La acción de deslinde es aquella acción que se ejercita por el propietario de una finca cuando los límites de los terrenos de su propiedad están confundidos con los terrenos de la finca contigua, de forma tal que no se puede tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad ni su extensión.
Esta acción de deslinde y amojonamiento se utiliza bastante en zonas rústicas cuando entre fincas colindantes no hay seguridad de saber con exactitud la línea perimetral de cada una de ellas.
Sobre los términos deslindar y amojonar hemos de señalar que «deslindar» es poner límites a lo que aparece indeterminado entre los linderos y «amojonar» significa poner mojones o señales de lo ya deslindado para, eventualmente, cerrar la heredad o finca.
El artículo 384 del Código Civil regula la acción de deslinde de la siguiente manera:
«Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes».
Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de octubre de 1991 que la acción de deslinde «tiende a poner claridad en una linde incierta».
El presupuesto para poder iniciar la acción de deslinde, según la doctrina, es que exista confusión de linderos, pues de existir perfecta identificación y delimitación de la finca, no cabe el ejercicio de esta acción judicial.
El Tribunal Supremo, desde muy antiguo, viene sosteniendo sobre esta cuestión que la confusión de linderos constituye presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, y por ello, la acción no será viable cuando los inmuebles se encuentren perfectamente identificados y delimitados, con la consiguiente eliminación de la incertidumbre respecto a la aparente extensión superficial del fundo y a la manifestación del estado posesorio, circunstancias que no serán obstáculo ciertamente al ejercicio de la acción reivindicatoria.
En la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 26.06.2003 se explica que la razón para desestimar la acción de deslinde se debe a que en la escritura de compraventa del demandante de deslinde se desprende que la finca que adquiere es la siguiente:
» Terreno de viña e inculto, nombrado «xxxxxxxxx», en el cual se sitúa una casa, en estado ruinoso. Tiene una superficie, general, aproximada, de unas ocho áreas, veinticinco centiáreas. Limita: Norte, terreno comunal; Este, la finca conocida por «xxxxxx» y, Oeste, con «xxxxxxx», o sea, el campo de tal deporte y terreno comunal. Está toda ella cerrada con muro de piedra y tiene dos entradas de a pie y carro, la primera para la finca y la segunda directamente a la casa, ambas con puertas metálicas, y de alambre cruzado…»
Expone dicho Tribunal, que la circunstancia de cerramiento total de la finca adquirida, racionalmente excluye toda duda sobre delimitación de linderos que fundamente la pretensión de la demandante por lo que no procede estimar la acción de deslinde.
Los requisitos para el ejercicio de la acción de deslinde son:
La acción de deslinde se puede interponer en cualquier momento, por lo que no prescribe con el transcurso del tiempo.
Veamos alguna sentencia, como ejemplo:
«l tratarse de una facultad inherente al derecho subjetivo en el que se integra, la acción de deslinde es imprescriptible. Ello no prejuzga la siempre posible prescripción adquisitiva (véase «usucapión» ) por el colindante de la porción de terreno en cuestión; ello debería dar lugar, en puridad, a una acción reivindicatoria o acción declarativa del dominio, pero no a una acción de deslinde.
El deslinde se efectúa en atención, ante todo, a los títulos de cada propietario, y, en su defecto, por lo que resultare de la posesión de cada uno o cualesquiera otros medios de prueba. Si estos criterios fueran insuficientes, se distribuirá la porción entre los colindantes, por igual o proporcionalmente, según proceda.
A mayor abundamiento, establece el art. 384 del Código Civil que: «Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales».
Hemos de tener en cuenta 2 cuestiones importantes:
a) Mediante el procedimiento de «jurisdicción voluntaria» previsto en los artículos 104 a 107 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria 15/2015, de 2 de julio, siempre y cuando las fincas no estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
b) Mediante un «procedimiento notarial« siempre y cuando las fincas estén inscritas en el Registro de la Propiedad.
En este caso sólo cabe interponer en el Jugado un procedimiento judicial contencioso ejercitando la acción de deslinde, que se tramitará por los cauces del Juicio Verbal (si la cuantía fijada no supera los 6.000 euros) o por los del Juicio Ordinario (si supera los 6.000 euros).
