Vamos a analizar qué es y cómo se interpreta el requisito de la necesidad de contar con justo título para ejercitar la acción de usucapión ordinaria.
Como ya vimos en otro de nuestras publicaciones, cuya lectura os recomendamos, dedicado a la usucapión ordinaria, uno de los requisitos exigidos para adquirir la propiedad a través de esta institución es que que quien la ejercite posesa el bien con justo título.
La usucapión o prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de los bienes por la posesión continuada de los mismos.
Hay 2 tipos de usucapión:
Para poder adquirir por usucapión ordinaria (art. 1940 Código Civil) se necesita:
Poseer el bien en concepto de dueño, pública, pacífica y continuada (art. 1941 Código Civil).
Poseer el bien con buena fe (art. 1950 C. Civil).
Poseer el bien con justo título (art. 1952 C. Civil).
Poseer el bien durante un determinado tiempo: 3 años cuando se trata de muebles y 10 años cuando se trata de inmuebles entre presentes o 20 años entre ausentes (art. 1957 C. Civil).
Se entenderá por justo título a los efectos de la usucapión ordinaria el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. (artículo 1952 Código Civil).
El título «justo» es, por tanto, el adecuado para transmitir la propiedad (o el derecho real de que se trate). Como con claridad dijo la célebre sentencia del Tribunal Supremo de 30 de marzo de 1943:
«el justo título que para la prescripción se requiere es aquel que por su naturaleza es capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún defecto o vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, pues precisamente para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción, que de otro, modo sería inútil».
Ejemplo: Se entenderán por justo título para la usucapión ordinaria, el contrato privado de compraventa, la escritura de compraventa, la donación, la permuta, la partición hereditaria, etc.
El justo título tiene que ser:
El artículo 1954 Código Civil establece:
«el justo título debe probarse; no se presume nunca».
Veamos algunas sentencias que tratan sobre este requisito imprescindible para que prospere la acción de usucapión ordinaria:
«El primero de los motivos se refiere a la vulneración del artículo 1953 del Código Civil , en relación con los artículos 1275 y 1276 del mismo código , al declarar la sentencia como título verdadero y válido para la usucapión ordinaria el contrato de compraventa celebrado el 20 de noviembre de 1965 entre los Sres. Felix y Elvira y don Florencio , cuando en realidad dicho negocio jurídico -sostiene la parte recurrente- carecía de causa verdadera y lícita.
Como esta Sala ha afirmado desde antiguo, en relación con la aptitud para prescribir del título -a que se refiere el artículo 1953 del Código Civil – aunque exista algún defecto o vicio originario, tal circunstancia no constituye obstáculo para que opere la prescripción adquisitiva, pues para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción que, de otro modo, sería una institución inútil ( sentencias, entre otras, de 28 junio 1976 y 7 febrero 1985).
Por tanto, formalmente, no cabe duda de que la escritura de compraventa constituye título válido «ad usucapionem» y en cuanto a la carencia por el negocio de causa verdadera y lícita, la propia parte recurrente afirma que «sobre eso no hay más respuesta en la sentencia recurrida que la afirmación apodíctica de que el contrato en cuestión tiene, sin ninguna duda, causa»; por lo que, si la recurrente estimaba que tal deducción no estaba suficientemente explicada, habría sido oportuno la articulación de un específico motivo de infracción procesal por falta de motivación o de exhaustividad de la sentencia y no pretender que prospere un motivo por infracción de norma sustantiva partiendo de una distinta valoración de los hechos.»
En la que afirma que la partición hereditaria es título suficiente para adquirir por usucapión, «Consecuentemente, existiendo en el supuesto que nos ocupa justo título y una indudable buena fe, dado el tiempo transcurrido, no ya desde la escritura de donación -no impugnada y por tanto no desvirtuada-, sino desde la fecha en la que se verificó la partición hereditaria el 13 de julio de 1.972, durante el cual el bien ha sido poseído en concepto de dueño por el demandado, es obvio que el mero transcurso del tiempo ha producido el efecto de materializar la adquisición del dominio, sanando cualquier eventual defecto».
«Es justo título para la usucapión aquel que baste legalmente para transferir el dominio. Se trata, en definitiva, de un acto legítimo de adquisición del derecho real o de la propiedad que dada la concurrencia de determinados defectos, no produce el efecto buscado, como es el de transferir la propiedad o constituir o transferir el derecho real que se pretende, por lo que nos hallamos ante un negocio esencialmente traslativo que no produce la adquisición del derecho que se trata de transmitir.
