Antes de hablar de la accesión invertida con relación a edificaciones hemos de recordar y distinguir algunos conceptos:
La accesión propiamente dicha, consiste en que la construcción se ha realizado íntegramente sobre terreno ajeno.
La accesión invertida o construcción extralimitada es la que se produce cuando la construcción no se ha realizado íntegramente en terreno ajeno, sino solo en una parte.
La accesión invertida es una acción que permite al dueño de lo edificado adquirir el terreno ajeno ocupado parcialmente cuando se demuestre que construyó con buena fe y el valor de lo edificado es superior al del solar ocupado, previa indemnización del terreno.
1.- Antonio tiene un terreno y su vecino colindante Manuel creyendo que es suyo (buena fe) edifica una caseta que ocupa parte del terreno de Antonio.
2.- El valor de la caseta supera el valor del terreno ocupado.
3.- Manuel en virtud de la accesión invertida puede mantener la caseta indemnizando a Antonio por el terreno ocupado.
La accesión invertida con relación a edificaciones no cuenta con una regulación legal en nuestro derecho, pues se trata de una figura de creación jurisprudencial, para dar solución a aquellos casos en que nos encontramos ante una construcción realizada parte en terreno ajeno y parte en terreno propio.
En cambio la regulación de la accesión propiamente dicha (cuando se construye en su totalidad en terreno ajeno) viene prevista en el artículo 361 y siguientes del Código Civil:
artículo 361:
«El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.»
Sobre la accesión del artículo 361 C. Civil podéis leer otras publicaciones sobre esta cuestión:
La vivienda ganancial construida en terreno de los padres de uno de los cónyuges.
Reclamar el importe de las obras de construcción de una nueva planta en la vivienda de los suegros que se cedió para que viviera el matrimonio.
En este caso la ocupación del terreno ajeno donde se construye solo es parcial y no total.
La Jurisprudencia ha sido quien ha establecido los requisitos y consecuencias de esta situación considerando a modo de resumen lo siguiente:
La principal característica de esta clase de accesión invertida es que «el suelo cede a favor de la edificación» y no a la inversa.
a) Que parte de la edificación construida se haya efectuado en terreno ajeno. Insistimos en que ha de ser parcial la extralimitación y no total.
b) La buena fe por parte de quien ha construido en suelo ajeno creyendo que era suyo.
c) Que la edificación construida forme un todo con el terreno de la finca ajena y sea imposible su división.
d) El valor de la edificación debe ser superior al valor del terreno ajeno que ha sido ocupado.
El dueño de la edificación construida en parte del terreno ajeno (colindante) pude solicitar que se declare la propiedad del suelo ocupado previa indemnización a su dueño.
La indemnización deberá ser con arreglo a los precios corrientes de mercado del suelo ocupado así como también habría que tener en cuenta los perjuicios que le puedan supone al dueño del terreno la pérdida del mismo.
«…4ª El presente supuesto litigioso es un caso claramente subsumible dentro de los parámetros que, según la consolidada doctrina de esta Sala definen la figura jurídica, de creación jurisprudencial, de la llamada «accesión invertida» o «construcción extralimitada», pues concurren los requisitos definidores de la misma, cuales son:
Una invasión parcial del suelo o del vuelo ajeno, indivisibilidad de la construcción, buena fe (ya expresada anteriormente) del edificante y valor muy superior de lo construido o edificado (que lo ha sido, desde luego, en terreno propio de la entidad demandada, aquí recurrente) con respecto al vuelo invadido que, como ya se tiene dicho, se ha limitado escuetamente a una franja rectangular con una anchura de diez centímetros (0’10 metros) en una longitud de tres metros, lo que arroja una superficie total de treinta decímetros cuadrados (0’30 metros cuadrados), cuya invasión, por otra parte, no afecta a la posible y posterior elevación (si la normativa urbanística lo permite) de la casa del demandante, ya que existen medios técnicos para solucionar tal situación, según el dictamen pericial obrante en autos (folio 57 de los autos), ante todo lo cual es evidente que el demandante carece de derecho a obtener la demolición de lo edificado en la parte que invade su referido vuelo (única petición que ha formulado mediante el ejercicio de la inadecuada acción reivindicatoria), sino a que se le abone el valor del vuelo invadido, así como los perjuicios que con ello haya sufrido (petición no deducida en el proceso).
Las consideraciones anteriormente expuestas, que han sido totalmente ignoradas por la sentencia recurrida (a pesar de que la entidad demandada, en su escrito de contestación a la demanda, planteó correctamente la cuestión, aduciendo la existencia de un supuesto de «accesión invertida»), han de llevar inexorablemente a la estimación del motivo que acaba de ser examinado.»
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