En ambos casos, siempre hay que tener en cuenta, los preceptos genéricos del Código Civil:
– artículo 384 Código Civil: «Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad corresponderá a los que tengan derechos reales.»
– artículo 385 Código Civil: » El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.»
– artículo 386 Código Civil: » Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.»
– artículo 387 Código Civil: » Si los títulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuirá proporcionalmente.»
Observación: Cuando se alteran las lindes de fincas contiguas también es posible que los hechos puedan ser constitutivos de delito. Leer más sobre este asunto.
Como el deslinde se hace con los títulos que tiene cada propietario (art. 385 C. Civil), lo que primero que hay que atender será a las escrituras públicas o el contrato privado que tengamos.
Caso de no tenerlos, habrá que acreditar la posesión de la finca, será importante por tanto aportar certificado histórico del catastro ya que con base en el mismo podrá acreditarse la posesión y los linderos. No obstante vale cualquier medio de prueba y será bueno acompañar informes técnicos y testigos que sean conocedores de los linderos de las fincas cuestionados.
Son tres acciones distintas y no deben ser confundidas ya que cada una de ellas persigue una finalidad distinta.
La Audiencia Provincial de Álava (Sección 1ª), sentencia de 15 de noviembre de 2021 señala como diferencias entre estas acciones lo siguiente:
«Una acción reivindicatoria tiene, por naturaleza, una finalidad intrínsecamente recuperatoria, a la que se añade una consecuencia de condena frente a una conducta del demandado que afecta al goce o disfrute de las fincas, o de parte de las fincas, que se reivindican. Una acción de deslinde es una acción de individualización de fincas ante una alegada confusión de linderos en un punto de tangencia. Y una acción declarativa de dominio, como su nombre indica, es una acción de constatación de la propiedad, y, como tal, no exige que el demandado sea poseedor, pero sí que discuta el derecho de propiedad sobre las fincas o se lo arrogue.
Para ver jurisprudencia y leer más sobre las diferencias entre la acción de deslinde y la reivindicatoria
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Buenas, queremos realizar el deslinde de una finca porque nos vendieron una finca de 26.000 m2 con una tasación en la que constaba una parcela de 10.000 m2 urbanizables, que según la escritura parece que es nuestra pero según un arquitecto técnico no nos pertenece, además de que los lindes no están muy claros ya que la misma ni siquiera está vallada. Queríamos saber los pasos a seguir y si es posible denunciar por negligencia profesional al arquitecto que realizó la tasación de la finca. Asimismo los planos del catastro no coinciden los antiguos con los que existen actualmente ni tampoco con las escrituras que realmente son las que cuentan. Les agradecería si me ayudaran.
Muchas gracias!
Buenos días Esau:
Verás para plantear la acción de deslinde hay que entabar una acción judicial con lo que lo primero que debes hacer es buscar abogado y procurador. Esa acción se hace de conformidad con los títulos de cada propietario, es decir se ven los metros que dicen sus escrituras y se deslinda de acuerdo a esos titulos viendo cual tiene preferencia, si sobra algo de terreno o los títulos no son claros se reparte entre todos los colindantes.
Por todo ello en esa acción tienes que citar a todos tus vecinos colindantes. Debes aportar una pericial que diga lo que mide el terreno y tus títulos de propiedad, testigos que acrediten si las has poseido durante cierto tiempo y cualquier otra prueba que tengas de que esos terrenos son tuyos. Si el catastro es contradictorio pide un historico del catastro o trata de arreglarlo antes para que cocincida con lo que dice el Registro de la Propiedad. En definitiva, cuanto mas coincida pericial, catastro y registro menos problemas tendras
En cuanto al arquitecto podeis reclamarle para subsane la pericial y demandarle por incumplimiento de contrato si la relación con el se deriva de un contrato, en otro caso necesitariamos mas datos para saber que acción tendriais frente a el.
