La prescripción adquisitiva o también llamada usucapión es el modo de adquirir el dominio o los derechos reales por la posesión y el transcurso del tiempo señalado en la ley.
¿Qué significa la usucapión o prescripción adquisitiva?
La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura jurídica que permite adquirir finalmente la propiedad de un bien por aquél que lo ha venido poseyendo conforme a los requisitos legales exigidos según se trate de una prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria.
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Ejemplo: Si una persona viene poseyendo una finca sin título alguno desde el año 1990 puede adquirir la propiedad de dicho bien en virtud de la usucapión extraordinaria..
Como acabamos de ver, el transcurso del tiempo tiene gran influencia en las relaciones jurídicas y afecta tanto al nacimiento de acciones y derechos (prescripción adquisitiva o usucapión) como a la pérdida de los mismos (prescripción extintiva).
El Código Civil no utiliza el término usucapión, sino el de «prescripción», comprendiendo dentro del mismo, y acciones como la prescripción adquisitiva del dominio y demás derechos reales.
La prescripción adquisitiva (usucapión) y la prescripción extintiva son instituciones distintas.
Diferencias entre la prescripción extintiva y la prescripción adquisitiva
Prescripción adquisitiva
La prescripción adquisitiva es el medio de adquirir un derecho de propiedad de los bienes por la posesión continuada en el tiempo y otros requisitos señalados por ley. Se le conoce también como usucapión.
El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo.
El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y con unos requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular.
Prescripción extintiva
La prescripción extintiva es la manera de extinguir acciones ligadas a derechos de contenido patrimonial por la inactividad del acreedor y por el transcurso del tiempo. Se le conoce también como prescripción liberatoria.
Clases de prescripción adquisitiva o usucapión
A) La usucapión se clasifica en ordinaria y extraordinaria.
Usucapión Ordinaria: exige posesión con justo título, buena fe en el poseedor y transcurso del tiempo.
Usucapión Extraordinaria: Se prescinde del justo título y la buena fe; sólo se requiere posesión en concepto de dueño por un plazo de tiempo superior a la ordinaria.
B)Prescripción del dominio y prescripción de los demás derechos reales.
C)Prescripción de bienes muebles e inmuebles.
Requisitos de la usucapión ordinaria
Exige posesión con buena fe, con justo título y que se cumplan unos plazos de tiempo.
Artículo 1940 Código Civil:”Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.
Requisitos de la posesión:
En concepto de dueño: Art 447 Código Civil
Pública: Artículo 444 Código Civil
Pacífica: Artículo 441 Código Civil
No interrumpida
El artículo 1941 del Código civil dispone: «La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.«
1. Buena fe:
Dos aspectos reviste la buena fe del poseedor:
Positivo: creencia de ser dueño. El art. 1950 Código Civil se fija en el aspecto positivo al decir que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”.
Negativo: Ignorancia del vicio que acompañó a la adquisición. El artículo 433 Código civil la define desde su aspecto negativo al expresar que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.
En cambio el Artículo 1951:”Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433,434, 435 y 436de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales”.
Artículo 435 Código Civil: «La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”.
Este artículo fija la presunción de continuidad de buena fe inicial, de lo que se deduce que ésta ha de mantenerse durante todo el plazo de la prescripción.
2. Justo titulo:
Justo título, para los efectos de la prescripción, es el hecho que sirve de causa a la posesión.
Justo: Artículo 1952: ”Entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate”. Serán justos títulos, por tener eficacia traslativa, la compraventa, la permuta, la donación, la herencia…
Verdadero y válido: Artículo 1953: “El título para la prescripción ha de ser verdadero y válido”. Por no reunir el requisito de ser verdadero, carece de idoneidad para la prescripción el título simulado absolutamente y el que se apoya en un error. Son títulos válidos los afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, revocación o resolución. Se excluyen los afectados por una causa de nulidad stricto sensu.
Probado: Artículo 1954: ”El justo título debe probarse; no se presume nunca”.
3. Tiempo:
El Código civil establece plazos diferentes para la usucapión ordinaria según se trate de bienes inmuebles o muebles:
Bienes inmuebles: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o el ultramar). Artículo 1357 Código Civil.
Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.
La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo.
Es aquella en cuya virtud se adquiere el dominio por la posesiónininterrumpida pero en este caso no se exige la buena fe ni justo título pero sí, en cambio, la posesión durante un mayor plazo de tiempo.
1.- La posesión en concepto de dueño
La posesión durante el plazo legal ha de ser en concepto de dueño. Este es un requisito esencial y viene a significar que el poseedor se comporte externamente como dueño de la cosa, actuando con tal frente a la colectividad. Es necesario que nadie durante el tiempo para usucapir cuestiones dicha situación, ya que si el poseedor del bien actúa por mera tolerancia del dueño, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión.
Tampoco podrá adquirir el bien por usucapión si posee en otro concepto distinto al de dueño, como por ejemplo cuando actúa como usufructuario, precarista o arrendatario.
2.- Tiempo
Igualmente, puede ser de bienes inmuebles o muebles:
Bienes inmuebles: 30 años. Artículo 1959 Código Civil: «Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.
Bienes muebles: 6 años. Artículo 1955 del Código Civil exige la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.
¿Cómo se alega la prescripción adquisitiva?
La prescripción adquisitiva para que pueda ser declarada debe de solicitarse a través de una demanda judicial, tramitación del correspondiente procedimiento y el dictado de una sentencia por el Juzgado.
Si se trata de inmuebles y una vez que sea firme la sentencia se llevará testimonio al Registro de la Propiedad correspondiente para que el Registrador pueda cambiar la titularidad del inmueble.
Este tipo de procedimientos judiciales requieren de la necesaria intervención de un abogado y procurador.
Cómputo del plazo para la usucapión
En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:
El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante.
Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.
El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad”
Efectos de la usucapión
El efecto esencial de la prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real, que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos antes analizados.
Se produce la adquisición ipso iure, automáticamente, en el momento en que se cumple el plazo del tiempo, pero será necesario entablar la oportuna acción judicial, ya que procesalmente, esta adquisición no es aplicable de oficio.
El usucapiente tendrá la carga de la prueba del hecho de la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria, tendrá la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
Últimas entradas de Francisco Sevilla Cáceres (ver todo)
Vivo en un piso hace 30 años, comprado con contrato privado, y escriturado a nombre de otra persona, me divorcie de mi marido, y le di su mitad del dinero, ahora quiero poner las escrituras a mi nombre por usucapión,lleva algún coste?, donde tengo que ir
una iglesia tiene varios locales un pastor en cada una de ellas, pero en un local un pastor se ha independizado de la iglesia cambiando de nombre y ahora quiere prescribir su local y apropiarse de este, ES UN CASO DE PRESCRIPCION ADQUISTIVA???
buen dia, mi suegra tiene viviendo mas de 30 años en su casa, el ex esposo le robo la papeleria y la perdio, se puede solicitar la prescripsión ya que el quiere que se salga de la casa, aclaro es una casa irregular que aun no cuenta con escrituras, el no tiene tampoco papeleria.
