Hablamos sobre la vivienda ganancial construida en terreno de los padres de uno de los cónyuges y alguno de los problemas que se pueden plantear tanto con los propietarios del terreno (padres del cónyuge), como en la liquidación del régimen de gananciales del matrimonio que ha construido la vivienda en ese terreno cuando se divorcia.
Ejemplo:
Antonio y Elena se casan en gananciales y los padres de Antonio les permiten, en un solar de su propiedad, que su hijo y su nuera construyan una vivienda para fijar su domicilio familiar.
Con los años, construida la vivienda por Antonio y Elena, deciden divorciarse y en la sentencia de divorcio se le adjudica a Elena el uso de la vivienda en compañía de sus hijos menores.
¿se considera que la vivienda es ganancial aunque el terreno sea propiedad de los padres de Antonio?
En primer lugar, consideramos que si la construcción de la vivienda la ha efectuado el matrimonio en el terreno de los padres de uno de los cónyuges, con consentimiento de éstos, la naturaleza de la vivienda ha de ser ganancial y por tanto su valor ha de incluirse en el activo de la sociedad de gananciales.
El art. 1354 del Código Civil que establece en cuanto a la vivienda, que:
a) Si la obra se hizo con dinero ganancial, será ganancial la vivienda construida.
b) si la obra se hizo con dinero en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.
En segundo lugar, al haberse construido la vivienda en terreno de los padres del esposo, estaríamos frente a la figura jurídica de la accesión prevista en el artículo 361 del Código Civil, que permite al propietario del terreno (en el ejemplo los padres del esposo), optar entre:
a) Convertirse en dueños de lo que se edifica, planta o siembra en su terreno y por tanto de la vivienda construida previa indemnización del valor de la obra.
b) Que los cónyuges que han edificado la vivienda abonen el valor de terreno, en cuyo caso será una deuda de la sociedad de gananciales por el valor del citado terreno frente a los padres del marido.
El citado artículo 361 del Código Civil dispone:
«El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.»
Como veréis a continuación con la sentencia que citamos, los propietarios del terreno en los que el matrimonio ha edificado la vivienda, no pueden reclamar la posesión de su finca ni la propiedad de lo edificado mientras no abonen la indemnización al matrimonio por el valor de la vivienda construida.
«…Es decir, a falta de una solución convenida, el art. 361 Código Civil permite al dueño del terreno en el que se edifica de buena fe que opte entre «hacer suya la obra» (previa la indemnización establecida en los arts. 453 y 454 Código Civil o ceder el terreno a cambio del precio.
El art. 361 Código Civil no atribuye automáticamente la propiedad de lo construido al dueño del suelo, sino que la supedita al ejercicio de la opción y al pago de la indemnización calculada conforme a los criterios de los arts. 453 y 454 Código Civil.
Hasta que el dueño del suelo no ejercita la opción, el tercero es el dueño de la obra y poseedor de buena fe del terreno ocupado, que forma un todo con lo edificado aunque siga perteneciendo al dueño de la finca.
De ahí que el dueño del suelo no puede reclamar la posesión de su finca ni la propiedad de lo construido mientras no abone la indemnización. Literalmente, como consecuencia de la remisión al art. 453 Código Civil, el tercero tiene un derecho de retención.
La jurisprudencia de esta sala ha reiterado que en caso de buena fe del incorporante -es decir, quien construye creyendo que es titular de un derecho que le permite construir y adquirir lo construido- no se da la propia accesión:»[el art. 361 CC], interpretado no sólo en su sentido literal, sino atendiendo al espíritu que le informa, conduce a estimar, que mientras esa indemnización no tenga efecto, no ostenta el dueño del predio el dominio de lo edificado, y, por el contrario, el que edificó de buena fe tiene el derecho de retención establecido en el art. 453 del mismo Código, que se cita en el art. 361″.
Os recomendamos la lectura de otra de nuestras publicaciones sobre la accesión invertida que es cuando la construcción no se realiza íntegramente en terreno ajeno sino solo en una parte.
Si queréis ver que tratamiento tiene (ganancial o privativo) el dinero donado por los padres a un hijo que se encuentra casado en gananciales os dejamos otro de nuestros artículos: ganancialidad de los bienes donados por terceros a los cónyuges
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Procedimiento judicial adecuado frente a un ataque o perturbación de los derechos reales inscritos en…
Ver comentarios
Buenas: Mi pregunta es: a mi marido sus padres le donaron un solar para hacernos la vivienda familiar,el solar esta a nombre de él, cuando terminemos la casa para darle de alta nos gustaría ponerla a nombre de los dos es posible? ¿Habría que pagar algo?¿cuanto sería?. Gracias
Hola Juana:
1.- Claro que es posible que la vivienda la pongan a nombre de los 2, sería además lo lógico, si los gastos de construccion se están pagando en estado de casados.
2.- Deberán ir a la Notaria cuando vayan a efectuar la escritura de obra nueva y preguntar por los gastos que lleva la esta operación hasta la inscripción registral.
3.- Igualmente pueden consultarle al Notario, si es su deseo, que el solar que ahora es privativo pase por aportación al régimen de gananciales.
Un saludo
Un saludo
Hola este es el caso de mis padres:
Construyeron en casa de mi abuela.