Buenos días María José,
El arquitecto realizó una tasación para el anterior dueño de la finca rústica en el 2010 ó 2011. En esa tasación constaba una parcela de 10.000 m2 que según dicha tasación eran de la propiedad y luego resulta que no es así sino que en lugar de ser esos metros por debajo de la carretera son por encima así la tasación que se realizó fue incorrecta y cuando nosotros nos quedamos con la propiedad fue por esa tasación incorrectamente realizada por el arquitecto porque puso lo que el anterior dueño le dijo.
Buenos días Esau, en ese caso podéis entablar acciones judiciales frente a vuestro vendedor por error en la cosa objeto del contrato, anulando incluso la venta y exigiendo la devolución del dinero, si bien debes tener en cuenta la literalidad del los terminos del contrato. Puesto que para iniciar el proceso necesitareis abogado y procurador os recomiendo que el profesional examine antes dicho contrato de venta
Hola buenas.mi problema es que tengo problemas con el vecino.bien te cuento...las fincas ya fueron deslindadas por el antiguo dueño de mi solar y el dueño del solar colindante.bien el problema viene en que ha venido el arquitecto del ayuntamiento para medir para hacer el proyecto de urbanizacion.pos bien cometio un error y movio una estaca.y esa misma estaca la movio el dueño del otro solar sin yo estar presente.se volvio a yamar al arquitecto volvimos ha hacer las mediciones.y el dueño del otro solar ahora me acusa de avee movido la estaca q el movio y kiere hacerme mover las otras estacas sin tener nada que ver con la q se movio.como puedo recurrir para hacer un estudio topografico si sospecho que el esta ocupando terreno de lo mio sin yo tener que pagar nada...???
Buenos días Mayte, lamentablemente si hay confusión de linderos tienes que ejercitar una acción de deslinde y cuando menos tendrás gastos del perito que haga las mediciones de la finca, así como probablemente de letrado y procurador. No obstante es difícil decirte cuanto sin el examen de la documentación.
En el año 2012, tras un juicio en el que la juez no admitió a tramite y dijo que había que ir al deslinde por un conflicto en un terreno. Se decidió ir al dedlinde y hasta la fecha estamos esperando. Esto es en la comunidad Cántabra. El abogado nos dice que está en espera. Pero no llega nunca y nos gustaría saber el tiempo que tarda. Si esto es normal. Gracias.
Hola Ana Isabel,
Siento no poder indicarte nada en cuanto a plazos, ya que no sé exactamente qué habéis hecho, por lo que debes de estar a lo que te indique tu abogado.
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas tardes gracias por la página tiene mucha información útil, y si me permite me gustaría hacerle una pregunta, le cuento la historia. Tengo una finca la cual quiero vallar, ya tengo el permiso del ayuntamiento, pero el vecino colindante no me deja ya que dice que a su finca le corresponden mas metros de los que marca la linde y el hito, (expone que ha ido un topografo a medir y los metros que le faltan están en mi finca), el tema es que esos cotos o hitos que marcan la partición, han estado así toda la vida y mi padre nos lo dejo en herencia así, yo no me he preocupado por medir, sinceramente, el vecino compró la finca así hace 4 años, con esos hitos puestos. Mi pregunta es ¿que prevalece la medida que dice el vecino que ha realizado o los hitos que marcan la linde de cada parcela que han estado siempre? ¿ a quien deberia acudir para hacer prevalecer mis derechos? si es que los tengo? un abogado, un ingeniero agrónomo? Disculpe la molestia y agradecido de antemano
Hola Manuel,
Respecto a tu consulta te recomendaría la opción de hacer un informe para poder dar una respuesta concreta, además de indicarte cómo proceder ante la situación en la que te encuentras. Para más información puedes ver nuestra sección de informes jurídicos por si te interesase.
