Vamos a ver qué Juzgado es el competente territorialmente para resolver la reclamación de la devolución de la fianza de un contrato de arrendamiento cuando el arrendador no se la quiere devolver al que ha sido el inquilino.
El Tribunal Supremo se ha pronunciado en varias ocasiones sobre la competencia territorial a la hora de determinar qué Juzgado es el competente para resolver un procedimiento de reclamación de la devolución de la fianza.
Hay que tener en cuenta dos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil que son los invocados por los Tribunales para resolver los conflictos de competencia territorial en los procedimientos de devolución de la fianza de un contrato de arrendamiento.
Artículo 52.1.7ª de la LEC:
«En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca.»
Artículo 50 de la LEC:
«Salvo que la Ley disponga otra cosa, la competencia territorial corresponderá al tribunal del domicilio del demandado y si no lo tuviere en el territorio nacional, será Juez competente el de su residencia en dicho territorio.»
1.- Una señora interpone en Málaga un procedimiento judicial (juicio verbal) para reclamar la devolución de la fianza de un contrato de arrendamiento.
2.- El piso que estuvo alquilado por dicha señora y al que se refiere la fianza entregada en su día, está situado en Málaga.
3.- El dueño del piso (arrendador) que no devuelve la fianza tiene su residencia en Getxo (Vizcaya).
4.- La antigua arrendataria interpone el procedimiento en Málaga, al considerar que el Juzgado competente para reclamar la fianza de un arrendamiento es el del lugar donde se encuentre el piso que tuvo alquilado.
5.- El Juzgado de Málaga se considera incompetente para el procedimiento, se inhibe y lo envía a los Juzgados de Getxo (Vizcaya) al ser el del domicilio del dueño del piso (arrendador).
6.- El Juzgado de Getxo que recibe la demanda, decide que no es competente y envía la cuestión al Tribunal Supremo para que decida finalmente si el Juzgado competente es el de Málaga (lugar donde se encuentra el piso) o el de Getxo (lugar donde reside el demandado).
El Juzgado competente en el ejemplo que acabamos de poner es el Juzgado de Málaga, lugar donde se ubica el piso alquilado.
Razonamientos jurídicos:
» El presente conflicto negativo de competencia, de acuerdo con el dictamen del Ministerio Fiscal, ha de ser resuelto en favor del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Málaga pues como ya se ha manifestado por esta Sala en autos de fechas 14 de julio de 2009 (conflicto nº 79/2009), 25 de mayo de 2010 (conflicto nº 108/2010), 7 de septiembre de 2010 (conflicto nº 357/2010) y 11 de octubre de 2011 (conflicto nº 131/2011), ejercitada acción de devolución de fianza derivada de un contrato de arrendamiento de vivienda, el eje de la discusión se centra en si la acción ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento, lo que exigiría la aplicación del fuero imperativo del art. 52.1.7ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) o si por el contrario estamos ante una acción de condena pecuniaria desligada del contrato, lo que determinaría la aplicación del fuero contemplado en el artículo 50 de la LEC.
Pues bien, planteándose en el presente caso dudas acerca de la propia acción ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, procede resolverlas a favor de la aplicación de la norma imperativa, tanto más ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamación.»
En este caso el Tribunal Supremo acuerda que el Juzgado competente sea el de Málaga ya que es el del lugar donde radica la vivienda que fue arrendada y por la que se entregó la fianza.
«PRIMERO.- El presente conflicto negativo de competencia territorial se plantea entre un juzgado de Talavera de la Reina y otro de Bilbao, respecto de una demanda de juicio verbal, en la que se reclama la devolución de la fianza prestada en garantía de un contrato de arrendamiento de una vivienda sita en Talavera de la Reina.
El juzgado de Talavera de la Reina, ante el que se presentó la demanda, entiende que carece de competencia territorial porque considera que corresponde al juzgado del domicilio de la demandada, que, según la demanda, se encuentra en la ciudad de Bilbao.
Por su parte, el juzgado de Bilbao considera que es aplicable el fuero previsto en la regla 7ª del artículo 52.1 de la LEC.
SEGUNDO.- Para la resolución del presente conflicto negativo de competencia debemos partir de las siguientes consideraciones:
i) En el juicio verbal no es válida la sumisión expresa o tácita, según resulta de lo dispuesto en el art. 54.1 LEC. Cualquiera que sea la pretensión ejercitada en esta clase de juicio, la competencia territorial se determina siempre de forma imperativa con arreglo a los fueros legalmente establecidos para cada caso: en primer lugar, el fuero especial que corresponda conforme a las previsiones del art. 52 LEC; y, en su defecto, los fueros generales relativos al domicilio o la residencia del demandado (art. 50 LEC para las personas físicas y art. 51 para las personas jurídicas y entes sin personalidad).
ii) Según el art. 55.1 LEC, uno de estos fueros especiales de carácter imperativo es el recogido en la regla número 7 del art. 52.1 LEC, que establece lo siguiente:
«En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca».
TERCERO.- De conformidad con las reglas contenidas en los artículos anteriores, y de acuerdo con el informe del Ministerio Fiscal, procede resolver el conflicto a favor de la aplicación de la norma imperativa del fuero especial, al derivar la acción ejercitada del contrato de arrendamiento de vivienda.»
En consecuencia, concluimos que el juzgado de Talavera de la Reina se inhibió indebidamente a favor de los juzgados de Bilbao.«
«… b) Cuando el foco de la discusión se centra en determinar si la acción ejercitada deriva de un contrato de arrendamiento (lo que exigiría la aplicación del fuero imperativo del art. 52.1.7º LEC), o si, por el contrario, estamos ante una acción de condena pecuniaria desligada del contrato (lo que determinaría la aplicación del fuero general contemplados en los arts. 50 y 51 LEC), es doctrina reiterada de esta Sala que las posibles dudas acerca de la propia acción ejercitada, si es independiente o no del contrato de arrendamiento, deben resolverse a favor de la aplicación de la norma imperativa, tanto más ante la posibilidad de tener que interpretar o estudiar el contrato de arrendamiento para poder decidir acerca de la procedencia de la reclamación.
Aplicando la mentada doctrina el presente conflicto de competencia ha de ser resuelto en el sentido de declarar que la competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia donde radique la finca al ejercitarse en la demanda una acción de reclamación de devolución de fianza prestada en garantía de contrato de arrendamiento de una vivienda».
El Juzgado competente para reclamar la fianza de un arrendamiento será el del lugar en que esté sita la finca arrendada.
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Buenas,
He filnalizado un contrato de arrendamiento en Barcelona el 30 de septiembre, al día de hoy 13 de Octubre la propietaria todavía no devuelve la fianza. Esta por vender la finca y alega que no está segura de quien deberá hacerse cargo de la misma. Mi miedo es que cuando se efectivice la venta no tenga a quien reclamar. Debería iniciar inmediatamente el reclamo en el juzgado?
Hola eh estado de alquiler 6 meses, y la propietaria no quiere regresarme la fianza porque dice q el aire acondicionado no funciona. Y el estrato de la cocina no funciona. No sé si a mí me corresponde pagar. Gracias!!!