Esta cuestión sobre la prueba en la reclamación de desperfectos en el arrendamiento ha sido tratada en innumerables ocasiones por los Tribunales de justicia.
A modo de ejemplo vamos a analizar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) de fecha 9.04.2014.
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En dicha resolución el Tribunal hace una valoración sobre a quién le corresponde acreditar en el Juzgado los desperfectos que aparecen al final del arrendamiento.
EL CASO DEBATIDO ES EL SIGUIENTE:
1º.- El arrendador reclama el importe de unos daños causados en el interior de la vivienda, para ello aporta factura de reparación.
2º.- El inquilino de un lado sostiene respectos de los daños que aparecen en unas camas y armarios, que estaban rotos al concertar el arrendamiento, sostendiendo respecto de otros distintos (microondas, mesas comedor, etc.), que no fueron causados por el mismo.
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¿Qué opina la AP Barcelona respecto de la carga de la prueba en la reclamación de desperfectos en el arrendamiento?
1º.- El Tribunal lo primero que examina es el contrato de arrendamiento, donde se hizo constar por las partes en una de sus estipulaciones, lo siguiente: » la finca arrendada y su mobiliario y enseres se encuentran en perfecto estado y a su entera satisfacción, al igual que sus instalaciones y enseres».
2º.- Existencia de un informe de un perito contratado por el arrendador, a los pocos dias de finalizar el arrendamiento donde da cuenta del estado de la vivienda y del mobiliario, procediendo a su valoración.
3º.- En concreto y sobre la carga de la prueba en la reclamación de desperfectos en el arrendamiento, señala la sentencia que:
A) Correlativamente a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, «tal como la recibió«, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
B) El arrendador se haya protegido por una doble presunción a su favor, salvo prueba en contrario:
1) La entrega de la vivienda en buen estado y,
2)culpabilidad del arrendatario por el deterioro.
C) Debe devolver el inmueble y en su casos los enseres «tal como lo recibió» – en defecto de pacto sobre la devolución – expresión que debe entenderse atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable. No obstante, si no se ha hecho constar nada en el contrato, se sobreentiende que el estado de la vivienda y los enseres se encuentran en perfecto estado.
D) Debe devolverse «cuanto se recibió», con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste.
E) Todo esto impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución:
(a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, SE PRESUME SALVO PRUEBA EN CONTRARIO que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado. De forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario y
(b) en cuanto al segundo se presume igualmente salvo prueba en contrario que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del inquilino, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia.
F) El artículo 1561 del Código Civil dispone que «al concluir el arriendo» mediante laentrega de las llaves y poniendo la vivienda a disposición del arrendador ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta; de poco puede servir al arrendatario que pretende eludir su responsabilidad, el cómodo expediente de utilizar como medio de devolución, el envío al arrendador (o la puesta en su conocimiento de que las llaves están en el buzón) de las llaves: no solo no eludirà su responsabilidad, sino que su obligación de devolución puede estimarse incumplida, pudiendo incurrir en mora.
G) RESUMIENDO: el arrendador deberá acreditar (facturas, periciales, etc.) la producción de los daños, mientras que el inquilino deberá acreditar (fotogorafias, testigos, periciales, etc.) la entrega en iguales condiciones que la recibió, o que el deterioro se debe a causas que no le son imputables o debidas al uso ordinario.
IMPORTANTE:
Para evitar problemas al final del arrendamiento, es IMPORTANTE que cuando se firma el contrato de arrendamiento, se deje constancia por escrito o fotográficamente al menos de cómo se encuentra el inmueble arrendado, enseres y mobiliario, pues si se hace constar en el contrato una frase parecida a: «que se entrega en perfectas condiciones» cuando no es así, el inquilino se va a encontrar al final con la carga de probar lo contrario pese a que firmó el contrato en ese sentido.
En una relación sana y de confianza mutua, nadie debe aprovecharse de la buena voluntad de la otra, por lo que desde un principio hay que dejar claramente reflejado qué es lo que se entrega y cómo se encuentra, puesto que al final de la relación hay que devolverlo en el estado que se recibió.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas noches, les escribo por que ayer firmé un documento para que el inquilino me entregara las llaves de la casa. Debido al poco tiempo que teníamos, revisé las ventanas,los electrodomésticos, y al llegar a la parte de las grifería, la del fregadero, abrí el grifo de agua fría y al abrir el del agua caliente, no salía ni agua. Le pregunté a su mujer y me comentó que sería que estaba la llave cerrada. Seguí y observé lo mismo en los baños, pensé que sería lo mismo. Firmamos de que estaba todo bien. Al ir hoy sola y con todo el día para mirar con más atención, observo que faltan objetos que estaban en las fotos del contrato, al mirar las griferías, y abrir y cerrar las llaves de paso
observo que no sale de ningúno de los grifos, agua caliente. Aún no le he devuelto la fianza. Mi pregunta es, si aunque se haya firmado ese documento de entrega de llaves, puedo descontar de la fianza, la posible avería que haya ocurrido sobre las tuberías??. Gracias.
Saludos
En el caso de algún desperfecto en la vivienda o algo roto a la salida del inquilino, es más fácil de demostrar por parte del arrendador esos daños. Pero qué pasa cuando la disputa es por el tema de la limpieza.
El 31 de agosto finalicé mi contrato de arrendamiento con mi casera después de un año. Limpié todo el piso en profundidad. En el momento de la entrega de llaves, ella entró a ver TODO el piso (incluido armarios y algunos cajones) y me dio el visto bueno.