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas tardes Manuel, como bien dicen mis compañeros la cuestión puede revestir complejidad con lo que necesitará asesoramiento jurídico o la emisión de informe a la vista de la documentación. No obstante le anticipo que el Código Civil dice en su art 385 respecto al deslinde que "El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes", de manera que si su título es valido y es anterior al de su vecino prevalecería lo que digan sus escrituras de herencia. No obstante debe usted llevar un perito que le asegure que esta usted poseyendo realmente los metros que dice su escritura, también s útil la información catastral, porque puede que no sea así en cuyo caso habría que analizar si ha podido adquirir por prescripción. En todo caso, si hay discrepancia en los linderos, ambos han de acudir a una acción judicial de deslinde para lo que necesitaran abogado y procurador y en todo caso un informe pericial que delimite su finca
uenas tardes, gracias por la pagina es de mucho interes, si me permite me gustaría hacerle una pregunta, le cuento la historia. Tengo una finca la cual quiero vallar, ya tengo el permiso del ayuntamiento, pero el vecino colindante no me deja ya que dice que a su finca le corresponden mas metros de los que marca la linde y el hito, (expone que ha ido un topografo a medir y los metros que le faltan están en mi finca), el tema es que esos cotos o hitos que marcan la particion, han estado así toda la vida y mi padre nos lo dejo en herencia así, yo no me he preocupado por medir, sinceramente. Mi pregunta es que prevalece la medida o los hitos que marcar la linde de cada parcela que han estado siempre? ¿ a quien deberia acudir para hacer prevaler mis derechos? si es que los tengo? un abogado, un ingeniero agrónomo? Disculpe la molestia y agradecido de antemano
Hola Manuel Pitardo:
Aunque el caso no se puede evaluar detalladamente a través de este foro, si le puedo decir lo siguiente:
1.- Para la identificación de los predios la superficie de los mismos constituye una cualidad de menor relevancia frente a los linderos de los mismos.
2.- En el supuesto (que parece que no es así) de que ustedes se hayan apropiado de parte de la finca del vecino, el plazo de prescripción para la acción reivindicatoria es de 30 años. Si su vecino no ha ejercitado ninguna accion contra ustedes en ese plazo y ustedes han venido poseyendo esa franja "discutida", se ha quedado sin derecho alguno a su reclamación.
3.- Mi opinión es que antes de nada se ponga en contacto con un abogado de su ciudad que le indique los pasos a seguir.
tengo una finca rustica , y mi vecino me ha echo una janga de un metro de homdo mo respetando la fita de la finca y evitando que pueda entrar ,
graciaas por atender mi comsulta
Buenos días Miguel, pues debe usted acudir al Juzgado, tiene varias vías siempre y cuando tenga sus títulos de propiedad en regla, desde acudir a la vía penal hasta poner un interdicto para recobrar su posesión. También le cabría una acción reivindicatoria de su propiedad o si no están claras las lindes una acción de deslinde. Le recomiendo que busque asesoramiento jurídico para comprobar a la vista de la documentación cual de ellas le conviene mas
buenas tardes,
os comento mi problema es que teníamos un terreno de 5.773 metros cuadrados, de los cuales fuerón expropiados 2980 metros cuadrados para una carretera que se pago a justiprecio y posteriormente 1265,65 metros cuadrados para envissesa quedando un total de 1.527 metros cuadrados. pues bien esto es su momento no se llego acercar ni vallar por parte de nuestros padres y hoy en día que decidimos vender resulta que nos encontrato que los linderos desde la 1ª expropiación están mal, que el registro de la propiedad consta que tenemos 1527 metros cuadrados y en el catastro 1137 metros cuadrados, problemas que los dos no coinciden, que no son los linderos correctos, que no sabemos donde estan las tierras y que se refleja un exceso de cabida. los distintos organismos como urbanismo ayuntamiento y envisessa nos dicen que no tenemos nada, y quisiera saber como podemos actuar?
espero resouesta
gracias
saluido.
Hola Estrella, deberán proceder a rectificar registro y catastro. Deben empezar por el catastro haciendo un informe pericial con los datos reales de superficie y linderos de su parcela y acompañando toda la documentación de la expropiación.