Buenas, en mi caso es una casa de dos pisos, y estaba dividido el inmueble en parte iguales una arriba y la otra abajo, la planta alta tiene su escalera independiente, la sra. De abajo se fue, la otra hay vívido por más de 26 años, la de abajo ahora quiere vender la propiedad como el título de propiedad de la tierra está a nombre de la sra. De abajo y esto la hace dueña de toda la casa. Que se puede hacer para solicitar la prescripción adquisitiva, ya que no quiere venderle a su hermana que está arriba.
en mi caso mis abuelitos fallecieron mi papa también mi abuelo no dejo testamento , en la casa donde estamos viviendo es de mi abuelito. El cual el predio y el agua sale a su nombre ,desde el 2018 uno de sus hijos cambio el nombre del predio y el agua a su nombre la pregunta lo que hizo fue una prescripción adquisitiva ?
me pueden sacar a mí y a mi familia? que puedo hacer para ampararme ? hace como tres años inicie un juicio testamentario el cual no seguí porque no tuve la suerte con los abogados 🙁
buenas tengo un pequeño problema mi mamá falleció y dejó un inmueble y mi hermano quiere vender y yo no pero el vive en otro estado y yo vivo en el inmueble desde hace 20 años mucho antes que mi mamá fallecería puedo aplicar la percepción adquisitiva
Buenas tardes, primero vaya a la Notaria y realice una POSESIÓN EFECTIVA, lleve la Partida de Defunción. Despues presente la demanda de PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO, hágalo rápido.
Soy Abogada.
Buen día, en mi caso mi falleció y la propiedad donde ella vivía esta a nombre de mis dos hermanos y yo , resulta q mi mamá hipoteca el bien inmueble con un prestamista hace 29 años , cosa q no era de nuestro conocimiento, nosotros queremos vender el bien pero en el registro de la propiedad aparece como hipotecada y hasta donde se la persona q ñe presto a mi mamá por la casa también ya falleció. Mi pregunta es como liberar dicha hipoteca .
Hola, buenos días , disculpe ,mi casa esta a nombre de mi esposo y yo, el abandono el hogar hace mas de 20 años, pero no nos hemos divorciado, puedo presentar una demanda alegando una prescripción adquisitiva?
¿Por qué yo teniendo un justo título necesitaré de la prescripción adquisitiva del dominio para que un juez diga que yo tengo el derecho de propiedad sobre ese bien?
Esto es más común de lo que se imagina. Se da cuando, usted compró el bien, tiene el título pero, se olvidó inscribir en el Registro de la Propiedad, entonces el dueño anterior lo vuelve a vender. Usted está en posesión del bien pero, el dueño es otra persona. Usted es un poseedor de buena fé y si el nuevo dueño deja pasar el tiempo y no reclama su bien, usted puede pedir la prescripción extraordinaria. Pero si el nuevo dueño reclama su bien a través de la reinvidicacion, usted deberá dirigir la acción judicial hacia el vendedor de mala fé.
Buenas tardes, en el caso de un vehículo, mí padre falleció, somos 3 hermanos y mí madre, hay un auto, en una gestoría me indicaron hacer cédula de posesión ya que no podemos hacer sucesion y a los 2 años me entregan la titularidad si ningún familiar se opone es cierto esto o hay que hacer un juicio de usucapión, pero cuánto tiempo se demora, muchas gracias.
Buen día, mi primo quiere iniciar el tramite de prescripción adquisitiva en un terreno que en el registro de propiedad de las personas/planos/impuestos/entrevistas con los vecinos, figura como baldío y esta sin uso alguno desde hace mas de 40 años. Que se puede hacer..?? teniendo en cuenta que oportunamente mi primo, un día se presento en ese lote, comenzó a alambrarlo y llego un supuesto «dueño», mi primo para no tener inconvenientes legales(usurpación de inmueble), suspendió tal acto. De averiguaciones se supo que en el registro de la propiedad no figura dueño alguno (baldío), pero sin perjuicio de ello aparece este individuo a intimar e imponer su posesión.- Que debería hacer mi primo..??
Hola.
Mi hermano y mi mamá vive en una casa que está a nombre mío también, solo que yo vivo en otro domicilio, quiero saber si mi hermano puede adquirir derechos sobre el inmueble.
Buenas noches tengo un expediente sobre prescripción adquisitiva cuya sentencia ha sido denegada y solo tengo 5 día para apelar. El punto es el siguiente:
La propiedad está registrada por extranjeros quienes alquilaron a mi padre dicha propiedad en 1965,se fueron a su país y nunca más aparecieron en el escenario, desde esa fecha se vive en esa casa mi padre fallece en el 2005 siendo posesionario de esa propiedad más no el dueño ya que en los Registros Públicos aparece el nombre de los extranjeros, lo curioso del caso es que todos los recibos de autovaluo, agua y luz, vienen a nombre de mi padre, a su muerte yo he continuado con los pagos llendo al Municipio en forma personal a cancelar, lo cual no acredita que yo lo hice, la sentencia sale en mi contra a pesar que he vivido de buena fé, pública y continua, las curadora aduce que no hay nada que acredite que yo fui la contribuyente. He remodelado totalmente la casa porque era prefabricada y ya se estaba cayendo a pedazos. tengo fotos,del antes y del después, recibos de compra de materiales, tengo fotos de vivencia en esa propiedad. Me parece que el argumento dado por la curadora no fuera muy contundente, En resumen vivo 55 años en esa propiedad, los testigos han dado fe de ello. No se que hacer estoy desesperada por favor oriénteme. Lamentablemente mi abogada no ha sabido armar bien el Expediente desde un inicio
Buenos dias mi pregunta es la siguiente:desde pequeño me crie con mi abuelo cuando me hice de compromiso el me cedio un pedazo de solar de su propiedad para vivir con mi esposa e hijos el cual me hizo un documento el cual firmo yo tengo contrato de agua y luz a mi fabor pero hace años una tia me demando en inquilinato pretendiendome sacar del predio por que segun ella es dueña de forma fraudulenta hizo una compra venta de gananciales de mi abuelo pero en el juicio le dejaron sin lugar la demanda por las pruebas a mi favor tengo 17 años desde que mi fallecido abuelo me cedio el solar puedo hacer la prescripcion de dominio a mi favor tengo el pago de los predios desde el 2003 asta 2014 qur conenzo este lio con mi tia espero su respuesta gracias
Las dudas que tengo y en mi caso es ralmente lo que me interesa son, que ocurre con el anterior propietario. ¿Pierde la posesión simplemente? ¿Está forzado a vender? ¿Las responsabilidades fiscales y tributarias pasan al nuevo pripietario directamente? ¿En cuanto tiempo se ejecuta el proceso?
La situación es que el padre de mi esposa puso a nombre de ella en 1993, una parcela que compró a medias con su hijo. Este último es el que ha estado disfrutando del terreno completo desde el primer día. Ella nunca ha sido dueña de nada ni lo ha reclamado. Actualmente yo estoy en paro de larga duración y ella igual. Si plantearamos un cambio de escrituras al padre, constaría como venta, osea incremento de capital, etc. Por lo que nos perjudicaría enormemente de cara a solicitar ayudas. ¿Si se hiciera un proceso de usucapión, se libraría mi mujer de cargas fiscales y por supuesto de los perjuicios de constar como propietaria de algo que nunca ha sido de ella? Espero haberme explicado bien. Un saludo.
Me he dado cuenta que he indicado mal la pregunta.
El cambio de escritura sería a favor del hermano de mi mujer. Ya que él ha estado haciendo uso de esta parcela continuamente. Y por supuesto en el modo de que se está hablando, usucapión.
¿Él podría reclamarla así y mi mujer se libraría de ella sin mucho problema definitivamente?
Buen día ,
Estoy viviendo en una casa que no se a Visio el dueño por más de 10años.. Ya tengo un poco más del año.. La razón por la que se abrió fue para acerle limpieza.. Estaba infestado de palomas y mucho fiáis.. Era una casa llena de polvo.. Sucia y más que nada muchas palomas.. E tomado fotos del antes y de cómo ya e progresado… De los 7 años que tengo en estos apartamentos no sé a presentado nadie.. E preguntado a los ve sinos si conocen a la persona y no se sabe quién es.. Les pedí permiso para entrar y acer algo con la casa.. Ya casi está completamente limpia.. Y creo que ya me quieren que me salga.. Tendré la oportunidad de acer una prescripción ??..
Hace 20 años nos dejaron (mamá, papá e hijos)una propiedad para cuidar, el dueño nunca volvió a ver la propiedad y la persona que figura en los documentos legales no lo conocemos, mi pregunta es qué proceso debemos instaurar para legalizar este inmueble a nombre de nosotros….muchas gracias si nos pueden ayudar con este caso
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio ya que no existe una única respuesta sino que la misma tiene variables, además del tiempo y extensión la redacción de la misma.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola, mi padre tiene un almacen y lleva mas de 30 años pagando el IBI pero no tiene escritura, hemos sacado una nota simple y existe una escritura a nombre de una persona del pueblo que ya esta fallecida. ¿hay posibilidad legal de poner la escritura a nombre de mi padre? Gracias.
Hola Vicente,
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Tengo un trozo de terreno escriturado y registrado que están ocupando unos señores que también lo tienen escriturado y registrado desde Diciembre del año 1.988, por lo que en diciembre de 2.018 se cumplirían los 30 años de posesión y lo habrían adquirido por prescripción adquisitiva extraordinaria.
El 20 de Noviembre de 2.011 , tuvo lugar una subasta judicial, juicio ejecutivo por procedimiento de impago y débitos, ejecución hipotecaria, perdiendo la posesión y dominio de los terrenos los propietarios de entonces, adjudicándose el remate a un tercero.
Mi pregunta es: ¿Se interrumpe aquí la prescripción adquisitiva en la fecha del año 2.011 de la subasta judicial por la citación judicial? a pesar de que en el procedimiento aquél yo no fui parte, y que la concreta pretensión no era interrumpir la prescripción o reclamar la propiedad de la finca, como dice el fundamento de derecho Cuarto de la Sentencia de la A.P. de Jaén de 20/03/2019, (JUR 2019\184096): “En definitiva, para interrumpir la prescripción mediante citación judicial no es necesario un procedimiento cuya concreta pretensión sea interrumpir la prescripción o reclamar la propiedad de la finca».
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Hola hay una propiedad desocupada, hace mucho tiempo, empece a invertigal, y el dueño se
encuentra fallecido. Para la Prescripción adquisitiva. Cual seria el tramite De ante mano
gracias
buenasm tengo una duda, tengoun bebe y estamos en un mal momento, he visto varias casas abandonadas de hace varios años y quiero saber : como obtener el justo titulo si no tuviera herededos o fallecidos, y como una vez apropiada mientras pasa el tiempo y se adquiere la prescripcion positiva, como se hace para dar de alta a los suministros de agua y luz, y que tasas y precio de las mismas, muchas gracias
pd: por favor contesten por privado
Hola, mi padres tiene un almacen y lleva mas de 30 años pagando el IBI pero no tiene escritura, hemos sacado una nota simple y existe una escritura a nombre de una persona del pueblo que ya esta fallecida. ¿hay posibilidad legal de poner la escritura a nombre de mi padre? Gracias.
tengo un poder notarial desde 1995 el banco me quiere quitar la casa el credito esta a Normbre de Carlos yo vivo y construi ahi que hago a mi el banco no me notifico por lo que me ampare y aun no me notifica la demanda para sacarme de la casa vivo ahi desde 1995
Buenas tardes a mi me hicieron un traspaso con poder notarial de un bien inmueble en el Estado de México en 1995 se dejo de pagar una hipoteca a nombre del que me traspaso el banco no quiere negociar conmigo ni con el para reestructurar podría yo pelear una prescripción positiva a mi nunca me notificaron y me ampare la respuesta fue favorable del amparo a mi persona a la fecha no he sido notificada de nada
me urge respuesta
Hola,
Club deportivo con más de 50 años de usufructo en parcela municipal. Alguna actuación esporádica del ayto., arreglos vestuarios, muros exteriores, etc… También alguna obra realizada por el propio club a lo largo de su historia.
Hace 30 años, ayto. decide firmar convenio para el usufructo con una serie de cláusulas, tácitamente renovable por 3 años salvo denuncia expresa, que hasta la fecha, no ha existido. Las dudas son 2:
1, El ayto. puede mediar denuncia, aunque el club cumpla todas las cláusulas descritas en el contrato?
2, El club tendría derecho de propiedad sobre esa parcela por prescripción adquisitiva?
Estoy viviendo mas de 10 años en la casa de mis abuelos doa de sus hijos viven en el extranjero mi madre esta viva el resto de hermanos fallecieron puedo hacwr la prescripcion adquisitiva a mi nombre cuanto tiempo dura y cuanto es el costo que via es la mas rapida judicial o notarial
Estimados,
Necesito Orientación, con mi Familia llevamos viviendo en una casa 50 años aprox.
Casa la Cual compro mi Abuelo, pero fue solo de Palabra jamas,nunca se firmo un papel, ni nada, ahora mi abuelo y en ese tiempo el dueño de la casa se encuentran fallecidos, y los hijos estan reclamando la casa la quieren vender. Que podemos hacer ??? en este caso aplica una demanda por Preescripcion Adquisitiva?
dentro de los actos de posesion en la pertenencia entran la instalacion de servicios publicos , con resibos a nombre del poseedor real desde hace mas de 40 años , pero las querellas presentadas en una inspeccion de policia por actos perturbatorios tambien tienen que entregarcen al juez? caminos, afectaciones de caminos , tubos instalados por dentro del predio de la falsa tradicion con titulos de mis abuelos, ( certificado especiaal de registro de instrumentos publicos, las afectaciones de colocar acometidas de luz y agua , gas, tambien hacen parte de los actos posesorios para la pertenencia?