En el presente recurso, hay que considerar que la recurrente tenía justo título para usucapir, porque en el contrato de compraventa, se le vendió una parcela que contenía una franja de terreno que no era propiedad de los vendedores. La circunstancia de que sólo una parte de la finca vendida no perteneciera a los vendedores no impide que identificada la finca vendida a la recurrente por sus linderos, deba negarse la existencia del justo título para usucapir esta franja. El acto de transmisión hubiera debido bastar para transmitir la propiedad de la completa finca trasmitida si los vendedores hubieran sido propietarios de la totalidad; al no serlo, el título existe, pero no es suficiente para producir los completos efectos traslativos. Es entonces cuando la usucapión sustituirá la falta de la propiedad del vendedor que no era propietario de la totalidad del perímetro vendido cuando transmitió.
En consecuencia, debe considerarse justo título a los efectos de la usucapión ordinaria el contrato de compraventa en cuya virtud la recurrente poseyó durante diez años y sin oposición la franja de terreno posteriormente reivindicada por los demandantes Sres. D. José Miguel y D. Guillermo, ahora recurridos, por lo que debe considerarse que probada la concurrencia de los requisitos exigidos en el Código civil para la adquisición por usucapión».
» …la única cuestión controvertida a partir de la contestación a la demanda, consistente en si un negocio de variedades o sala de fiestas es propiedad de los hermanos demandantes-recurrentes por haber heredado éstos una mitad indivisa de su padre mediante sucesión testada y la otra mitad indivisa de su tío carnal mediante sucesión intestada o si, por el contrario, dicho negocio pertenece al demandado por haberlo adquirido mediante usucapión ordinaria, siendo justo título para ello una cesión de la nuda propiedad del referido negocio mediante precio y en escritura pública otorgada el 1 de enero de 1977 por el mencionado tío carnal de los demandantes y su esposa a favor del demandado, sobrino carnal de esta última….
La referida escritura sí era justo título en cuanto verdadero, válido e idóneo en abstracto para transmitir el dominio, siendo precisamente la falta de poder de disposición del transmitente lo subsanado por la usucapión.»
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Se puede ejercer la figura jurídica de la usucapión ordinaria sobre unos bienes rústicos cuyo propietario falleció, la herencia está yacente y el poseedor que las quiere usucapir labra las tierras y recoge sus frutos pero sin el consentimiento expreso de los herederos y sin contrato verbal ni escrito, ni nada de nada del fallecido. Gracias y un saludo afectuoso.
Hola Antonio,
He leído tu consulta, pero la respuesta de la misma es larga y requiere de cierto estudio, por lo que te recomendaría que planteases la misma a través de nuestro servicio de consulta jurídica por teléfono.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola Antonio, si que puede intentar ejercitar la usucapión, deberes demostrar que os habéis opuesto en todo momento a que sea considerado como dueño. No obstante lo mas probable es que estemos ante una usucapión extraordinaria que requiere mas plazo de tiempo en la posesión
La usucapion descansa en uno de los principales requisitos como lo es que sea una posesión a título de dueño durante 5 años si la posesión es de buena fe o 10 años si es de mala fe. Lo que hace necesario que proporciones esos datos. Usted dice que no existe ningún título entonces legalmente así no se puede porque prescripción ordinaria pero si tiene una posesión por más de 30 años sería probable la procedencia de la prescripción positiva o adquisitiva extraordinaria.
Al hacer referencia a un bien rustico, me das a entender que se trata de un bien que se encuentra en el area agraria, que por competencia le corresponde su conocimiento a un juez agrario, en el cual la figura que planteas va ligado a la funcion económica social, del predio, no siendo aplicable al caso en concreto la figura juridica de la usucapión.
BUENO BUENOS DIAS PRIMERAMENTE AGRADECRELE POR SU RESPUESTA MI PERSONA HIZO UNA ADQUISICIÓN DE UN TERRENO DE 200 METROS CUADRADOS - UNA PARTE DE UN TOTAL DE LOTA DE 600 M. PUES NO LO HICE REGISTRAL PUES AHORA LE VENDIO LA MISMA DUEÑA A OTRA PERSONA SI VOY A UN JUICIO PUEDO GANAR GRACIAS O QUE HAGO MEJOR OBCIÓN
Buenos días, mi hijo ha comprado una casa que está restaurando y la que está pegada a está se encuentra como herencia yacente, herederos desconocidos y abandonada desde el fallecimiento del titular en el año 2000 ¿Se podría usucapir? Mi hijo quiere hacerse con ella pero le han dicho que es complicado.
No tiene cargas y en Hacienda no hay nada de ella.
Gracias.
Buenos días, me divorcie hace 10 años por ser victima de violencia de género y la vivienda se me adjudica para el uso y disfrute de los hijos, yo pago IBI, comunidad y derramas .Soy la propietaria del 50% ,podría reclamar por usucapión el otro 50% ya que nunca se ocupó de pagar ningún gasto
Buenas noches Oye si se dejan a salvo mis derechos de Posesión civil de hecho y de derecho dentro de una sentencia definitiva . Que causó estado y que no admite recurso alguno al ser en civil imposible perder la prescripción o el tiempo de prescripción por ataque violento o clandestino procede aunque no estés en el domicilio la USUCAPIÓN?
