Veamos por qué la modificación del reparto de gastos exige la unanimidad de la Comunidad de propietarios.
Antes de nada recordar que son cosas distintas el porcentaje de cada propietario en la comunidad (cuota de participación en elementos comunes), que se deriva de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, y el porcentaje de su participación en el pago de los gastos generales, que resulta de lo dispuesto en los Estatutos.
En muchas ocasiones coinciden ambos porcentajes pero otras veces no es así.
En cualquiera de los casos, si el reparto de los gastos de mantenimiento de la comunidad que viene establecido en el TÍTULO CONSTITUTIVO o en los ESTATUTOS se quiere modificar por otro sistema, se requiere la UNANIMIDAD de la Junta de propietarios.
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone:
«6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la UNANIMIDAD del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.»
Si se adopta por la totalidad de los propietarios asistentes a la Junta de propietarios un acuerdo de modificación del reparto de gastos sin contar con la unanimidad porque se ausentaron algunos vecinos y cuando se les notifica a estos últimos el acuerdo no se oponen en el plazo legal, dicho acuerdo se entenderá adoptado por unanimidad.
«En la junta de febrero, el resultado de la votación sobre el cambio del sistema de contribución a los gastos fue: votos a favor, un porcentaje de 35,27%, votos personales 18; votos en contra, un porcentaje de 54,23%, votos personales 4 (los demandantes).
Dicho acuerdo suponía una modificación de los Estatutos, en los que se establecía que la participación en los gastos de mantenimiento, conservación y administración de los elementos y demás servicios comunes de uso general «serán sufragados a partes iguales entre el número total de viviendas existentes en cada momento en la comunidad de propietarios».
El acuerdo adoptado lo es en el sentido de que las cuotas de contribución a los gastos generales de la comunidad serían conforme al coeficiente de participación asignado a cada propietario…
Es claro que en este caso no se alcanzó dicha unanimidad. Ante dicha circunstancia, resulta irrelevante el coeficiente de participación que pueda tener la entidad xxxxx, pues aunque dicho coeficiente fuera de un 1%, su voto en contra del acuerdo supondría la inexistencia de la requerida unanimidad…
Por tanto, aplicando lo previsto en el art. 18.1º L.P.H., tal acuerdo, contrario a los estatutos y adoptado sin la unanimidad necesaria, es nulo.«
» En cuanto a la transcedencia que, en relación al título horizontal, supone la aprobación del presupuesto en modo distinto porcentual a aquél, hemos de coincidir en que se trata de una modificación que requiere unanimidad.
A tal fin nos remitimos a la Sentencia del Tribunal supremo de 6 de Febrero de 2014 que explica en su Fundamento Jurídico 2º párrafo 2º::
«En régimen de propiedad horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración que la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior.»
De este modo el plazo o término de impugnación del acuerdo será el del AÑO conforme al Art. 18.3 LPH.»
Imaginemos el supuesto de que el título constitutivo se establezca un sistema de reparto de los gastos pero en la práctica se aplique otro distinto.
En caso de que uno o varios propietarios pretendan volver al sistema de reparto establecido en el título constitutivo, se deberá votar en junta y si no se alcanza la mayoría, los propietarios afectados deberán impugnar dicho acuerdo con el fin de volver a lo establecido en las normas comunitarias. EL PLAZO DE IMPUGNACIÓN SERÁ DE UN AÑO.
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