La segregación de un local autoriza la apertura de una salida distinta de la que tenga la finca matriz es una consecuencia implícita cuando en el título constitutivo o estatutos se permite la segregación de los locales de negocio.
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal.
El propietario usará su piso o local según le convenga, pero carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble. De hecho, para realizar obras que afecten a algún elemento común es precisa la unanimidad del resto de comuneros. El encaje legislativo se produce porque la alteración de cualquier elemento común produce de hecho una modificación del título constitutivo que debe ser necesariamente modificada por acuerdo unánime de los copropietarios.
Obras en los locales de negocio que afectan a elementos comunes
Según la jurisprudencia , tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, pues la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales, salvo prohibición o limitación estatutaria establecida expresamente (Sentencia Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2017, rec. 4116/2000).
Por las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, el título constitutivo suele reconocer la posibilidad de que los titulares de los citados locales efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes. Es frecuente establecer la posibilidad de que los titulares de los locales efectúen obras de segregación, agrupación, división o unión con otros departamentos, con el fin de que así se pueda adaptar el local a las distintas actividades comerciales a desarrollar.
Jurisprudencia sobre obras en locales comerciales derivadas de autorización del título constitutivo
La Sentencia del Tribunal Supremo de 11.02.2010 (rec. 1957/2005), ha establecido que:
«Esta Sala tiene declarado que, en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros (SSTS de 15 y 28 de octubre y 11 de noviembre de 2009)».
La segregación de un local autoriza la apertura de una salida
En aquellos supuestos en los que venga previsto en el título constitutivo o en una norma estatutaria la autorización para realizar obras de segregación y subdivisión de los locales de negocio, la Jurisprudencia entiende que estas facultades estatutarias deben estar anudadas a facilitar el aprovechamiento independiente de los locales que se formen, por lo que en su consecuencia se autoriza la apertura de puertas o salidas independientes en el local segregado distintas a las que tuviera la finca matriz.
De no ser así, no tendría sentido que se permitiese la división de locales y no la de aperturas de puertas cuando estos carezcan de ellas, puesto que, en la práctica, no podrían ser explotados económicamente como unidades independientes.
No obstante lo anterior, no estarán permitidas las obras realizadas por los titulares de locales comerciales que afecten a la seguridad o estabilidad del edificio, o perjudiquen el derecho de otro propietario.
Doctrina Jurisprudencial sobre la apertura de salidas en el local segregado
Sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 15.11.2020 (rec. 1956/2006)
«Cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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