La fianza del alquiler es la cantidad que obligatoriamente el arrendatario tiene que entregar cuando celebre un contrato de arrendamiento de vivienda o de uso distinto del de vivienda.
Veamos algunas cuestiones sobre la fianza en los contratos de arrendamiento urbano.
¿En qué consiste la fianza del alquiler?
La fianza del alquiler consiste en la obligación establecida legalmente de entrega de una cantidad de dinero por parte del arrendatario cuando celebra un contrato de arrendamiento urbano.
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en su artículo 36.1 establece respecto de la fianza en los alquileres:
«A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.»
El importe de la fianza que es entregada por el arrendatario al arrendador debe ser depositada por éste último en el organismo de la Comunidad Autónoma competente, bajo sanción de multa por incumplimiento.
Diferencia entre la fianza del alquiler y garantías complementarias
No obstante, hemos de decir que el importe de la fianza a que hace referencia el citado artículo 36.1 LAU se refiere a la cantidad obligatoria que tiene que entregar el inquilino y que el arrendador ha de depositar en la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble arrendado.
Si en la Comunidad Autónoma no existiese la obligación de depósito de la fianza del alquiler, el arrendador será quien se quede en depósito con dicho importe que deberá devolver al inquilino cuando se extinga el arrendamiento.
La fianza obligatoria y exigible al arrendatario no podrá ser superior a una mensualidad de renta en viviendas y de dos mensualidades para uso distinto del de vivienda (locales).
Lo anterior no impide que el arrendador pueda exigir al arrendatario, además de la fianza del artículo 36.1 LAU, la entrega de otras garantías adicionales complementarias.
El artículo 36.5 de la LAU, dispone:
» Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.»
El anterior precepto establece que para los arrendamientos de vivienda el importe de la garantía adicional no podrá ser superior a dos mensualidades, por lo que si a dicha garantía le sumamos la mensualidad de fianza obligatoria del art. 36.1, concluimos que en un contrato de arrendamiento de vivienda solo se podrá pedir como máximo tres mensualidades de renta como fianza y garantía adicional.
En los contratos de arrendamiento distintos del de vivienda, no hay límite para pactar el importe de las garantías adicionales, dejando su establecimiento a la libertad de pactos entre los contratantes.
Depósito de la fianza del alquiler en la comunidad autónoma
La fianza tiene un matiz público ya que es obligatorio el depósito de la cantidad a disposición de la administración autonómica o del ente público que se designe.
Si se incumple la obligación del pago de la fianza por parte del arrendatario, será causa de resolución del contrato de arrendamiento.
Si el arrendador de la vivienda incumple con su obligación de depositar la fianza en el organismo público correspondiente de la Comunidad Autónoma y se producen unos perjuicios al inquilino (ejemplo: no deducción de beneficios fiscales), podrá derivarse una responsabilidad contra el arrendador por no depositar la fianza.
La mayoría de las Comunidades Autónomas tienen regulada la fianza arrendaticia a través de distintas disposiciones legales. A continuación os dejamos distintos artículos jurídicos sobre las peculiaridades de la fianza (plazo de depósito, sanciones, multas, etc.) en distintas Comunidades: Andalucía, Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana, Canarias, Galicia, Aragón.
Como hemos dicho antes, se ha suprimido la obligación de depositar el importe de la fianza, como en la Comunidad Autónoma de Cantabria, La Rioja, Navarra o Asturias.
¿Qué finalidad tiene la fianza en un arrendamiento?
La fianza tiene una doble finalidad, pública y privada.
Pública, ya que las fianzas de los arrendamientos se han convertido en un importante recurso financiero a favor de las Comunidades Autónomas.
Privada a favor de los intereses del arrendador, ya que sirven para cubrir las posibles responsabilidades por los deterioros o desperfectos que se produzcan en el inmueble arrendado.
La fianza es una garantía para el arrendador de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones. Recordemos nuevamente, que el importe por este concepto no tiene límites, pudiendo pactarse la cantidad que se considere («garantías complementarias»).
¿De qué obligaciones responde la fianza de un alquiler?
Entendemos que responde básicamente del incumplimiento de las siguientes obligaciones:
1) De la obligación del pago de la renta y de aquellas cantidades cuyo pago asumió o le corresponde al arrendatario (gastos de formalización del contrato, luz, agua, comunidad de propietarios y en general de los servicios medidos por aparatos contadores, etcétera).
2) De la obligación de indemnizar al arrendador por los daños, desperfectos o menoscabos producidos en la finca arrendada, de los que él deba responder (porque haya incumplido su deber de diligencia en el cuidado de la cosa, o por no hacer las pequeñas reparaciones de uso ordinario, y estas vayan a más, o por no hacer las reparaciones urgentes, que no admiten demora, o por no comunicar al arrendador la necesidad de reparar, etcétera).
