La fianza en el traspaso de local de negocio

El arrendador deberá devolver la fianza en el traspaso de local de negocio a quien sea el inquilino cuando se extinga el contrato de arrendamiento.

Los problemas que se presentan con la fianza en el traspaso de local de negocio son una cuestión que con cierta frecuencia nos plantean nuestros clientes. Esperamos con este artículo, de manera sencilla, explicar y despejar algunas de estas dudas.

Conceptos básicos cuando hablamos de la fianza en el traspaso de local de negocio:

1.-  La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) actualmente vigente es la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre. Todos los contratos de arrendamiento de vivienda o local de negocio (denominados «para uso distinto del de vivienda«) suscritos a partir del 1 de enero de 1995 se regulan por ella.

2.-  La LAU 29/1994 ha suprimido de su texto el término «traspaso» por el de «cesión«. En la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, que era del año 1964, sí se recogía el término traspaso, que popularmente se mantiene en la actualidad.  Por tanto, cuando la vigente LAU de 1994 habla de «cesión del contrato»  en su artículo 32, se está refiriendo a lo que popularmente se conocía como traspaso de la antigua ley.

Ambos conceptos tienen similar finalidad, aunque presentan diferencias en su regulación. Por tanto, cuando estemos frente a un contrato de alquiler de un local suscrito con posterioridad al 1 de enero de 1995 ( sujeto, por tanto, a la LAU 29/1994), debemos de hablar de CESION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, deshechando el término traspaso.

3.-  Tanto el traspaso como la cesión del contrto de arrendamiento de un local consisten en que el arrendatario o inquilino acuerda con una tercera persona la cesión del contrato, mediante un precio, subrogándose esa tercera persona en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento. Es decir, el arrendatario primero sale del contrato y entra en su lugar, ocupando su misma posición, una tercera persona que ahora se convierte en arrendatario.

4.-  El contrato de arrendamiento es el mismo, con los mismos derechos, obligaciones, plazo de duración, etc., sólo se habrá elevado la renta que se venía pagando (20% según el art. 32 LAU) y se habrá producido un cambio en la persona del inquilino. A partir de que se produzca el traspaso o cesión , la relación será entre le dueño (o arrendador del local)  y esa tercera persona que se ha convertido en arrendatario.

EJEMPLO:

• Con fecha 1.02.2015, se firma un contrato de arrendamiento de local («para uso distinto del de vivienda») por un plazo de 5 años.
• En el contrato de arrendamiento no se prohibe la cesión del contrato por parte del inquilino.
• En Febrero de 2016, el inquilino empieza a tener dificultades con la viabilidad del negocio que ha instalado en el local, por lo que busca a una persona que está interesada en continuar con su actividad en dicho local.
• A finales de abril encuentra a una persona interesada en el alquiler del local.
• A los pocos dias, el inquilino comunica al dueño la cesión del contrato a favor de esa tercera persona.
• Cumplidas todas las exigencias de la cesión del contrato (notificación, subida de la renta, etc.), el nuevo inquilino del local es esa tercera persona, quien se ha subrogado en el contrato primitivo suscrito el 1.02.2015.

¿ Qué ocurre con la fianza en el traspaso de local de negocio ?

Cuando se formaliza un contrato de arrendamiento, el arrendatario ha de entregar en concepto de fianza una cantidad, que se corresponde con el importe de una mensualidad de la renta cuando se trata de vivienda y de DOS MENSUALIDADES cuando el uso es distinto al de vivienda, como son los locales de negocio.

La fianza en el traspaso de local de negocio ha de ser depositada obligatoriamente por el arrendador en el organismo correspondiente de su Comunidad Autónoma. Si no lo hace, podrá ser objeto de importantes sanciones (Andalucía, Madrid, Cataluña, Galicia, Comunidad Valenciana, etc.)

Además de esta cantidad que como fianza ha de ser depositada en la Comunidad Autónoma, el arrendador puede exigir otro tipo de garantías para asegurar el cumplimiento del contrato por el inquilino. (EJEMPLO: El dueño de un local le exige al inquilino que entregue 4 meses de fianza, dos meses debe depositarlos en la Comunidad Autónoma (obligatoriamente) y los otros 2 meses se los reserva también en concepto de garantía del cumplimiento del contrato).

La fianza en el traspaso de local de negocio entregada en su día por el arrendatario, debe serle devuelta por el arrendador al finalizar el contrato, salvo que se adeuden rentas, cantidades asimiladas (IBI, comunidad de propietarios, recibos de luz, agua, etc.) o que se hayan producido daños o desperfectos en el local.

Como hemos dicho,  cuando se produce la cesión del contrato de arrendamiento de local, el que venía siendo arrendatario desaparece al ceder el uso del local a una tercera persona que se convierte en el nuevo inquilino. En estos casos el arrendatario que se marcha quiere recuperar la fianza que entregó en su día, pero claro está, la fianza se encuentra depositada en la Comunidad Autónoma y el contrato no se ha extinguido sino que continúa, en estos casos, ¿qué solución podemos darle?

Mi opinión es que se haga de la siguiente manera:

1.-  En el documento de cesión del contrato que se vaya a firmar entre el inquilino primitivo (saliente) y la tercera persona que se subroga en el contrato de arrendamiento (inquilino entrante) debe de pactarse que el inquilino-entrante le abona al inquilino-saliente el importe de la fianza entrega en su dia.

2.-  El nuevo inquilino no debe tener reparo alguno en esto, ya que cuando finalice el contrato, el importe de la fianza le será devuelto a él por el arrendador. El importe de la fianza en el traspaso de local de negocio, también se transmite al nuevo inquilino.

3.-  Considero conveniente que todo esto se documente por escrito, siendo igualmente importante comunicarle al arrendador que la fianza del contrato le será entregada a la persona que sea arrendataria cuando termine el arrendamiento.

4.- Como el nuevo arrendatario, ya que el cedente se va a salir de la relación, será quien reciba el importe de la fianza y ésta puede serle retenida y descontada si el local presenta daños o se deben deudas, considero importante que se asegure antes de concertar la cesión o traspaso que el inquilino que se marcha no debe cantidad alguna al arrendador, ni cantidades asimiladas (IBI, agua, luz, etc..), ni presenta daños el local, ya que si esto fuese así, al final del contrato el arrendador no le va a devolver la fianza que él ya le ha pagado al que se ha ido del negocio.