Hola soy Isabel..de Perú .hace 10 años el padre de mis hijos me vendió una casa con un poder de su hermano..luego recientemente yo la vendí..pero ahora me hicieron una demanda de nulidad jurídico..pidiendo anular el poder y las ventas hechas..la persona k esta haciendo la demanda es la esposa del hermano según ella nunca supo del poder y k recién se entero k vendí la casa…yo presente una excepción de prescripción Extintiva..donde resuelve declarar infundada la Excepción de prescripción Extintiva x que se declara la existencia de una relación jurídica procesal validad en el proceso…
Dígame por favor que debo hacer
Me olvidaba comentarle que el hermano adquirió la casa como soltero y lo registro como soltero…pero estaba casado yo no lo sabia..cuando el dio el poder a su hermano el estaba en el extranjero..y todavía no estaba cancelada la casa x su totalidad..en el poder k le mando lo hace saber k su hermano debía pagar el total y luego poder venderme la casa….muchas gracias por su orientación
Hola Isabel, es probable que la venta sea nula pues el poder también lo era. Siendo una venta nula la acción es imprescriptible, con lo que la excepción que usted alega probablemente ni prosperara. Le recomiendo busque asesoramiento jurídico especializado pues sin analizar la documentación no es posible darle respuesta sobre las consecuencias y la situación jurídica exacta en la que se encuentra.
Buenos días, soy Isabel (la propietaria). Hice un contrato de ALQUILER- VENTA ante notario a Zoila, y no esta inscrito en Registro de la Propiedad. Zoila murió intestada, a los 5 años del contrato (2000-2005) sin cumplir ninguno de los requisitos de pagos. Hoy, 2018, vive allí la nuera de la difunta. Ante la Inspección Policial no dio sus datos. ¿Que puedo hacer para recuperar mi vivienda? La nuera no consta ante el ayuntamiento ni Registro de la propiedad ni nada. Es precaria? o como se diga? El método mas rápido por favor.
Buenas tardes,
En mi caso, unas fincas rusticas estan inscritas a nombre de mi abuelo en el RP y llevo haciendome cargo de ellas durante bastante tiempo. Hay mas herederos pero estas fincas nunca se repartieron en testamento y se han desentendido. Mi abuelo hace unos 40 años. Puedo inscribirlas a mi nombre?
Que pasos debo seguir?
Muchas gracias
Un saludo
Hola María, debe iniciar un proceso declarativo de dominio y acreditando su prescripción adquisitiva podrá llevar a cabo dicha inscripción. No obstante deberá interponer un proceso judicial para el que necesitará abogado y procurador
Hola de nuevo María, tal vez si, habría que analizar las circunstancias del caso y si hay oposición por parte de terceros, las acciones posibles son varias, puede incluso que si hay oposición sea necesaria una acción reivindicatoria. Para darle respuesta precisa acerca de la acción a ejercitar sería necesario un análisis de la documentación.
Buen día. Tengo en posesión una casa abandonada, llevo 2 años con ella en manera pacífica, puede llegar a ser de mi propiedad? En donde se realiza el tramite? Que documentos necesito presentar?
Hola Eliezer deberá poseer la vivienda durante los plazos y en las condiciones que establece la ley y que se detallan en nuestro artículo. No obstante para que se declare el dominio a su favor debe iniciar un proceso judicial
Buenas. Yo hace 10 años q vivo con mi familia en la casa de mis abuelos y ninguno de mis tíos exige nada. Cómo puedo aser para obtener el título q está en tribunales y ser yo único dueño…
Buenas tardes:
Mi duda es que si para la usucapión ordinaria de inmueble, hace falta justo título, y teniendo en cuenta que el justo titulo puede ser un contrato de compraventa, no entiendo entonces que teniendo el titulo(contrato de compraventa), para que se va a usucapir?
Gracias anticipadas.
Un saludo.
Atte.
Marian.
Cual es procedimiento par iniciar el juicio de prescrpcion adquisitiva de dominio ,ya esta un contrato de compraventa y reconocido el vien inmueble con documento de posecion y firmas de testigos , donde lo reconocen que tiene mas de 26 años en posecion pasifica y continua y quedo cotejado en notaria , como se redacta y gra ticalmente cual seria la forma correcta , gracias .
no entiendo lo de justo titulo en la usucapión ordinaria… es decir, si yo poseo la cosa y ya tengo un justo título (soy propietario), para que quiero que pase el tiempo si ya tengo la propiedad?? no tiene sentido, si ya soy propietario no hace falta que entre en juego la usucapión.
Hola Julián, usted no tendría un título válido. Tendría un título anulable pero no nulo. Consulte nuestros artículos sobre la diferencia entre nulidad y anulabilidad. Un saludo
Hola tengo 3 años viviendo en casa de mis suegros pero esta casa esta escriturada a nombre del esposo de mi cuñada pero ahora nos quieren sacar y quisiera saber si puedo ha de algo al respecto
Hola Jeni, me temo que la propiedad es de quien tiene el piso escriturado a su nombre y ustedes o lo han ocupado el tiempo suficiente para adquirirlo por prescripción. Un saludo
Mi madre se encuentra en un caso parecido, ella lleva viviendo en casa de la que era de su hermano hace once años. Al año de entrar a vivir el banco embargo la propiedad a mi tío, pero hace díez años que el banco no se ha puesto en contacto con nadie ni a notificado absolutamente nada.
Habría alguna opción de que pasará a su nombre, ya que no la reclaman.
Hola Ana, será complicado porque seguramente el embargo del banco estará inscrito en el registro. Le recomiendo busque asesoramiento jurídico especializado
Hola, tengo el 50% de propiedad de un piso, y una sentencia de retracto a mi favor por el otro 50%, este no lo registre ya que no es obligatorio, el próximo mes cumple 5 años la sentencia a mi favor.
Mi pregunta es, si este derecho que tengo por sentencia judicial, al no estar registrado tiene caducidad o prescripción?.
Si alguien trabara un embargo por ese 50%, podria ejercitar una terceria de dominio o podria ser un título nulo por caducidad o prescripción.
Buenas tardes, en tanto no inscriba no tendrá protección de la fe publica registral prevista por el art 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, su título no será oponible a terceros de buena fe que adquieran confiando en lo que el registro publica, tampoco podrá beneficiarse de la protección que le otorga el Registro de la Propiedad
En referencia al Código al que hace referencia de que pais es, ya que lo estoy buscando en las legislaciones de mi país México y no aparece el artículo 1930.
Hola Bnsds. le saluda Rivera Mesías Milagro de León; consulta; llevo viviendo 19 años en un predio,pago; arbitrios,agua y luz, necesito obtener mi titulo de propiedad, mi consulta es: cuales son los requisitos, es posible y a que institución me tengo que acercar? espero su pronta respuesta gracias.
Hola Milagros deberá usted ejercitar una acción declarativa de dominio y acudir a un procedimiento judicial, le recomiendo busque asesoramiento jurídico. Saludos cordiales
tengo 18 anos viviendo alquilada tengo aproximadamente 1 ano y medio q no he podido pagar elalquiler tengo derecho a la prescripcion adquisitiva agradezco su asesoria
Hola Eli, no puede usted adquirir por prescripción porque no tiene justo título, con lo que se aplican los plazos de la prescripción extraordinaria y usted solo ha poseído durante 18 años. Un saludo
El CC establece plazos diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de TRES años con buena fe, art 1955 CC
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante DIEZ años entre presentes y VEINTE entre ausentes, con buena fe y justo título, art 1957 CC
Para la prescripción extraordinaria:
Igualmente puede ser de bienes muebles o inmuebles, asi:
Bienes muebles, el art 1955 del CC exige la posesión no interrumpida de SEIS años, sin necesidad de ninguna otra condición.
