La fianza en el arrendamiento de industria

No es obligatorio que el arrendador deposite en la Comunidad Autónoma la fianza en el arrendamiento de industria al estar exluido este contrato de la LAU.

Antes de que comencemos a hablar sobre la fianza en el arrendamiento de industria, queremos dejar claros algunos conceptos, que todavía se confunden por gran parte de la población cuando se habla de contrato de arrendamiento de industria o de local de negocio.

El arrendamiento de industria es aquel arrendamiento por el que una persona (arrendador) alquila o arrienda a otra (arrendatario) un espacio físico (el local en sí) junto con un negocio en funcionamiento, es decir una serie de elementos – la empresa, las instalaciones, la clientela, el mobiliario, etcétera. No cabe confundir el arrendamiento de industria con el de local de negocio, en el que sólo se arrienda el local como espacio físico para que el arrendatario monte su negocio.

EJEMPLO: Estaríamos frente a un arrendamiento de industria si una persona (arrendador)  alquila a otra (arrendatario) un bar, peluqería, tienda, etc.,  con todas sus instalaciones y funcionando. En cambio estaráimos frente a un contrato de arrendamiento de local de negocio, si lo que alquila el arrendador es sólo el local, como espacio físico, y el arrendatario monta por su cuenta el negocio que sea, como un bar, una peluquería,…, es decir toda la maquinaria, eneseres, etc. son de su propiedad y no del arrendador.

Además de esta importante diferencia, otra sería la normativa que regula  uno y otro tipo de arrendamientos:

1.-  Los arrendamientos de industria están regulados por las normas del Código civil.

2.-  Los arrendamientos de local de negocio están sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En cuanto a la fianza en el arrendamiento de industria:

1.- La Ley de arrendamientos urbanos (LAU), que es la aplicable al arrendamiento de locales de negocio, por tanto, no a los arrendamientos de industria (regulados por el Código civil) establece que en su artículo 36, que cuando se celebre un contrato de arrendamiento de local, será obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a dos mensualidades de renta.  Ese importe, debe ser depositado por el arrendador en el organismo correspondiente de la Comunidad Autónoma donde se ubique el local de negocio, bajo el régimen de sanciones y multas que establezca cada Comunidad en caso de que no se efectúe dentro del plazo que marque su legislación propia.

2.-  Como hemos dicho que el arrendamiento de industria no está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque lo está a las normas del Código Civil, la fianza en el arrendamiento de industria no es obligatoria que se deposite en la Comunidad Autónoma, pues el Código civil no establece esa obligación.

3.-  Lo anterior, no significa que en el arrendamiento de industria el arrendador no pueda exigirle al inquilino cualquier tipo de garantía para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. Es decir puede exigirle como fianza por ejemplo, dos, tres o cuatro mensualidades de renta; lo que decimos es que la fianza de dos mensualidades de renta establecida en la LAU que deben depositarse en la Comunidad Autónoma, no serán ingresadas por el arrendador cuando se trate de contratos de arrendamiento de industria.

4.-  La fianza en el arrendamiento de industria es aconsejable que la establezca el arrendador, puesto que servirá para garantizar el cumplimiento de las obligaciones fijadas en el contrato a cargo del arrendatario.

5.-  Finalizado el contrato, la fianza en el arrendamiento de industria ( si es que se pactó la misma en el contrato) deberá serle devuelta al arrendatario, salvo que haya incumplimiento de alguna de las obligaciones (pago de rentas, desperfectos mobiliario, falta de enseres, etc.) que se hayan estipulado. De ahí la importancia, de que el arrendador determine en el contrato las garantías sobre las que la fianza ha de responder al terminar la relación con el inquilino.

A modo de ejemplo sobre este último aspecto, vamos a citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 julio 2002. En este caso, se había pactado cuando se celebró el contrato de arrendamiento de industria que el arrendatario en concepto de fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, hipotecara un bien de su propiedad.  Cuando se resuelve el contrato de arrendamiento de industria se pide por el inquilino la cancelación de la hipoteca, y el Tribunal Supremo, al respecto se pronuncia en los siguientes términos: » El objeto de la hipoteca no era otro que «afianzar la fianza», relativa al contrato de arrendamiento de industria, como expresamente se consigna en la primera cláusula explicativa del documento privado de 31 de mayo de 1985 y, en su consecuencia, cuando la relación arrendaticia fue resuelta en virtud del documento manuscrito de 11 de mayo de 1987, y el arrendatario entregó las llaves, sin oposición por el arrendador de falta o defecto alguno que pudiera ocasionar la retención o exigencia de cumplimiento efectivo de la fianza, la conexión que existía entre los sujetos de la hipoteca quedó definitivamente resuelta al desaparecer la obligación principal».