El juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación por el arrendador de una finca dada en arrendamiento. Se podría definir como aquel proceso especial y sumario que pretende que el dueño o arrendador de una finca entregada en arrendamiento la recupere.
Los juicios de desahucio más habituales son:
- Desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas (ejemplo: suministros como luz, agua, comunidad de propietarios, impago del IBI por el inquilino, etc.).
- Desahucio por expiración del término o plazo legal.
Nos ocuparemos al final de esta publicación del juicio de desahucio por precario. En el precario se pretende la recuperación de la posesión de una finca urbana o rústica que había sido cedida gratuitamente y sin título por su dueño a favor de otra persona. En estos casos de cesión en precario, la finca no se encuentra arrendada.
¿Dónde se regula el juicio de desahucio?
La norma general que regula la tramitación del juicio de desahucio es Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), si bien en esta materia se han venido publicando distintas normas que también afectan al procedimiento de desahucio, entre la que destacamos la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.
Este procedimiento se ha reformado en bastante ocasiones con el objetivo de intentar agilizarlo para que los arrendadores puedan recuperar sus viviendas o locales lo antes posible y confíen en volver a ponerlas en el mercado inmobiliario.
Las dos últimas reformas de calado en esta materia han sido:
- La modificación producida en la Ley de Enjuiciamiento Civil efectuada por el Real Decreto-Ley 6/2023, de 6 de diciembre.
- La Ley 12/2023 de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda.
Procedimiento juicio de desahucio
Reglas generales del procedimiento del juicio de desahucio por falta de pago y por expiración del término o plazo legal
- Competencia objetiva y funcional: Corresponde a los Juzgados de Primera Instancia.
- Competencia territorial: Es competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca.
- Intervención de abogado y procurador: Es obligatoria la intervención en el procedimiento de desahucio de ambos profesionales.
- Legitimación activa: Se le concede al arrendador al haber sido parte en el contrato de arrendamiento.
- Legitimación pasiva: La tendrá el arrendatario.
Reclamación de rentas adeudadas en los desahucios por falta de pago y en los desahucios por expiración del término
En el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o en el juicio por expiración del término, el arrendador puede:
- Solicitar del Juzgado solo la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble.
- O también puede junto con la recuperación de la finca, acumular además la reclamación de las rentas y cantidades adeudadas.
El arrendador será quién elija si solo solicita la recuperación de la vivienda o también acumula a esta acción la de reclamación de las rentas debidas.
En ambos tipos de juicio de desahucio, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago (artículo 437.4 de la LEC).
La demanda en el juicio de desahucio
- Es obligatorio que la demanda de juicio de desahucio, tanto sea por falta de pago de la renta como por expiración del término o plazo legal, vaya firmada por un abogado y un procurador. Su intervención es obligatoria con independencia de la cuantía (arts. 31 y 23 de la LEC).
- En la demanda de desahucio por falta de pago de la renta o por expiración del plazo es obligatorio hacer constar lo siguiente:
- Si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante (art. 439.6 LEC)
- Si concurre en la parte demandante la condición o no de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley por el Derecho a la Vivienda (artículo 439.6 LEC)
- Cuando se trate de un desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas que se deban, hay que indicar en la demanda » si cabe o no» la enervación.
- En el desahucio por falta de pago de la renta y por expiración del término, el arrendador puede dirigirse a la vez contra el inquilino y el fiador del contrato, en caso de que exista, siempre y cuando haya requerido previamente a este último del pago antes de la presentación de la demanda de desahucio.
Documentos que hay que aportar junto con la demanda de desahucio
- Si la parte demandante no tiene la condición de gran tenedor de vivienda a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.
- En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor de vivienda, hay que indicar en la demanda si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Igualmente para los grandes tenedores de vivienda, la Ley exige igualmente que se acredite con la demanda que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes (artículo 439.7 LEC).
Tramitación del juicio de desahucio por falta de pago de la renta
El juicio de desahucio comienza con la presentación de la demanda en el Juzgado. El artículo 438.5 y 6 de la LEC son los que regulan el procedimiento, que brevemente resumimos:
- Admitida la demanda, se dictará por el Letrado de la Administración de Justicia un decreto (que es una resolución) en la que se requerirá al demandado para que haga cualquiera de las siguientes actuaciones:
- Desaloje el inmueble en 10 días
- Pague las cantidades adeudadas
- Comparezca para formular oposición
- El requerimiento expresará el día y hora señalados para la eventual vista de juicio
- Si el demandado no atiende el requerimiento, el secretario judicial dictará decreto de lanzamiento
- Si el demandado formula oposición, se celebrará vista y se dictará sentencia
Tramitación del juicio de desahucio por expiración del término o plazo legal
- Admitida la demanda, se da traslado al arrendatario para que en el plazo de 10 días conteste por escrito (artículo 438.1 de la LEC)
- El arrendatario deberá pronunciarse sobre la pertinencia de celebrar vista
- Celebración de vista y práctica de pruebas
- Sentencia que no produce efectos de cosa juzgada
- Posibilidad de recurso de apelación con requisitos especiales
Juicio de desahucio por precario
La ley de Enjuiciamiento Civil en el artículo 250.1.2º establece que se decidirán siempre por las normas del juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario.
- Legitimación activa: Dueño o titular de derecho real
- Legitimación pasiva: Poseedor en precario
- Procedimiento: Similar al desahucio por expiración con plazo de 10 días para contestación
- Recurso: Posibilidad de apelación con requisitos específicos