta sentencia, entre otros, establece los siguientes razonamientos:
» No puede ser admitido el recurso por cuanto existe jurisprudencia de la Sala Primera sobre el problema jurídico planteado, sentencia de la Sala de 8 de junio de 2011 y 21 de enero de 2013 , que fijan la siguiente doctrina:
« …A) Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 establece que: «[..] como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial».
Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».«
Doctrina del Tribunal Supremo sobre la jubilación como causa de resolución del local de arrendamiento
La anterior sentencia del TS de 17.09.2013 no había tenido en cuenta la entrada en vigor del Real Decreto 5/2013 de 15 de marzo, de «medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo» , que permite considerar que el arrendatario se ha jubilado cuando lo hace en la misma actividad que venía desarrollando en el negocio alquilado, pero no si la jubilación es consecuencia de otra función laboral o administrativa distinta.
El artículo 2 del citado Real Decreto 5/2013 dispone:
«…el disfrute de la pensión de jubilación, en su modalidad contributiva, será compatible con la realización de cualquier trabajo por cuenta ajena o por cuenta propia del pensionista» siempre que la pensión de jubilación se redujera un cincuenta por ciento (50%).
Si el arrendatario tuviese contratado al menos a un trabajador por cuenta ajena, podrá percibir el 100% de la pensión de jubilación.
«No obstante, si la actividad se realiza por cuenta propia y se acredita tener contratado, al menos, a un trabajador por cuenta ajena, la cuantía de la pensión compatible con el trabajo alcanzará al 100 por ciento.»
En un contrato de arrendamiento de local de renta antigua, en el que el arrendatario se jubile y perciba el 50% de la pensión o el 100% en caso de tener trabajadores a su cargo, podrá continuar al frente del negocio sin que el contrato de arrendamiento se resuelva.
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 06.03.2018
«En relación con la jubilación del arrendatario, esta sala se ha pronunciado en sentencias de 8 de junio de 2011 y 21 de enero de 2013 , que fijan la siguiente doctrina:
«…A) Esta Sala ha tenido ya- ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 (RC núm. 1256/20071 establece que: «[.1 como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».
Lógicamente tal doctrina se refiere a un momento anterior a la vigencia del RDL 5/2013, por lo que se refería a los supuestos fraudulentos en que, producida una jubilación total, se continuaba con la actividad, lo que desde luego no podía significar beneficio alguno para el arrendatario infractor. Pero precisamente esa doctrina, bajo la situación creada por la nueva norma, significa «a contrario sensu» que, cuando se prolonga legalmente la actividad, no se da la causa de extinción del arrendamiento; extinción que imposibilitaría en la práctica la prolongación de actividad en las mismas condiciones contempladas por el RDL 5/2013.»
Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 13.10.2020
«Esta sala, en sentencia núm. 113/2018, de 6 de marzo, cita la jurisprudencia anterior a la vigencia del RDL 5/2013 (sentencias de 8 de junio de 2011 y 21 de enero de 2013), según la cual «en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 (RC núm. 1256/2007) establece que: «[.1 como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo, declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión de jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas»…».
Se refería dicha doctrina -como razona la sentencia núm. 113/2018- a los supuestos fraudulentos en que, producida una jubilación total, se continuaba con la actividad, lo que desde luego no podía significar beneficio alguno para el arrendatario infractor. Pero precisamente esa doctrina, bajo la situación creada por la nueva norma, significa «a contrario sensu» que, cuando se prolonga legalmente la actividad, no se da la causa de extinción del arrendamiento; extinción que imposibilitaría en la práctica la prolongación de actividad en las mismas condiciones contempladas por el RDL 5/2013.
En este sentido de nada serviría al arrendatario acceder a una jubilación parcial, al amparo de una norma que le permite continuar en ejercicio de la actividad con determinadas condiciones, cuando ello significaría la extinción del contrato de arrendamiento sobre el local en que se ejerce la actividad.”
Conclusión
Según la última doctrina del Tribunal Supremo, la jubilación del arrendatario en un local de renta antigua no extingue el contrato de arrendamiento si aquél continúa al frente del negocio y cumple con la normativa de la seguridad social.
Publicaciones relacionadas con la extinción del arrendamiento de local de negocio
Os recomendamos la lectura de nuestra publicación sobre la Sentencia del Tribunal Supremo de 23.06.2020. pinchando aquí.
Y también la lectura sobre la extinción del contrato de arrendamiento de local celebrado con anterioridad al 9 de Mayo de1985 cuando el arrendatario es una persona física, pinchando aquí.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes,
Mi padre tiene un contrato de alquiler de un negocio firmado en 1987 (por lo que entiendo que no se le aplicaría la extinción), que se firmó como autónomo. Si ahora quiere cambiar la forma de tributar y establecerse como sociedad unipersonal, ¿puede esto afectar al contrato de alquiler?
Muchas gracias.
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Muchas gracias.