Bienes inmuebles, dispone el art 1959 CC:”Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante TREINTA años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.
para el caso de sofia se casa con arturo por bienes mancomunados la mama de arturo les deja un pedazo de su terreno para vivir arturo manda a construir una casa en ese pedazo de terreno sofia y arturo vieven ahi 18 años muere arturo y sofia junto con su hija viven ahi otros 5 años osea que sofia tiene 23 años continuos viviendo en esa casa ahora la mama de arturo las quiere sacar existe alguna posibilidad de que sofia y su hija puedan tener derecho a la propiedad?
Hola Isai, se hablamos de derecho español, claro que tiene derecho, habría adquirido por prescripción adquisitiva el inmueble y ejercitando las correspondientes acciones legales podrá inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad
Hola, mi familia y yo vivimos en casa de mi abuela desde el año 93, en el 2003 falleció y seguimos viviendo en el piso, ya han pasado 13 años,¿podemos entonces adquirir la vivienda por prescripcion adquisitiva? Muchas gracia
Podría ser una vía llegado su momento y justificado el cumplimiento de los requisitos exigidos, si bien, se debería estudiar antes la situación sucesoria. Se debería estudiar estudiar el tema de manera detallada para ver cómo os interesa proceder.
Te invito a que te pongas en contacto con un abogado de tu ciudad o igualmente nosotros podemos emitirte por escrito un informe indicándote como proceder. Te dejo más información al respecto.
excelente, es ilustrativo y entendible, ahora bien, para el caso ROSA compra a EVA una casa y se la inscriben en el registro de propiedad, la casa estaba hopotecada a favor de ILMA, viene ILMA y embarga a EVA, y llega hasta que le adjudican en pago la casa, y se la inscriben en el registro tambien, la propiedad de ROSA, la mantiene limpia desde hace 40 años que compro a EVA, NADIE la interrumpio, y eva vendio su derecho, osea que la casa tiene 2 matriculas,. rosa pide la prescripcion ADQUISITIVA del bien, teniendo base legal el titulo y 40 años y pide la extincion de la inscripcion de eva, que nunca intento accion alguna para interrumpir el tiempo,. QUE OPINA,,,,,,?
Hola Sonia, pues que en este caso entraran en juego los principios de la Ley Hipotecaria en especial el art 36:
«Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo que la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.»
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Vivo en un piso hace 30 años, comprado con contrato privado, y escriturado a nombre de otra persona, me divorcie de mi marido, y le di su mitad del dinero, ahora quiero poner las escrituras a mi nombre por usucapión,lleva algún coste?, donde tengo que ir
una iglesia tiene varios locales un pastor en cada una de ellas, pero en un local un pastor se ha independizado de la iglesia cambiando de nombre y ahora quiere prescribir su local y apropiarse de este, ES UN CASO DE PRESCRIPCION ADQUISTIVA???
buen dia, mi suegra tiene viviendo mas de 30 años en su casa, el ex esposo le robo la papeleria y la perdio, se puede solicitar la prescripsión ya que el quiere que se salga de la casa, aclaro es una casa irregular que aun no cuenta con escrituras, el no tiene tampoco papeleria.
Buenas, en mi caso es una casa de dos pisos, y estaba dividido el inmueble en parte iguales una arriba y la otra abajo, la planta alta tiene su escalera independiente, la sra. De abajo se fue, la otra hay vívido por más de 26 años, la de abajo ahora quiere vender la propiedad como el título de propiedad de la tierra está a nombre de la sra. De abajo y esto la hace dueña de toda la casa. Que se puede hacer para solicitar la prescripción adquisitiva, ya que no quiere venderle a su hermana que está arriba.
en mi caso mis abuelitos fallecieron mi papa también mi abuelo no dejo testamento , en la casa donde estamos viviendo es de mi abuelito. El cual el predio y el agua sale a su nombre ,desde el 2018 uno de sus hijos cambio el nombre del predio y el agua a su nombre la pregunta lo que hizo fue una prescripción adquisitiva ?
me pueden sacar a mí y a mi familia? que puedo hacer para ampararme ? hace como tres años inicie un juicio testamentario el cual no seguí porque no tuve la suerte con los abogados 🙁
buenas tengo un pequeño problema mi mamá falleció y dejó un inmueble y mi hermano quiere vender y yo no pero el vive en otro estado y yo vivo en el inmueble desde hace 20 años mucho antes que mi mamá fallecería puedo aplicar la percepción adquisitiva
Buenas tardes, primero vaya a la Notaria y realice una POSESIÓN EFECTIVA, lleve la Partida de Defunción. Despues presente la demanda de PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO, hágalo rápido.
Soy Abogada.
Los bienes que mantienen copropiedad no pueden ser prescritos por alguno de los copropietarios.
Buen día, en mi caso mi falleció y la propiedad donde ella vivía esta a nombre de mis dos hermanos y yo , resulta q mi mamá hipoteca el bien inmueble con un prestamista hace 29 años , cosa q no era de nuestro conocimiento, nosotros queremos vender el bien pero en el registro de la propiedad aparece como hipotecada y hasta donde se la persona q ñe presto a mi mamá por la casa también ya falleció. Mi pregunta es como liberar dicha hipoteca .
Hola, buenos días , disculpe ,mi casa esta a nombre de mi esposo y yo, el abandono el hogar hace mas de 20 años, pero no nos hemos divorciado, puedo presentar una demanda alegando una prescripción adquisitiva?
¿Por qué yo teniendo un justo título necesitaré de la prescripción adquisitiva del dominio para que un juez diga que yo tengo el derecho de propiedad sobre ese bien?
Esto es más común de lo que se imagina. Se da cuando, usted compró el bien, tiene el título pero, se olvidó inscribir en el Registro de la Propiedad, entonces el dueño anterior lo vuelve a vender. Usted está en posesión del bien pero, el dueño es otra persona. Usted es un poseedor de buena fé y si el nuevo dueño deja pasar el tiempo y no reclama su bien, usted puede pedir la prescripción extraordinaria. Pero si el nuevo dueño reclama su bien a través de la reinvidicacion, usted deberá dirigir la acción judicial hacia el vendedor de mala fé.
Buenas tardes, en el caso de un vehículo, mí padre falleció, somos 3 hermanos y mí madre, hay un auto, en una gestoría me indicaron hacer cédula de posesión ya que no podemos hacer sucesion y a los 2 años me entregan la titularidad si ningún familiar se opone es cierto esto o hay que hacer un juicio de usucapión, pero cuánto tiempo se demora, muchas gracias.
Buen día, mi primo quiere iniciar el tramite de prescripción adquisitiva en un terreno que en el registro de propiedad de las personas/planos/impuestos/entrevistas con los vecinos, figura como baldío y esta sin uso alguno desde hace mas de 40 años. Que se puede hacer..?? teniendo en cuenta que oportunamente mi primo, un día se presento en ese lote, comenzó a alambrarlo y llego un supuesto «dueño», mi primo para no tener inconvenientes legales(usurpación de inmueble), suspendió tal acto. De averiguaciones se supo que en el registro de la propiedad no figura dueño alguno (baldío), pero sin perjuicio de ello aparece este individuo a intimar e imponer su posesión.- Que debería hacer mi primo..??
