Juicio de desahucio en los arrendamientos de industria

Cuándo el arrendatario no paga la renta, ¿es adecuado el juicio de desahucio en los arrendamientos de industria o hay que acudir a un procedimiento ordinario?

La respuesta de si el juicio de desahucio en los arrendamientos de industria cuando se fundamenta en el impago de las rentas ha de tramitarse por el juicio verbal de desahucio o por el procedimiento ordinario, es una cuestión que ha tenido respuestas divergentes dependiendo de los Juzgados que conocían del asunto, si bien, el Tribunal Supremo parece que se decanta por la última de ellas, es decir, el procedimiento adecuado será el JUICIO ORDINARIO.

Veamos donde se encuentra el centro de la polémica:

¿Qué es un juicio de desahucio?

Es aquel procedimiento judicial que interpone una de las partes (arrendador) para recuperar la posesión de la finca entregada en arrendamiento a otra persona (arrendatario), basando esta acción en una de las siguientes causas:

a)  Falta de pago de la renta convenida o cantidades asimiladas a la renta (luz, agua, comunidad, IBI) igualmente convenidas.

b)  Finalización del plazo de duración del contrato.

c)  Por cualquier otra causa de resolución que venga expresamente prevista en la Ley (por ejemplo: el precario).

Por tanto, cuando hablamos de juicio de desahucio en los arrendamientos de industria, nos referimos al procedimiento judicial que el arrendador tiene a su alcance para recuperar el negocio arrendado (local y demás elementos que configuran el negocio), siempre y cuando fundamente su petición en la falta de pago de la renta (o cantidades asimiladas), bien en la finalización de la duración del contrato, bien por cualquier otra causa que esté prevista en la Ley.

Fuera de estos casos, no cabe interponer este procedimiento judicial, que es bastante rápido y que limita los medios de defensa del demandado.

¿Dónde está regulado el juicio de desahucio?

El juicio de desahucio está regulado en el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es un procedimiento muy ágil que viene siendo resuelto en poco tiempo (tres o cuatro meses de media).

¿Cabe el juicio de desahucio en los arrendamientos de industria?

Esta es la pregunta que da pie al título del artículo y que como seguidamente expondremos ha tenido respuestas diferentes depediendo de la interpretación que han venido haciendo sobre el asunto nuestros Tribunales.

Existen DOS POSTURAS al respecto:

1ª.-  La que considera que el juicio VERBAL de desahucio en los arrendamientos de industria es  el adecuado.

2ª.-  La que considera que no cabe acudir a dicho procedimiento verbal cuando se trate de arrendamiento de industria, sino que hay que interponer un PROCEDIMIENTO ORDINARIO . (Véase el comentario que hicimos a la Sentencia de la AP Granada (Sección 4ª) de 14 febrero de 2014, PINCHANDO AQUÍ.

¿Dónde encuentran el problema ambas corrientes?

En la interpretación que hacen del artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que copiamos para que veáis el punto de la divergencia que hemos resaltado EN MAYÚSCULA Y NEGRITA SUBRAYADO:

» SE DECIDIRÁN EN JUICIO VERBAL, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una FINCA rústica o URBANA DADA EN ARRENDAMIENTO, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

Argumentos principales de la que opina que sería adecuado el juicio de desahucio en los arrendamientos de industria:

1.-  El arrendamiento de industria puede ser incluido dentro de la noción «finca urbana» del citado artículo 250 1. 1º Ley de Enjuiciamiento Civil.

2.- La falta de complejidad cuando se trata de recuperar la industria arrendada por falta de pago de las rentas.

3.-  Aunque es cierto que los arrendamientos de industria están excluidos de la Ley de arrendamientos urbanos, sin embargo, ello no significa que el juicio VERBAL de desahucio sea inadecuado para la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago, pues dicho juicio no limita su objeto a los contratos de arrendamiento sometidos a la Legislación Especial Arrendaticia, sino también a los sometidos al derecho común, de ahí que el artículo 1.569 del Código Civil establezca como una de las causas del juicio de desahucio la falta de pago del precio convenido.

Argumento de la corriente que opina que no cabe el juicio verbal de desahucio en los arrendamientos de industria:

1.- La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su art. 250.1.1º establece,  que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca. La literalidad del precepto sólo hace mención a recuperar una «FINCA URBANA«, concepto que no incluiría al arrendamiento de industria, por cuanto excede de lo que es la finca ya que también se han arrendado todos aquellos elementos propios del negocio.

¿Qué opina el Tribunal Supremo?

Aunque el Tribunal Supremo analiza tangencialmente la cuestión de si es adecuado o no el juicio de desahucio en los arrendamientos de industria en la sentencia de fecha 27.02.2015, de la redacción  de la misma se deduce que el procedimiento adecuado para recuperar la industria arrendada cuando el arrendatario no paga la renta o por finalización del plazo de duración será el PROCEDIMIENTO ORDINARIO y no el juicio de desahucio del art. 440 de la LEC.

ARGUMENTOS DEL TRIBUNAL SUPREMO:

–  Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica.

Bastaría una interpretación literal del art. 250.1.1º LEC  para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (LAU, etc.) excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.

–  La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio, que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.

–  De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, (en este caso era una estación de servicio), no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC , sino el del JUICIO ORDINARIO, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC.