La prescripción adquisitiva o también llamada usucapión es el modo de adquirir el dominio o los derechos reales por la posesión y el transcurso del tiempo señalado en la ley.
La usucapión o prescripción adquisitiva es una figura jurídica que permite adquirir finalmente la propiedad de un bien por aquél que lo ha venido poseyendo conforme a los requisitos legales exigidos según se trate de una prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria.
Ejemplo: Si una persona viene poseyendo una finca sin título alguno desde el año 1990 puede adquirir la propiedad de dicho bien en virtud de la usucapión extraordinaria..
Como acabamos de ver, el transcurso del tiempo tiene gran influencia en las relaciones jurídicas y afecta tanto al nacimiento de acciones y derechos (prescripción adquisitiva o usucapión) como a la pérdida de los mismos (prescripción extintiva).
Se regula en el art 1930 Código Civil:
”Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales
También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean”.
El Código Civil no utiliza el término usucapión, sino el de «prescripción», comprendiendo dentro del mismo, y acciones como la prescripción adquisitiva del dominio y demás derechos reales.
La prescripción adquisitiva (usucapión) y la prescripción extintiva son instituciones distintas.
La prescripción adquisitiva es el medio de adquirir un derecho de propiedad de los bienes por la posesión continuada en el tiempo y otros requisitos señalados por ley. Se le conoce también como usucapión.
El fundamento subjetivo de la usucapión o prescripción adquisitiva se apoya en el abandono o negligencia del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo.
El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y con unos requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular.
La prescripción extintiva es la manera de extinguir acciones ligadas a derechos de contenido patrimonial por la inactividad del acreedor y por el transcurso del tiempo. Se le conoce también como prescripción liberatoria.
A) La usucapión se clasifica en ordinaria y extraordinaria.
B) Prescripción del dominio y prescripción de los demás derechos reales.
C) Prescripción de bienes muebles e inmuebles.
Exige posesión con buena fe, con justo título y que se cumplan unos plazos de tiempo.
Artículo 1940 Código Civil: ”Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley”.
Requisitos de la posesión:
El artículo 1941 del Código civil dispone: «La posesión ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.«
Dos aspectos reviste la buena fe del poseedor:
Positivo: creencia de ser dueño. El art. 1950 Código Civil se fija en el aspecto positivo al decir que “la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio”.
Negativo: Ignorancia del vicio que acompañó a la adquisición. El artículo 433 Código civil la define desde su aspecto negativo al expresar que “se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide”.
En cambio el Artículo 1951:”Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesión en los artículos 433, 434, 435 y 436 de este Código, son igualmente necesarias para la determinación de aquel requisito en la prescripción del dominio y demás derechos reales”.
Artículo 435 Código Civil: «La posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente”.
Este artículo fija la presunción de continuidad de buena fe inicial, de lo que se deduce que ésta ha de mantenerse durante todo el plazo de la prescripción.
Justo título, para los efectos de la prescripción, es el hecho que sirve de causa a la posesión.
Debe reunir los siguientes requisitos:
El Código civil establece plazos diferentes para la usucapión ordinaria según se trate de bienes inmuebles o muebles:
Bienes inmuebles: 10 años entre presentes y 20 entre ausentes (si el propietario reside en el extranjero o el ultramar). Artículo 1357 Código Civil.
Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente.
La ausencia que no fuere de un año entero y continuo, no se tomará en cuenta para el cómputo.
Bienes muebles: 3 años (art 1955 Código Civil).
Es aquella en cuya virtud se adquiere el dominio por la posesión ininterrumpida pero en este caso no se exige la buena fe ni justo título pero sí, en cambio, la posesión durante un mayor plazo de tiempo.
La posesión durante el plazo legal ha de ser en concepto de dueño. Este es un requisito esencial y viene a significar que el poseedor se comporte externamente como dueño de la cosa, actuando con tal frente a la colectividad. Es necesario que nadie durante el tiempo para usucapir cuestiones dicha situación, ya que si el poseedor del bien actúa por mera tolerancia del dueño, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión.
Tampoco podrá adquirir el bien por usucapión si posee en otro concepto distinto al de dueño, como por ejemplo cuando actúa como usufructuario, precarista o arrendatario.
Igualmente, puede ser de bienes inmuebles o muebles:
Bienes inmuebles: 30 años. Artículo 1959 Código Civil: «Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.
Bienes muebles: 6 años. Artículo 1955 del Código Civil exige la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.
La prescripción adquisitiva para que pueda ser declarada debe de solicitarse a través de una demanda judicial, tramitación del correspondiente procedimiento y el dictado de una sentencia por el Juzgado.
Si se trata de inmuebles y una vez que sea firme la sentencia se llevará testimonio al Registro de la Propiedad correspondiente para que el Registrador pueda cambiar la titularidad del inmueble.
Este tipo de procedimientos judiciales requieren de la necesaria intervención de un abogado y procurador.
En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes:
El efecto esencial de la prescripción adquisitiva o usucapión es la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real, que ha sido poseído por el tiempo y con los requisitos antes analizados.
Se produce la adquisición ipso iure, automáticamente, en el momento en que se cumple el plazo del tiempo, pero será necesario entablar la oportuna acción judicial, ya que procesalmente, esta adquisición no es aplicable de oficio.
El usucapiente tendrá la carga de la prueba del hecho de la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria, tendrá la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión.
Recomendación de otras publicaciones:
Os sugerimos que leáis nuestro artículo «adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo«.