Hola.
Mi hermano y mi mamá vive en una casa que está a nombre mío también, solo que yo vivo en otro domicilio, quiero saber si mi hermano puede adquirir derechos sobre el inmueble.
Buenas noches tengo un expediente sobre prescripción adquisitiva cuya sentencia ha sido denegada y solo tengo 5 día para apelar. El punto es el siguiente:
La propiedad está registrada por extranjeros quienes alquilaron a mi padre dicha propiedad en 1965,se fueron a su país y nunca más aparecieron en el escenario, desde esa fecha se vive en esa casa mi padre fallece en el 2005 siendo posesionario de esa propiedad más no el dueño ya que en los Registros Públicos aparece el nombre de los extranjeros, lo curioso del caso es que todos los recibos de autovaluo, agua y luz, vienen a nombre de mi padre, a su muerte yo he continuado con los pagos llendo al Municipio en forma personal a cancelar, lo cual no acredita que yo lo hice, la sentencia sale en mi contra a pesar que he vivido de buena fé, pública y continua, las curadora aduce que no hay nada que acredite que yo fui la contribuyente. He remodelado totalmente la casa porque era prefabricada y ya se estaba cayendo a pedazos. tengo fotos,del antes y del después, recibos de compra de materiales, tengo fotos de vivencia en esa propiedad. Me parece que el argumento dado por la curadora no fuera muy contundente, En resumen vivo 55 años en esa propiedad, los testigos han dado fe de ello. No se que hacer estoy desesperada por favor oriénteme. Lamentablemente mi abogada no ha sabido armar bien el Expediente desde un inicio
Leyendo los antecedentes el derecho le asiste, parece que la demanda estuvo mal planteada. Deberá apelar.
Buenos dias mi pregunta es la siguiente:desde pequeño me crie con mi abuelo cuando me hice de compromiso el me cedio un pedazo de solar de su propiedad para vivir con mi esposa e hijos el cual me hizo un documento el cual firmo yo tengo contrato de agua y luz a mi fabor pero hace años una tia me demando en inquilinato pretendiendome sacar del predio por que segun ella es dueña de forma fraudulenta hizo una compra venta de gananciales de mi abuelo pero en el juicio le dejaron sin lugar la demanda por las pruebas a mi favor tengo 17 años desde que mi fallecido abuelo me cedio el solar puedo hacer la prescripcion de dominio a mi favor tengo el pago de los predios desde el 2003 asta 2014 qur conenzo este lio con mi tia espero su respuesta gracias
Las dudas que tengo y en mi caso es ralmente lo que me interesa son, que ocurre con el anterior propietario. ¿Pierde la posesión simplemente? ¿Está forzado a vender? ¿Las responsabilidades fiscales y tributarias pasan al nuevo pripietario directamente? ¿En cuanto tiempo se ejecuta el proceso?
La situación es que el padre de mi esposa puso a nombre de ella en 1993, una parcela que compró a medias con su hijo. Este último es el que ha estado disfrutando del terreno completo desde el primer día. Ella nunca ha sido dueña de nada ni lo ha reclamado. Actualmente yo estoy en paro de larga duración y ella igual. Si plantearamos un cambio de escrituras al padre, constaría como venta, osea incremento de capital, etc. Por lo que nos perjudicaría enormemente de cara a solicitar ayudas. ¿Si se hiciera un proceso de usucapión, se libraría mi mujer de cargas fiscales y por supuesto de los perjuicios de constar como propietaria de algo que nunca ha sido de ella? Espero haberme explicado bien. Un saludo.
Me he dado cuenta que he indicado mal la pregunta.
El cambio de escritura sería a favor del hermano de mi mujer. Ya que él ha estado haciendo uso de esta parcela continuamente. Y por supuesto en el modo de que se está hablando, usucapión.
¿Él podría reclamarla así y mi mujer se libraría de ella sin mucho problema definitivamente?
si vivo en una propiedad del ajuntamiento abandonada y cumplo 30 años en ella, puedo reclamar por usucapión?
Los bienes públicos no se pueden prescribir
Buen día ,
Estoy viviendo en una casa que no se a Visio el dueño por más de 10años.. Ya tengo un poco más del año.. La razón por la que se abrió fue para acerle limpieza.. Estaba infestado de palomas y mucho fiáis.. Era una casa llena de polvo.. Sucia y más que nada muchas palomas.. E tomado fotos del antes y de cómo ya e progresado… De los 7 años que tengo en estos apartamentos no sé a presentado nadie.. E preguntado a los ve sinos si conocen a la persona y no se sabe quién es.. Les pedí permiso para entrar y acer algo con la casa.. Ya casi está completamente limpia.. Y creo que ya me quieren que me salga.. Tendré la oportunidad de acer una prescripción ??..
Hace 20 años nos dejaron (mamá, papá e hijos)una propiedad para cuidar, el dueño nunca volvió a ver la propiedad y la persona que figura en los documentos legales no lo conocemos, mi pregunta es qué proceso debemos instaurar para legalizar este inmueble a nombre de nosotros….muchas gracias si nos pueden ayudar con este caso
Hola Diana,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio ya que no existe una única respuesta sino que la misma tiene variables, además del tiempo y extensión la redacción de la misma.
Te dejo el enlace para mayor información.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola, mi padre tiene un almacen y lleva mas de 30 años pagando el IBI pero no tiene escritura, hemos sacado una nota simple y existe una escritura a nombre de una persona del pueblo que ya esta fallecida. ¿hay posibilidad legal de poner la escritura a nombre de mi padre? Gracias.
Hola Vicente,
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Tengo un trozo de terreno escriturado y registrado que están ocupando unos señores que también lo tienen escriturado y registrado desde Diciembre del año 1.988, por lo que en diciembre de 2.018 se cumplirían los 30 años de posesión y lo habrían adquirido por prescripción adquisitiva extraordinaria.
El 20 de Noviembre de 2.011 , tuvo lugar una subasta judicial, juicio ejecutivo por procedimiento de impago y débitos, ejecución hipotecaria, perdiendo la posesión y dominio de los terrenos los propietarios de entonces, adjudicándose el remate a un tercero.
Mi pregunta es: ¿Se interrumpe aquí la prescripción adquisitiva en la fecha del año 2.011 de la subasta judicial por la citación judicial? a pesar de que en el procedimiento aquél yo no fui parte, y que la concreta pretensión no era interrumpir la prescripción o reclamar la propiedad de la finca, como dice el fundamento de derecho Cuarto de la Sentencia de la A.P. de Jaén de 20/03/2019, (JUR 2019\184096): “En definitiva, para interrumpir la prescripción mediante citación judicial no es necesario un procedimiento cuya concreta pretensión sea interrumpir la prescripción o reclamar la propiedad de la finca».
Muchas gracias.
Hola Luis Miguel,
Hemos leído tu consulta y para la resolución de dudas como las que planteas tenemos un servicio específico que consiste precisamente en contestar por escrito las dudas expuestas e indicarte igualmente cómo proceder.
Remitimos a este servicio porque la duda planteada requiere de cierto estudio y tiempo para la redacción de la respuesta.
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Hola hay una propiedad desocupada, hace mucho tiempo, empece a invertigal, y el dueño se
encuentra fallecido. Para la Prescripción adquisitiva. Cual seria el tramite De ante mano
gracias
Buenos días,
Tengo una finca rustica y aledaño hay una pequeña parcela con una era y una ruina que aparecen en el registro como «propietario desconocido».
¿Qué puedo hacer para adquirir esta propiedad aledaña?
Muchas gracias
Mario
buenasm tengo una duda, tengoun bebe y estamos en un mal momento, he visto varias casas abandonadas de hace varios años y quiero saber : como obtener el justo titulo si no tuviera herededos o fallecidos, y como una vez apropiada mientras pasa el tiempo y se adquiere la prescripcion positiva, como se hace para dar de alta a los suministros de agua y luz, y que tasas y precio de las mismas, muchas gracias
pd: por favor contesten por privado
Hola, mi padres tiene un almacen y lleva mas de 30 años pagando el IBI pero no tiene escritura, hemos sacado una nota simple y existe una escritura a nombre de una persona del pueblo que ya esta fallecida. ¿hay posibilidad legal de poner la escritura a nombre de mi padre? Gracias.
tengo un poder notarial desde 1995 el banco me quiere quitar la casa el credito esta a Normbre de Carlos yo vivo y construi ahi que hago a mi el banco no me notifico por lo que me ampare y aun no me notifica la demanda para sacarme de la casa vivo ahi desde 1995
Buenas tardes a mi me hicieron un traspaso con poder notarial de un bien inmueble en el Estado de México en 1995 se dejo de pagar una hipoteca a nombre del que me traspaso el banco no quiere negociar conmigo ni con el para reestructurar podría yo pelear una prescripción positiva a mi nunca me notificaron y me ampare la respuesta fue favorable del amparo a mi persona a la fecha no he sido notificada de nada
me urge respuesta
Hola,
Club deportivo con más de 50 años de usufructo en parcela municipal. Alguna actuación esporádica del ayto., arreglos vestuarios, muros exteriores, etc… También alguna obra realizada por el propio club a lo largo de su historia.
Hace 30 años, ayto. decide firmar convenio para el usufructo con una serie de cláusulas, tácitamente renovable por 3 años salvo denuncia expresa, que hasta la fecha, no ha existido. Las dudas son 2:
1, El ayto. puede mediar denuncia, aunque el club cumpla todas las cláusulas descritas en el contrato?
2, El club tendría derecho de propiedad sobre esa parcela por prescripción adquisitiva?
Muchísimas gracias!
Tomás.
Estoy viviendo mas de 10 años en la casa de mis abuelos doa de sus hijos viven en el extranjero mi madre esta viva el resto de hermanos fallecieron puedo hacwr la prescripcion adquisitiva a mi nombre cuanto tiempo dura y cuanto es el costo que via es la mas rapida judicial o notarial
Estimados,
Necesito Orientación, con mi Familia llevamos viviendo en una casa 50 años aprox.
Casa la Cual compro mi Abuelo, pero fue solo de Palabra jamas,nunca se firmo un papel, ni nada, ahora mi abuelo y en ese tiempo el dueño de la casa se encuentran fallecidos, y los hijos estan reclamando la casa la quieren vender. Que podemos hacer ??? en este caso aplica una demanda por Preescripcion Adquisitiva?
dentro de los actos de posesion en la pertenencia entran la instalacion de servicios publicos , con resibos a nombre del poseedor real desde hace mas de 40 años , pero las querellas presentadas en una inspeccion de policia por actos perturbatorios tambien tienen que entregarcen al juez? caminos, afectaciones de caminos , tubos instalados por dentro del predio de la falsa tradicion con titulos de mis abuelos, ( certificado especiaal de registro de instrumentos publicos, las afectaciones de colocar acometidas de luz y agua , gas, tambien hacen parte de los actos posesorios para la pertenencia?
Hola soy Isabel..de Perú .hace 10 años el padre de mis hijos me vendió una casa con un poder de su hermano..luego recientemente yo la vendí..pero ahora me hicieron una demanda de nulidad jurídico..pidiendo anular el poder y las ventas hechas..la persona k esta haciendo la demanda es la esposa del hermano según ella nunca supo del poder y k recién se entero k vendí la casa…yo presente una excepción de prescripción Extintiva..donde resuelve declarar infundada la Excepción de prescripción Extintiva x que se declara la existencia de una relación jurídica procesal validad en el proceso…
Dígame por favor que debo hacer
Me olvidaba comentarle que el hermano adquirió la casa como soltero y lo registro como soltero…pero estaba casado yo no lo sabia..cuando el dio el poder a su hermano el estaba en el extranjero..y todavía no estaba cancelada la casa x su totalidad..en el poder k le mando lo hace saber k su hermano debía pagar el total y luego poder venderme la casa….muchas gracias por su orientación
Hola Isabel, es probable que la venta sea nula pues el poder también lo era. Siendo una venta nula la acción es imprescriptible, con lo que la excepción que usted alega probablemente ni prosperara. Le recomiendo busque asesoramiento jurídico especializado pues sin analizar la documentación no es posible darle respuesta sobre las consecuencias y la situación jurídica exacta en la que se encuentra.
Buenos días, soy Isabel (la propietaria). Hice un contrato de ALQUILER- VENTA ante notario a Zoila, y no esta inscrito en Registro de la Propiedad. Zoila murió intestada, a los 5 años del contrato (2000-2005) sin cumplir ninguno de los requisitos de pagos. Hoy, 2018, vive allí la nuera de la difunta. Ante la Inspección Policial no dio sus datos. ¿Que puedo hacer para recuperar mi vivienda? La nuera no consta ante el ayuntamiento ni Registro de la propiedad ni nada. Es precaria? o como se diga? El método mas rápido por favor.
Buenas tardes,
En mi caso, unas fincas rusticas estan inscritas a nombre de mi abuelo en el RP y llevo haciendome cargo de ellas durante bastante tiempo. Hay mas herederos pero estas fincas nunca se repartieron en testamento y se han desentendido. Mi abuelo hace unos 40 años. Puedo inscribirlas a mi nombre?
Que pasos debo seguir?
Muchas gracias
Un saludo
Hola María, debe iniciar un proceso declarativo de dominio y acreditando su prescripción adquisitiva podrá llevar a cabo dicha inscripción. No obstante deberá interponer un proceso judicial para el que necesitará abogado y procurador
No se podria a traves de un expediente de dominio ante Notario?
Hola de nuevo María, tal vez si, habría que analizar las circunstancias del caso y si hay oposición por parte de terceros, las acciones posibles son varias, puede incluso que si hay oposición sea necesaria una acción reivindicatoria. Para darle respuesta precisa acerca de la acción a ejercitar sería necesario un análisis de la documentación.
Buen día. Tengo en posesión una casa abandonada, llevo 2 años con ella en manera pacífica, puede llegar a ser de mi propiedad? En donde se realiza el tramite? Que documentos necesito presentar?
