Por el contrato de opción a compra el propietario concede a la otra parte la facultad exclusiva de decidir si celebra o no la compraventa
¿Qué es la opción a compra de una vivienda?
El contrato de opción de compra se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte (concedente) concede a la otra (optante) la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
Por tanto la opción de compra se entiende como una primera fase del iter contractual en el que la relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato preparado.
Así lo ha entendido y conceptuado reiterada jurisprudencia, que ha sido especialmente abundante cuando se ha referido al precontrato de opción de compra , como concesión, por una parte, a la otra de la facultad exclusiva de decidir el poner en vigor el contrato principal de compraventa.
¿Qué partes existen en una opción a compra?
a) el concedente (el que concede la facultad -vendedor-).
b) el optante (quien decide sobre celebrar o no la compraventa -comprador-).
El alquiler con opción a compra
Consiste sencillamente en un contrato de arrendamiento entre el propietario y el inquilino al que se le añaden unas cláusulas a través de la cuales se le concede al arrendatario la facultad de decidir si quiere celebrar la compraventa de la vivienda alquilada antes de una fecha límite y por un precio determinado.
En definitiva sería un arrendamiento de vivienda en el que el arrendador que es el dueño del inmueble le concede al arrendatario la facultad de decidir en el tiempo la compra de la vivienda.
Durante el tiempo que dure la opción el dueño de la vivienda no podrá disponer de ella, ya que está obligado por el contrato de opción a respetar el tiempo. El propietario-arrendador queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante el periodo pactado para la opción, mientras que al optante (arrendatario) corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo.
El precio es elemento esencial de la compraventa y es requisito fundamental que sea determinado o determinable en el contrato.
¿Qué requisitos son necesarios para el arrendamiento con la opción a compra?
1ª) Convenio expreso de las partes sobre la opción de compra.
2ª) La determinación del objeto contractual.
3ª) Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
4ª) Plazo para el ejercicio de la opción que podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
Forma y plazo para ejercitar la opción de compra
Para que pueda apreciarse el contrato de opción se exige, entre otros requisitos la determinación de plazo para ejercitar la opción, de manera tal que transcurrido el plazo pactado sin ejercitar el derecho de opción de compra se produce la “caducidad” del derecho de opción.
El plazo para ejercitar la opción de compra es lógicamente el convenido por las partes. En caso contrario, la jurisprudencia interpreta que habrán de ser los Tribunales, atendiendo a cada caso concreto, los que en ausencia de plazo para el ejercicio de la opción, fijen aquel.
El plazo para el ejercicio de la opción es de caducidad, y en consecuencia no es susceptible de interrupción, de tal manera que, de no ejercitarse la opción dentro del plazo convenido perece el derecho del optante.
Por otro lado, al ir unida la opción de compra a un contrato de arrendamiento, el plazo no podrá desentenderse de la duración del contrato, no pudiendo ser superior el plazo para optar por la compra al plazo del arrendamiento.
Una vez ejercitada la opción oportunamente la misma se extingue y queda consumada y, por ende, se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, quedando ésta sometida a su propia regulación, con arreglo a la cual, el contrato queda perfeccionado aunque ni la cosa ni el precio se hayan entregado, a no ser que en el contrato las partes hayan exteriorizado en una cláusula clara y terminante la de sujetar el ejercicio del derecho de opción al pago simultáneo del precio.
¿Cómo ha de ejercitarse la opción de compra?
Respecto a la forma de ejercitar la opción, la jurisprudencia dice, que para dicho ejercicio basta que dentro del plazo pactado, el optante (arrendatario) manifieste su decisión de llevar a cabo la opción de compra, notificando su voluntad positiva en este sentido al concedente (arrendador), para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción.
La declaración del optante de su voluntad de hacer efectiva la opción tiene una naturaleza recepticia y por tanto no basta con la mera expresión o manifestación de dicha voluntad, sino que es preciso hacer llegar la misma al optatario.
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Si se pacta en el contrato una forma de notificar la decisión de la opción de compra, hay que estar al cumplimiento de dicha forma. El modo más común pactado es a través de acta notarial.
En cualquier caso, sería válida la declaración del optante realizada dentro del plazo si la causa por la que llega la notificación al concedente fuera de plazo sea imputable al propio concedente.
Otra cuestión que se plantea es quien debe probar esa recepción. Según se pone de relieve de modo casi uniforme, lo será el optante, por cuanto ello va a servir de base a su pretensión de reconocimiento del derecho a celebrar el contrato de adquisición.
Ejercitada la opción en forma, se produce la extinción del derecho de arrendamiento por la pretendida reunión en la misma persona de la condición de arrendatario y la de propietario. El momento de esta extinción es el momento en que se hace efectiva la opción.
Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que el derecho de opción puede ser o no inscrito en el Registro de la Propiedad. Si el optante inscribe la opción, quedará constituida como derecho real.
En el caso de que no haya sido inscrita, el optante que desea ejercitarla y así proceder a la compra del inmueble, deberá pagar el precio, otorgar escritura de compraventa e inscribirla en el Registro.
Si, por el contrario, se ha practicado la inscripción del derecho de opción, el optante deberá notificar al cedente su deseo de proceder a su ejercicio.
Jurisprudencia sobre la opción a compra
El Tribunal Supremo en sentencia de fecha 26 de abril de 2010, argumenta que ejercitado el derecho de opción por el arrendatario dentro del plazo señalado, se perfecciona la compraventa pudiendo desde ese momento el vendedor instar de la otra parte el otorgamiento de la escritura y el pago del precio convenido, por lo que no procede en forma alguna declarar el desahucio del arrendatario por impago de rentas y la obligación de pago de las mismas en momento posterior al del ejercicio, en tiempo y forma, de la opción.
Ello responde a que, en esencia, la opción no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que desde el momento en que el arrendatario -optante decide perfeccionar la compraventa -para cuya celebración el concedente u optatario ya adelantó su consentimiento- carece de sentido hablar de la existencia de arrendamiento y de pago de rentas, pues sobre una misma cosa no se concibe que el mismo sujeto sea a la vez comprador y arrendatario.
En resumen, y esta parece ser la línea más acertada, en tanto no se ejercite la opción pactada, la relación que vincula a las partes es meramente arrendaticia y una vez ejercitado el derecho de opción en tiempo y forma por el optante, se agota el arrendamiento y la opción, quedando perfeccionado el contrato de compraventa.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 19.02.2020:
«De las dos referidas cláusulas antes transcritas se deduce con toda claridad, sin margen a la interpretación, que si el arrendatario no ejercitaba la opción en el plazo de cinco años concedido, perdía la prima. Era indiferente que los arrendatarios desistiesen de la opción con anterioridad al término de los cinco años, pues ese era un plazo máximo que no se podía superar pero del que se podía desistir a criterio del arrendatario, pero siempre perdiendo la prima, tanto si se superaban los cinco años, como si se anticipaba la renuncia a la opción.
La referida prima es una contraprestación al arrendador por bloquear la venta del bien, en beneficio del arrendatario, con el que se pacta un derecho preferente y esta contraprestación, en beneficio del arrendatario, se entrega por no promover el arrendador la venta en el mercado, garantizándose el arrendatario un plazo máximo de cinco años, al que puede renunciar pero sin que pueda eludir la pérdida de la prima, tal y como consta en el contrato, con claridad.»