Después deberán proceder a rectificar el Registro de la Propiedad probablemente a través de expediente de dominio. En todo caso el proceso es complejo por lo que le recomiendó busquen asesoramiento jurídico
Hola buenas tardes, mi caso es el siguiente. Yo compre una parte de una finca matriz de 2500 metros , es decir , una segregacion. Al par de años el propietario de la finca matriz vendio el resto y estos compradores no midieron ni tuvieron en cuenta mi parte. Por lo tanto hacen uso de una parte de mi parcela. El propietario me puso una querella criminal por robo y alteracion de lindes la cual gane y a posteriori un interdicto posesorio en el que su señoria le dio la posesion a el porque gracias a los falsos testigos "demostro" que el hacia las labores en esa tierra y puesto que la jueza no quiso en el juizo ni los informes de medicion ni las periciales. La recomendacion de su señoria es que hagamos ell deslinde asi que mi pregunta es que posibilidad tengo de que el juez haga caso a los informes y a las escrituras de propiedad en cuanto a la resolucion del interdicto, muchas gracias
Hola Carlos,
He leído tu consulta y para poder darte una respuesta más detallada, te recomendaría que te pusieras en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de consultoría jurídica telefónica en el 807.502.004.
Igualmente, y si prefieres la respuesta por escrito, puedes utilizar nuestro servicio de respuestas a consultas por escrito.
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Mi problema es que se demando la restitución de una propiedad y se declaró sin lugar la demanda, resulta que en un juicio de reivindicación se debía entregar un lote de terreno y para lo cual el juez ordena al alguacil para que ejecute la sentencia y al momento de hacer la entrega del lote reivindicado el alguacil se retira sin hacer la entrega, luego personas que no eran beneficiadas de la sentencia, presentan la supuesta orden judicial y se toman otro terreno que nada tenía que ver con el de la reivindicación, y la jueza manifiesta que no hay atentado posesorio ya que se cumplió con una orden judicial. es este caso que debemos hacer. estamos apelando esta decisión.
Estimado Rubén, con los datos que nos aporta es imposible darle respuesta clara, máxime cuando creo que ni siquiera habla usted de derecho español. Lamentamos no poder ayudarle, gracias por confiar en nosotros
Hola compramos un solar urbano donde no hay lindes con un vecino. En nuestr escritura figuran 115 m2 y en el del vecino figuran 175 m2. La medición total del solar son 302m2' es decir sobran doce metros. A el vecino (solar hace esquina)el ayuntamiento le expropia cuatro metros cuadrados en su esquina chaflan por normativa urbanística y el nos presentó propuesta de deslinde donde también nos quitaba proporcionalmente la parte de suchaflan. dos preguntas como se reparten los m2 que sobran y si es correcto que a nosotros nos quite el metro cincuenta2 por su chaflan? Otra pregunta saber aproximadamente los costes si se va por vía judicial? Gracias
Hola Ruben, el Código Civil dice.
Artículo 385.
El deslinde se hará en conformidad con los títulos de cada propietario y, a falta de títulos suficientes, por lo que resultare de la posesión en que estuvieren los colindantes.
Artículo 386.
Si los títulos no determinasen el límite o área perteneciente a cada propietario, y la cuestión no pudiera resolverse por la posesión o por otro medio de prueba, el deslinde se hará distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.
Los costes del deslinde depende del valor del terreno sobre todo.
Hola, María José,
te presento este caso para ver que opinas al respecto.
Hay dos terrenos colindantes, ambos inscritos en el registro de propiedad con sus correspondientes m2 de superficie que se amparan en el delinde original de la urbanización. El propietario de ambos es el mismo y al fallecer prelega a dos herederos. Después de firmar la aceptación de herencia el catastro aplica una modificación de oficio de ambas superfices y ya que esta modificación es favorable a uno de los dos herederos, éste aprovecha a vender su parcela (que ha duplicado su superficie catastral) y vende según descripción catastral y no según registro. Posteriormente se añade un aumento de cabida e inscripción de obra nueva, para modificar la descripción registral, todo avalado por documentos notariales.
¿Cuáles la forma más rápida de denunciar estos procedimientos de modificación de las escrituras y que sean investigados como "apropición indebida"? Ahora la superficie en cuestión figura doblemente escriturada. ¿Se puede exigir una actuación administrativa de oficio para subsanar este error o se requiere iniciar un proceso de derecho civil para que el registro de propiedad actúe?