La Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 se extinguirán, por la jubilación del arrendatario o inquilino. Vamos exponer que opina y como fundamenta esta cuestión la jurisprudencia, y para ello hemos considerado interesante analizar la sentencia dictada por la AP de Asturias (Sección 7ª) de fecha 11 julio de 2014:
– Se presenta demanda de resolución de un contrato de arrendamiento de renta antigua (anterior al 9 mayo 1985) argumentando que el inquilino se ha jubilado.
– El inquilino contesta la demanda, diciendo que no procede la resolución por extinción, puesto que aunque es cierto que se ha jubilado, lo cierto es que el local desde hace años está siendo regentado por una sociedad limitada a cuyo frente como administrador se encuentra él, por lo que aunque se jubiló por la seguridad social, sigue estando al frente del negocio.
Lo primero es recordar lo que dice la Disposición Transitoria Tercera, apartado 3 de la actual LAU de 1994 respecto a las causas de extinción de los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985: « Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. «
A continuación resalta la sentencia:
1º.- Acaecida la jubilación laboral o administrativa de la persona física que tiene la condición de arrendatario, esto es, la declaración que al respecto establece el órgano administrativo competente, se produce «ope legis» la extinción del contrato de arrendamiento forzosamente prorrogado, lo que hace inhábil a la persona jubilada para continuar en la posición de arrendatario.
2º.- A raiz de la entrada en vigor el 1 de enero de 1995 de la actual LAU de 1994 la extinción del contrato de arrendatario de local de negocio por jubilación del arrendatario se produce aunque éste continúe desarrollando su actividad empresarial en el local arrendado, pues el término jubilación es específico de la relación de Seguridad Social, sin que sean admisibles situaciones intermedias al no distinguir la norma legal entre jubilados que continúen al frente del local y jubilados que cesan en su actividad mercantil, de manera que carece de relevancia y eficacia jurídica la Orden ministerial de 31 de julio de 1976, que permitía compatibilizar la percepción de una pensión con la explotación del local arrendado.
3º.- Declarado el arrendatario en situación de jubilación por el correspondiente órgano administrativo -lo que en el régimen especial de autónomos acontece a petición voluntaria del empresario, al no existir una edad forzosa para la jubilación -, y percibida por el jubilado la correspondiente pensión con cargo a la Seguridad Social, ha de estimarse la concurrencia de la causa de extinción contractual que previene la Disposición Transitoria Tercera, B.3 de la L.A.U.
4º.- Este criterio es seguido por la sentencia del Tribunal Supremo de fechas 8 de junio de 2011 y 21 de enero de 2013, y por la mayoría de las Audiencias Provinciales, así SAP de Las Palmas, Sección 5ª, de 10/06/2011; SAP de Madrid, Sección 13ª de 1/06/2012; SAP de Barcelona, Sección 13ª, de 7/09/2012 y de 27/12/2013.
5º.- Es más, en el presente caso, la causa invocada por el arrendatario, consistente en el hecho de que una sociedad, de la que es administrador único, viene desarrollando la misma actividad en el local arrendado, lejos de evitar la extinción de la relación arrendaticia, daría lugar a una nueva causa de extinción, pues tal conducta comporta una cesión o traspaso inconsentido al pasar a ostentar la condición de arrendatario, un tercero ajeno al contrato (la sociedad limitada), sin haber cumplido los requisitos exigidos legalmente.
La jubilación del arrendatario de local de negocio produce la extinción con efectos automáticos de los contratos de arrendamiento de local celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
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Buenos días
Lo primero enhorabuena por su blog
Me gustaría hacer una consulta, a ver si me puede ayudar.
Tengo en propiedad un local en Ávila. Tiene un alquiler anterior al 85 de renta antigua a una persona, autónoma, que explota en él un taller de reparación de maquinaria industrial.
Tiene ya 75 años y, aunque continúa dado de alta en autónomos,factura, etc, realmente hace ya muchos años (unos 10) que , lógicamente por su edad, no acude al taller a trabajar y lo gestiona y trabaja como mecánico “realmente” uno de sus hijos,que es el que acude todos los días a trabajar, trata con los proveedores,etc aunque ante hacienda, terceros, etc sigue figurando el firmante, para así no tener que traspasar el negocio a sus hijos y con ello continuar el negocio del bajo precio del alquiler mientras viva (eso si, renuncia a su jubilación por ello). Sigue dado de alta en autónomos y sin jubilarse, pero como digo hace años que no va por alli debido a su edad,incluso se ha retirado a un pueblo de otra provincia a vivir.
Entonces mi pregunta es. Habría alguna manera de demostrar que él realmente no trabaja para así solicitar la extinción del contrato en base al decreto Boyer? ¿Sería conveniente hacer algún tipo de comunicado antes de fin de año para que quede clara nuestra postura?
Entiendo que ha hecho un traspaso real aunque no legal del negocio. Tengo testigos (clientes, comerciantes de la zona, etc) que podrían testificar que llevan años sin verle por allí. Pero por otro lado, supongo que él diría que lleva el negocio desde su casa con el teléfono y que con ello sigue regentando el negocio. Pero, si declarara eso, deberían aplicar la misma legislación que a las empresas, que ya han finalizado sus contratos, puesto que se entiende que lo de mantener en vigor estos contratos mientras viva, se hacía para proteger a los pequeños comerciantes,¿que le parece el planteamiento? En este caso actuaría más como empresario que como otra cosa…(además que es falso que lleve el negocio desde su casa).
¿recomienda tomar alguna medida o comunicar algo ?
Decir que es una familia de muchísimo dinero y que me está dificultando continuamente la venta de mi local ya que pide indemnizaciones multimillonarias por irse.
Un saludo y muchas gracias de antemano