Un mes más tarde, cuando ella procedió a devolverme la fianza, para mi sorpresa ella me restó 200€ euros en concepto de limpieza (según ella le cobraron 250€, pero sólo me quitaba 200€). No me envió ninguna factura de esa limpieza. Le dije además que me parecía excesivo ya que se trata de un piso de unos 60m2. Le reclamamos también esa factura.
Días más tarde nos envía una factura de la limpiadora (según ponía en la enumeración, era la factura número 1). Ahora resultaba que la cantidad total no era 250€, sino 302’5€ por el «IVA añadido».
Le llamé para decirle que es su momento me dijo que todo estaba bien y que encima esa cantidad es abusiva por limpiar ese piso, y le pedí si por favor me podía mostrar qué fue lo que dejé tan mal en el piso para gastar esa barbaridad de dinero. Ella me dice que no sacó fotos, pero que el piso no estaba igual que cuando me lo entregó.
Estoy pensando en demandarla, pero no sé cómo. Además no sé cómo hacerlo sin pruebas.
También tengo la duda de si esa «factura» que ella me manda sería una prueba a su favor, o también tendría que sacar fotos para demostrar que yo le dejé el piso tan mal según ella.
Buenas noches,
Dicen en su escrito, apartado G, que es importante dejar constancia en el contrato del estado de la vivienda en el momento de su entrega. Sin embargo, en el punto B se dice que hay una presunción a favor del arrendador de que ésta se encuentra en buen estado. De qué sirve entonces dejar constancia en el contrato si ya hay una presunción? La única información que sería relevante sería hacer mención del mal estado de la vivienda, no? Porque al haber presunción, si no se dice nada, se entiende entregada en buen estado.
En mi contrato de arrendamiento se dice que la vivienda se debe conservar y entregar en perfecto estado, pero no dice explícitamente que se entregue en perfecto estado. Qué presunción cabría hacer en este caso?
Gracias,
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Buenas noches, les escribo por que ayer firmé un documento para que el inquilino me entregara las llaves de la casa. Debido al poco tiempo que teníamos, revisé las ventanas,los electrodomésticos, y al llegar a la parte de las grifería, la del fregadero, abrí el grifo de agua fría y al abrir el del agua caliente, no salía ni agua. Le pregunté a su mujer y me comentó que sería que estaba la llave cerrada. Seguí y observé lo mismo en los baños, pensé que sería lo mismo. Firmamos de que estaba todo bien. Al ir hoy sola y con todo el día para mirar con más atención, observo que faltan objetos que estaban en las fotos del contrato, al mirar las griferías, y abrir y cerrar las llaves de paso
observo que no sale de ningúno de los grifos, agua caliente. Aún no le he devuelto la fianza. Mi pregunta es, si aunque se haya firmado ese documento de entrega de llaves, puedo descontar de la fianza, la posible avería que haya ocurrido sobre las tuberías??. Gracias.
Saludos
Buenas tardes.
En el caso de algún desperfecto en la vivienda o algo roto a la salida del inquilino, es más fácil de demostrar por parte del arrendador esos daños. Pero qué pasa cuando la disputa es por el tema de la limpieza.
El 31 de agosto finalicé mi contrato de arrendamiento con mi casera después de un año. Limpié todo el piso en profundidad. En el momento de la entrega de llaves, ella entró a ver TODO el piso (incluido armarios y algunos cajones) y me dio el visto bueno.
Un mes más tarde, cuando ella procedió a devolverme la fianza, para mi sorpresa ella me restó 200€ euros en concepto de limpieza (según ella le cobraron 250€, pero sólo me quitaba 200€). No me envió ninguna factura de esa limpieza. Le dije además que me parecía excesivo ya que se trata de un piso de unos 60m2. Le reclamamos también esa factura.
Días más tarde nos envía una factura de la limpiadora (según ponía en la enumeración, era la factura número 1). Ahora resultaba que la cantidad total no era 250€, sino 302’5€ por el «IVA añadido».
Le llamé para decirle que es su momento me dijo que todo estaba bien y que encima esa cantidad es abusiva por limpiar ese piso, y le pedí si por favor me podía mostrar qué fue lo que dejé tan mal en el piso para gastar esa barbaridad de dinero. Ella me dice que no sacó fotos, pero que el piso no estaba igual que cuando me lo entregó.
Estoy pensando en demandarla, pero no sé cómo. Además no sé cómo hacerlo sin pruebas.
También tengo la duda de si esa «factura» que ella me manda sería una prueba a su favor, o también tendría que sacar fotos para demostrar que yo le dejé el piso tan mal según ella.
Buenas noches,
Dicen en su escrito, apartado G, que es importante dejar constancia en el contrato del estado de la vivienda en el momento de su entrega. Sin embargo, en el punto B se dice que hay una presunción a favor del arrendador de que ésta se encuentra en buen estado. De qué sirve entonces dejar constancia en el contrato si ya hay una presunción? La única información que sería relevante sería hacer mención del mal estado de la vivienda, no? Porque al haber presunción, si no se dice nada, se entiende entregada en buen estado.
En mi contrato de arrendamiento se dice que la vivienda se debe conservar y entregar en perfecto estado, pero no dice explícitamente que se entregue en perfecto estado. Qué presunción cabría hacer en este caso?
Gracias,
TE HAS EQUIVOCADO, DEBE DE SER SE RECIBIO EN PÈRFECTO ESTADO