3) Del incumplimiento de la obligación de restituir la posesión de la finca al terminar el arriendo.
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¿Hay que actualizar la fianza del alquiler?
Los artículos 36.2 y 3 de la LAU 29/1994 se ocupan de regular la actualización de la fianza durante el transcurso del arrendamiento, y así se establece:
«2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.»
Devolución de la fianza de los arrendamientos
El sujeto obligado a devolver la fianza es el arrendador, y el sujeto acreedor de la restitución es el arrendatario o en su caso, la persona que haya prestado la fianza.
Como la fianza la ha prestado el arrendatario en garantía del cumplimiento de todas las obligaciones que le corresponden en virtud del contrato, si el arrendatario ha cumplido sus obligaciones la restitución se extenderá a toda la suma dineraria entregada en su día.
Si el arrendatario incurrió en alguna responsabilidad, esta será cubierta con la fianza prestada, en cuyo caso, solamente habrá que restituirle la diferencia entre lo entregado y la cantidad a que ascienda la responsabilidad imputable al arrendatario
En caso de cesión de un local (arrendamiento para uso distinto del de vivienda), el tercero se subroga en los derechos y obligaciones nacidos del contrato, por lo que quedan liberados de los mismos los primitivos arrendatarios y, por tanto, pueden recabar del arrendador la restitución de la fianza.
La prestación de una fianza por importe determinado no faculta al arrendatario para dejar de satisfacer mensualidades de renta computándolas o compensándolas con aquella fianza, toda vez que esta última tiene que ser liquidada al final del arriendo.
Ahora bien, una vez extinguido el contrato y no constando referencia alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza deberá procederse a la compensación entre la obligación del arrendatario al pago de rentas y otros conceptos con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, evitando así la innecesaria duplicidad de reclamaciones dinerarias.
En cuanto al momento de la restitución, habrá de restituirse al final del arriendo, antes de un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario. Es decir, la ley concede al arrendador el plazo de un mes, desde que el arrendatario le entrega las llaves para practicar la oportuna liquidación del contrato y restituir el saldo resultante de la fianza al arrendatario.
Si el arrendador no devuelve la fianza en el plazo de un mes de la entrega de las llaves, devengará intereses.
El artículo 36.4 de la LAU establece:
«El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.»
El procedimiento judicial para reclamar la fianza será el declarativo correspondiente en función de la cantidad reclamada. Como quiera que el juicio verbal es el adecuado para reclamar cantidades que no excedan de 15.000 euros, lo habitual es que sea dicho procedimiento el que haya de seguirse para re4clamar el importe de la fianza (art. 250.2 LEC)
Conoce el procedimiento judicial para la reclamación de la fianza del alquiler,
¿Dónde se deposita la fianza del alquiler?
La obligación de depositar la fianza, nace automáticamente cuando se celebre un contrato de arrendamiento, si la Comunidad Autónoma correspondiente ha establecido la obligación de depósito.
Todas las Comunidades Autónomas han regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito, con la excepción de la Comunidad Foral de Navarra y el Principado de Asturias, que no exigen el depósito de la fianza.
En esta relación de depósito el sujeto legitimado para exigir la fianza es la Administración Pública Autonómica, y el sujeto obligado a depositarla es el arrendador.
El único obligado a realizar el depósito de la fianza es el arrendador, incluso aunque este haya renunciado a exigírsela al arrendatario o simplemente no la haya recibido de este.
Objeto del depósito será exactamente la cantidad que marca la ley: un mes o dos meses de renta. Ninguna trascendencia tienen los pactos entre arrendador y arrendatario.
Una vez finalizado el arrendamiento procede la devolución de la cantidad depositada. El arrendador puede retirar el importe de la fianza presentando el recibo de depósito y el ejemplar para el arrendador del contrato de alquiler, donde al devolver la fianza le pondrán el sello de cancelado.
Transcurrido un mes desde que el arrendador solicita la devolución de la fianza en base a la finalización del contrato, si no ha procedido la restitución, la Administración queda obligada además a pagar intereses; el interés legal correspondiente.
Cada Comunidad Autónoma regula las sanciones que lleva aparejado el incumplimiento por parte del arrendador de no cumplir con el depósito de la fianza arrendaticia. En Andalucía, por ejemplo, se considera infracción grave el incumplimiento de la obligación de depósito de las fianzas en la cuantía que corresponda detectado en el curso de la actuación administrativa. La multa no podrá superar el 50% del importe de la fianza.
Sanciones por no depositar la fianza de alquiler
Para conocer el régimen de sanciones en materia de fianzas de alquiler, podéis leer nuestros en nuestros artículos sobre arrendamientos la fianza del alquiler en cada comunidad autónoma.