Hola Maria,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Buenas tardes.
Me dirijo a ustedes solicitando su opinión respecto de la situación que se nos ha planteado, en la comunidad de vecinos donde resido.
En octubre de 2014 falleciò un vecino de la comunidad. Era propietario de una vivienda y una plaza de garaje. Ambas libres decargas, según me consta.
Desde esa fecha, aproximadamente, hasta el día de hoy. Hay una vecina que ocupa a diario. Y de forma casi exclusiva, la plaza citada plaza de garaje.
Según nos comentó hace algún tiempo, tiene el permiso de un familiar del difunto. El cual no es heredo de dichas propiedades, según hemos podido comprobar.
Llevamos varios años intentando localizar a los herederos para que actuen al respecto. Y a día de hoy no hemos conseguido nada. Había dos directos. La madre y un sobrino. Ambos han fallecido sin llegar a tomar poseción de la herencia.
La vivienda sigue vacía, lo cual, nos puede suponer un problema muy serio de ser ocupada por personas ajenas al difunto. Pero, también nos preocupa mucho, el uso y la ocupación continuada de la plaza de garaje por la misma persona. De forma casi exclusiva.
Durante este tiempo desde la administración y la propia comunidad. No ha podido localizar a los herederos legales. Nadie se ha identificado ni ha reclamado la herencia. Aunque seguimos en ello.
La cuestión que más nos preocupa, de momento, es la ocupación de la plaza de garaje por parte de esta vecina.
He leído algo respecto del acto de usucapión. Y es lo que nos preocupa. Que una vez transcurrido el plazo legal actue en consecuencia y se haga poseadora de la propiedad de esta forma.
Sería muy importante para nosotros saber cómo actuar. al respecto. Si denunciar en el juzgado, levantar acta notarial, etc.
Ruego me indiquen y orienten al respecto.
Muchas gracias y un saludo.
Rafael Guerrero.
Hola buenos días, cuando una persona muere sin herederos, la herencia le corresponde al Estado, si usted le avisa al Estado tendrá una bonificación. Un saludo.
Supongamos que:
- se tiene la escritura
- los familiares cercanos conocen y aprueban la posesion
- existen documentos de uso como recibos impuestos
.¿Cabria la usucapion ordinaria?
¿Entre presentes o entre ausentes?
Buenas tardes, connsulta: somos propietarios registrados del 50% de un piso en la ciudad de Murcia, la otra mitad está a nombre de la viuda de nuestro abuelo y es considerada ab intetato, esta falleció en 2008, nosotros nos hemos hecho cargo de todos los pagos desde 2009 y del IBI a partir del 2016, fecha en que presentamos el M650 en la delegación de hacienda de esta capital, no haciendo pago alguno por estar prescrito.
¿Podemos solicitar usucapión de la mitad de la propiedad de la fallecida?, ¿se supone como justo titulo la adjudicación de herencia de nuestro padre(en la que nos lega la mitad del piso)? en caso de ser positiva su apreciación ¿podemos solicitar la usucapión de buena fe (10 años)?
Esperando que puedan aclarar mis dudas, les saludo atentamente.
Buenas, resido en un local de aproximadamente unos 30.000 metros cuadros. Desde que nací, ahora tengo 19 años, pagamos la renta del inmueble mediante una inmobiliaria. Pero los propietarios no vienen a revisar el local desde hace tantos años que no me llego acordar la última vez, se podría adquirir la propiedad por el uso, el transcurso del tiempo y el abandono que hicieron del inmueble sus legítimos propietarios?
BUENAS NOCHES: SOY DEL ESTADO DE HIDALGO.
MI PADRE COMPRO UN BIEN INMUEBLE EN EL AÑO DE 1955, PERO LO ESCRITURÓ A NOMBRE DE SU HERMANA, AMBOS YA FALLECIERON. MI TÍA NUNCA PUSO UN PIE EN EL INMUEBLE, NI PARA BIEN, NI PARA MAL, ES DECIR, SIEMPRE ACTUÓ COMO SI NO FUERA DUEÑA, PUES RESPETÓ A MI PADRE PORQUE ÉL LA COMPRO. MI PADRE TUVO 5 HIJOS. EN ESE BIEN INMUEBLE ABRIÓ UN NEGOCIO EN EL CUAL NOSOTROS LOS 5 HIJOS DESDE MUY NIÑOS LO TRABAJAMOS JUNTO CON NUESTROS PAPÁS. AUNQUE YA FALLECIO MI PADRE, NOSOTROS LO SEGUIMOS TRABAJANDO (TRES HERMANOS DE LOS 5), ES DECIR, NUNCA NOS HEMOS SALIDO DE AHÍ, DEL NEGOCIO, PUES NOSOTROS PAGAMOS, IMPUESTOS, LUZ, ETC. Y TENEMOS LOS COMPROBANTES, UNOS LOS PAGABA UN HERMANO, OTROS YO Y OTROS UNA DE MIS HERMANAS, NOSOTROS TRES SIEMPRE HEMOS ESTADO AHI, CADA UNO CON SU NEGOCIO DENTRO DEL MISMO INMUEBLE. PODEMOS DEMOSTRAR QUE TENEMOS MAS DE 50 AÑOS CON LA POSESIÓN.