Hola Eliezer deberá poseer la vivienda durante los plazos y en las condiciones que establece la ley y que se detallan en nuestro artículo. No obstante para que se declare el dominio a su favor debe iniciar un proceso judicial
Buenas. Yo hace 10 años q vivo con mi familia en la casa de mis abuelos y ninguno de mis tíos exige nada. Cómo puedo aser para obtener el título q está en tribunales y ser yo único dueño…
Buenas tardes:
Mi duda es que si para la usucapión ordinaria de inmueble, hace falta justo título, y teniendo en cuenta que el justo titulo puede ser un contrato de compraventa, no entiendo entonces que teniendo el titulo(contrato de compraventa), para que se va a usucapir?
Gracias anticipadas.
Un saludo.
Atte.
Marian.
Cual es procedimiento par iniciar el juicio de prescrpcion adquisitiva de dominio ,ya esta un contrato de compraventa y reconocido el vien inmueble con documento de posecion y firmas de testigos , donde lo reconocen que tiene mas de 26 años en posecion pasifica y continua y quedo cotejado en notaria , como se redacta y gra ticalmente cual seria la forma correcta , gracias .
no entiendo lo de justo titulo en la usucapión ordinaria… es decir, si yo poseo la cosa y ya tengo un justo título (soy propietario), para que quiero que pase el tiempo si ya tengo la propiedad?? no tiene sentido, si ya soy propietario no hace falta que entre en juego la usucapión.
Hola Julián, usted no tendría un título válido. Tendría un título anulable pero no nulo. Consulte nuestros artículos sobre la diferencia entre nulidad y anulabilidad. Un saludo
Hola tengo 3 años viviendo en casa de mis suegros pero esta casa esta escriturada a nombre del esposo de mi cuñada pero ahora nos quieren sacar y quisiera saber si puedo ha de algo al respecto
Hola Jeni, me temo que la propiedad es de quien tiene el piso escriturado a su nombre y ustedes o lo han ocupado el tiempo suficiente para adquirirlo por prescripción. Un saludo
Buenos días,
Mi madre se encuentra en un caso parecido, ella lleva viviendo en casa de la que era de su hermano hace once años. Al año de entrar a vivir el banco embargo la propiedad a mi tío, pero hace díez años que el banco no se ha puesto en contacto con nadie ni a notificado absolutamente nada.
Habría alguna opción de que pasará a su nombre, ya que no la reclaman.
Muchas gracias
Hola Ana, será complicado porque seguramente el embargo del banco estará inscrito en el registro. Le recomiendo busque asesoramiento jurídico especializado
Me gustaria saber cual es la forma de tramitar la usucapion, si es necesario contratar un abogado. Si hay alguno por aqui que me escriba.
Hola juan debe contratar un abogado porque necesita interponer un proceso judicial para ello
Hola, tengo el 50% de propiedad de un piso, y una sentencia de retracto a mi favor por el otro 50%, este no lo registre ya que no es obligatorio, el próximo mes cumple 5 años la sentencia a mi favor.
Mi pregunta es, si este derecho que tengo por sentencia judicial, al no estar registrado tiene caducidad o prescripción?.
Si alguien trabara un embargo por ese 50%, podria ejercitar una terceria de dominio o podria ser un título nulo por caducidad o prescripción.
Gracias y un saludo
Buenas tardes, en tanto no inscriba no tendrá protección de la fe publica registral prevista por el art 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, su título no será oponible a terceros de buena fe que adquieran confiando en lo que el registro publica, tampoco podrá beneficiarse de la protección que le otorga el Registro de la Propiedad
Buenas tardes, Licenciada.
En referencia al Código al que hace referencia de que pais es, ya que lo estoy buscando en las legislaciones de mi país México y no aparece el artículo 1930.
Hola Francisco, hablamos de derecho español.
Hola Bnsds. le saluda Rivera Mesías Milagro de León; consulta; llevo viviendo 19 años en un predio,pago; arbitrios,agua y luz, necesito obtener mi titulo de propiedad, mi consulta es: cuales son los requisitos, es posible y a que institución me tengo que acercar? espero su pronta respuesta gracias.
Hola Milagros deberá usted ejercitar una acción declarativa de dominio y acudir a un procedimiento judicial, le recomiendo busque asesoramiento jurídico. Saludos cordiales
tengo 18 anos viviendo alquilada tengo aproximadamente 1 ano y medio q no he podido pagar elalquiler tengo derecho a la prescripcion adquisitiva agradezco su asesoria
Hola Eli, no puede usted adquirir por prescripción porque no tiene justo título, con lo que se aplican los plazos de la prescripción extraordinaria y usted solo ha poseído durante 18 años. Un saludo
en que momento se considera adquirida una propiedad por prescripción
Hola Keli,
El CC establece plazos diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de TRES años con buena fe, art 1955 CC
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante DIEZ años entre presentes y VEINTE entre ausentes, con buena fe y justo título, art 1957 CC
Para la prescripción extraordinaria:
Igualmente puede ser de bienes muebles o inmuebles, asi:
Bienes muebles, el art 1955 del CC exige la posesión no interrumpida de SEIS años, sin necesidad de ninguna otra condición.
Bienes inmuebles, dispone el art 1959 CC:”Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante TREINTA años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.
para el caso de sofia se casa con arturo por bienes mancomunados la mama de arturo les deja un pedazo de su terreno para vivir arturo manda a construir una casa en ese pedazo de terreno sofia y arturo vieven ahi 18 años muere arturo y sofia junto con su hija viven ahi otros 5 años osea que sofia tiene 23 años continuos viviendo en esa casa ahora la mama de arturo las quiere sacar existe alguna posibilidad de que sofia y su hija puedan tener derecho a la propiedad?
Hola Isai, se hablamos de derecho español, claro que tiene derecho, habría adquirido por prescripción adquisitiva el inmueble y ejercitando las correspondientes acciones legales podrá inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad
Hola, mi familia y yo vivimos en casa de mi abuela desde el año 93, en el 2003 falleció y seguimos viviendo en el piso, ya han pasado 13 años,¿podemos entonces adquirir la vivienda por prescripcion adquisitiva? Muchas gracia
Hola Victoria,
Podría ser una vía llegado su momento y justificado el cumplimiento de los requisitos exigidos, si bien, se debería estudiar antes la situación sucesoria. Se debería estudiar estudiar el tema de manera detallada para ver cómo os interesa proceder.
Te invito a que te pongas en contacto con un abogado de tu ciudad o igualmente nosotros podemos emitirte por escrito un informe indicándote como proceder. Te dejo más información al respecto.
https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info
excelente, es ilustrativo y entendible, ahora bien, para el caso ROSA compra a EVA una casa y se la inscriben en el registro de propiedad, la casa estaba hopotecada a favor de ILMA, viene ILMA y embarga a EVA, y llega hasta que le adjudican en pago la casa, y se la inscriben en el registro tambien, la propiedad de ROSA, la mantiene limpia desde hace 40 años que compro a EVA, NADIE la interrumpio, y eva vendio su derecho, osea que la casa tiene 2 matriculas,. rosa pide la prescripcion ADQUISITIVA del bien, teniendo base legal el titulo y 40 años y pide la extincion de la inscripcion de eva, que nunca intento accion alguna para interrumpir el tiempo,. QUE OPINA,,,,,,?
Hola Sonia, pues que en este caso entraran en juego los principios de la Ley Hipotecaria en especial el art 36:
«Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo que la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.»