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Procedimiento judicial adecuado frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en…
Ver comentarios
excelente, es ilustrativo y entendible, ahora bien, para el caso ROSA compra a EVA una casa y se la inscriben en el registro de propiedad, la casa estaba hopotecada a favor de ILMA, viene ILMA y embarga a EVA, y llega hasta que le adjudican en pago la casa, y se la inscriben en el registro tambien, la propiedad de ROSA, la mantiene limpia desde hace 40 años que compro a EVA, NADIE la interrumpio, y eva vendio su derecho, osea que la casa tiene 2 matriculas,. rosa pide la prescripcion ADQUISITIVA del bien, teniendo base legal el titulo y 40 años y pide la extincion de la inscripcion de eva, que nunca intento accion alguna para interrumpir el tiempo,. QUE OPINA,,,,,,?
Hola Sonia, pues que en este caso entraran en juego los principios de la Ley Hipotecaria en especial el art 36:
"Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo que la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero."
Hola, mi familia y yo vivimos en casa de mi abuela desde el año 93, en el 2003 falleció y seguimos viviendo en el piso, ya han pasado 13 años,¿podemos entonces adquirir la vivienda por prescripcion adquisitiva? Muchas gracia
Hola Victoria,
Podría ser una vía llegado su momento y justificado el cumplimiento de los requisitos exigidos, si bien, se debería estudiar antes la situación sucesoria. Se debería estudiar estudiar el tema de manera detallada para ver cómo os interesa proceder.
Te invito a que te pongas en contacto con un abogado de tu ciudad o igualmente nosotros podemos emitirte por escrito un informe indicándote como proceder. Te dejo más información al respecto.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por confiar en Mundojuridico.info
para el caso de sofia se casa con arturo por bienes mancomunados la mama de arturo les deja un pedazo de su terreno para vivir arturo manda a construir una casa en ese pedazo de terreno sofia y arturo vieven ahi 18 años muere arturo y sofia junto con su hija viven ahi otros 5 años osea que sofia tiene 23 años continuos viviendo en esa casa ahora la mama de arturo las quiere sacar existe alguna posibilidad de que sofia y su hija puedan tener derecho a la propiedad?
Hola Isai, se hablamos de derecho español, claro que tiene derecho, habría adquirido por prescripción adquisitiva el inmueble y ejercitando las correspondientes acciones legales podrá inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad
en que momento se considera adquirida una propiedad por prescripción
Hola Keli,
El CC establece plazos diferentes según se trate de bienes muebles o inmuebles
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de TRES años con buena fe, art 1955 CC
El dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesión durante DIEZ años entre presentes y VEINTE entre ausentes, con buena fe y justo título, art 1957 CC
Para la prescripción extraordinaria:
Igualmente puede ser de bienes muebles o inmuebles, asi:
Bienes muebles, el art 1955 del CC exige la posesión no interrumpida de SEIS años, sin necesidad de ninguna otra condición.
Bienes inmuebles, dispone el art 1959 CC:”Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante TREINTA años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539”.
tengo 18 anos viviendo alquilada tengo aproximadamente 1 ano y medio q no he podido pagar elalquiler tengo derecho a la prescripcion adquisitiva agradezco su asesoria
Hola Eli, no puede usted adquirir por prescripción porque no tiene justo título, con lo que se aplican los plazos de la prescripción extraordinaria y usted solo ha poseído durante 18 años. Un saludo
Hola Bnsds. le saluda Rivera Mesías Milagro de León; consulta; llevo viviendo 19 años en un predio,pago; arbitrios,agua y luz, necesito obtener mi titulo de propiedad, mi consulta es: cuales son los requisitos, es posible y a que institución me tengo que acercar? espero su pronta respuesta gracias.
Hola Milagros deberá usted ejercitar una acción declarativa de dominio y acudir a un procedimiento judicial, le recomiendo busque asesoramiento jurídico. Saludos cordiales
Buenas tardes, Licenciada.
En referencia al Código al que hace referencia de que pais es, ya que lo estoy buscando en las legislaciones de mi país México y no aparece el artículo 1930.
Hola Francisco, hablamos de derecho español.
Hola, tengo el 50% de propiedad de un piso, y una sentencia de retracto a mi favor por el otro 50%, este no lo registre ya que no es obligatorio, el próximo mes cumple 5 años la sentencia a mi favor.
Mi pregunta es, si este derecho que tengo por sentencia judicial, al no estar registrado tiene caducidad o prescripción?.
Si alguien trabara un embargo por ese 50%, podria ejercitar una terceria de dominio o podria ser un título nulo por caducidad o prescripción.
Gracias y un saludo
Buenas tardes, en tanto no inscriba no tendrá protección de la fe publica registral prevista por el art 34 de la Ley Hipotecaria, es decir, su título no será oponible a terceros de buena fe que adquieran confiando en lo que el registro publica, tampoco podrá beneficiarse de la protección que le otorga el Registro de la Propiedad
Me gustaria saber cual es la forma de tramitar la usucapion, si es necesario contratar un abogado. Si hay alguno por aqui que me escriba.
Hola juan debe contratar un abogado porque necesita interponer un proceso judicial para ello
Buenos días,
Mi madre se encuentra en un caso parecido, ella lleva viviendo en casa de la que era de su hermano hace once años. Al año de entrar a vivir el banco embargo la propiedad a mi tío, pero hace díez años que el banco no se ha puesto en contacto con nadie ni a notificado absolutamente nada.
Habría alguna opción de que pasará a su nombre, ya que no la reclaman.
Muchas gracias
Hola Ana, será complicado porque seguramente el embargo del banco estará inscrito en el registro. Le recomiendo busque asesoramiento jurídico especializado