AHORA BIEN, MIS PRIMOS HIJOS DE MI TÍA, DUEÑA DEL INMUEBLE QUIEREN RECLAMAR EL BIEN POR JUICIO SUCESORIO INTESTAMENTARIO, PORQUE DICEN QUE SON HEREDEROS Y QUIEREN QUE LES DE TODOS LOS PAPELES QUE TENGO EN MI PODER QUE PORQUE VAN A INICIAR EL JUICIO SUCESORIO INTESTAMENTARIO.
MI PREGUNTA ES: YO PUEDO RECLAMAR ESE BIEN INMUEBLE POR MEDIO DEL USUCAPION? PORQUE HASTA DONDE HE INVESTIGADO PUES QUIEN TIENE LA POSESIÓN DE DICHO BIEN INMUEBLE SOMOS LOS TRES HERMANOS Y POR MAS DE 50 AÑOS, TENEMOS MUCHOS TESTIGOS DE LA ZONA DONDE SE UBICA EL CITADO INMUEBLE Y ADEMAS TESTIGOS DE FUERA DE ESA ZONA, PUES LLEGAN DE TODOS LADOS
A COMPRAR EL PRODUCTO QUE ELABORAMOS. CABE ACLARAR QUE MIS PRIMOS TAMPOCO SE HAN HECHO CARGO DEL BIEN, PUES SU MAMÁ, O SEA MI TIA LES PROHIBIO QUE NOS MOLESTARAN Y MIENTRAS ELLA VIVIA, ASÍ LO HICIERON, PERO HACE UN AÑO EN AGOSTO DE 2021, FALLECIO MI TÍA, Y PASADO ESE AÑO SE DIERON A LA TAREA DE EMPEZAR A RECLAMAR EL BIEN Y ME BUSCARON A MI, UNICAMENTE, PORQUE INVESTIGARON QUE YO TENGO TODOS LOS PAPELES, INCLUSO UNA ESCRITURA ORIGINAL.
OTRA PREGUNTA: YO QUIERO DEMANDAR POR USUCAPION Y MIS PRIMOS POR JUICIO SUCESORIO INTESTAMENTARIO. CUAL DE LOS DOS PROCEDE EN NUESTRO CASO. Y SI ELLOS LO INICIAN PRIMERO Y LUEGO YO. ME AFECTA POR EL TIEMPO, ES DECIR, SI ELLOS ME GANAN, PROCEDE, SI YO DEMANDO DESPUÉS? O PROCEDE EL USUCAPION AUNQUE ME TARDE EN DEMANDAR POR CUESTION DE FALTA DE DINERO. O SI ELLOS EMPIEZAN PRIMERO YO LES PUEDO TIRAR SU JUICIO? GRACIAS DE ANTEMANO. ME URGE SABER.
Socorro López, no se puede usucapir entre familiares. Ahora bien, dices que el terreno lo compró tu papá pero lo escrituró a nombre de su hermana, es decir, tu tía, entonces tu tía es la dueña de la finca y ni tú ni tus hermanos, por lo tanto, ahora que ya falleció tu tía, sus hijos, es decir, tus primos hermanos van a iniciar un juicio intestamentario para poder acreditarse la última voluntad de tu tía, es decir, van a recuperar el bien inmueble propiedad de su madre, y en esa tesitura, creo que tú y tus hermanos van a tener que desocupar el local, pues tus primos tienen mejor interés que ustedes. Tú no eres el culpable, fue tu papá quien tomó una mala decisión al no tomarlos en cuenta ni dejarles en vida su última voluntad arreglando los documentos y ponerlos a nombre de ustedes.
Por favor solicito una gua sobre este caso , debo determinar si la posesión de Pedro es valida "PEDRO, sin ser representante legal ni mandatario de JUAN, en Octubre del año 2015, toma a favor de este último, la posesión de un determinado bien inmueble, empero de aquello JUAN, recién en el año 2019, conoce y acepta dicho acto como suyo.