Ella de "buena fe"dió consentimiento de que mis papás construyeran.( Un decir) El terreno no abarca al 100% sino un 80% del largo del terreno, el construyó en la superficie, ya que hacia abajo hay dos pisos más. Y atrás de la casa de mis papás, hay otra casa construida. Por lo que leí, se tiene que pagar la indemnización. Cómo llega uno a saber cuánto se tiene que pagar por eso y como saber el monto? Y como saber cuánto vale la casa.
Otra detalle: la casa de mis papás tiene 3 pisos, como saber cuánto vale la casa?
Ya que mi abuela ahora se le olvidó la buena fe y ahora le quiere pedir la casa a mi papá?
Buen dia: Mi caso es el siguiente: Cuando me separo del padre de mi hija, mis padres me ceden un terreno pegado a la vivienda de ellos, la vivienda y el terreno está a nombre de ellos. En dicho terreno me construyo mi vivienda. Ahora después de 17 años ellos deciden divorciarse y mi padre no me reconoce la construcción, mi madre si.
Que puedo hacer? me pueden echar tan fácil? hace 17 años que vivo ahí con mi hija de 18 años y siempre les he ayudado en los pagos de todos los gastos compartidos.
Gracias
Buenos días Liliana, puede ejercitar una acción declarativa de dominio o reivindicatoria puesto que podríamos estar ante un caso de accesión invertida, es decir el valor de lo construido es superior al valor de suelo, en cuyo caso usted adquiere la propiedad del suelo obligándose a pagar el terreno a sus padres- Si el valor del terreno fuera superior al de lo construido entonces sería al revés. En todo caso deberá iniciar un procedimiento judicial para que reconozcan su derecho.
buenas tardes...nuestro caso es el siguiente...mi padre nos cedio parte de su terreno en donde el tiene su casa...nosotros costruimos y vivimos actualmente ahi...mi consulta es..que tramites debemos relizar para que el dia que ellos falten ese padazo de terreno y la construccion q nosotros realizamos sea nuestra y mis hermanos no puedan vender esa parte de la casa en caso q quisieran vender la propiedad de mi padre
Hola Ivana, lo que debéis hacer es iniciar gestiones para poner el terreno a vuestro nombre. Podéis hacerlo con una donación de tus padres a ti de ese terreno en cuyo tened en cuenta el coste en impuestos. También pueden vendéroslo o bien hacer testamento y en ese testamento dejarte el terreno en pago de tu legítima, esto último será lo menos costoso en impuestos. No obstante debéis valorar todas las opciones. Saludos
Mi caso es el siguiente, antes de casarnos construimos la vivienda sobre un terreno propiedad de los padres de mi ex-mujer. Meses antes de divorciarnos legalmente cuando ya sabíamos que lo haríamos ella pone el terreno a su nombre por donación. ¿Qué derecho tengo sobre la vivienda construida si no está inscrita? Tengo facturas y el proyecto de obra a nombre de los dos.
Hola Martín, la inscripción es un requisito solo de publicidad o formal, con lo cual aunque no este inscrita eso no significa que tu derecho sobre la vivienda no haya nacido, por ello tendrás derecho a la mitad de la vivienda probablemente por accesión divertida si su valor es mayor que el de suelo que ocupa o cuando menos tendrás derecho a la mitad del valor de la vivienda construida, si bien sería conveniente que buscaras asesoramiento jurídico especializado para analizar el tema a la vista de la documentación
Hola, mi consulta es la siguiente:mi pareja y yo no estamos casados y hemos construido una casa en un terreno mio, ahora queremos poner la construcción a nombre de los dos y nos dicen que no se puede, que tendríamos que hacer una venta ya que la propietaria soy yo por ser el terreno mio, mi pregunta es si podemos acogernos a la accesion invertida y que los dos seamos propietarios de todo ya que la hipoteca y licencias están a nombre de los dos. Que opciones tenemos para poner la escritura al nombre de los dos?
Hola Andrea, en cualquier caso hay un traspaso patrimonial del terreno de ti a tu pareja, aunque el la adquiera por accesión. Os recomiendan la compraventa porque la accesión requiere un procedimiento judicial que la declare y esto es mucho mas complejo y lleva mas gastos, la figura de la accesión no es recomendable utilizarla en tu caso, sería complicado explicar a través de un breve comentario las connotaciones jurídicas
Hola vivo en terreno de mi suegra y tengo una hija menor .y estoy construyendo mi casa...me puede desalojar??? La madre de mi suegra era la dueña y luego de morir no puso a nombre de nadie...lo unico q esta a nombre de mi suegra es la luz...y los impuestos nunca fueron pagados .q puedo hacer .para q no me quiera desalojar...en q estado se encontraria el terreno
Mi caso es el siguiente, los padres de mi exmujer nos dieron el terreno para construir nuestra casa, la misma se construyó cuando aún no estábamos casados. Posteriormente, vigente la sociedad de gananciales se hicieron mejoras como la piscina y la bodega. Cometimos el error, de no escriturar nada y meses antes del divorcio mi ex realiza la donación del terreno de su madre a ella. Tengo facturas de cuando construimos la casa así como el proyecto aprobado por el colegio de arquitectos a nombre de los dos. Qué derechos tengo sobre la casa???
Hola Víctor, tendrá el derecho a reclamar las mejoras hechas en ellos, pero tendrás que probar que las pagaste tu o que se pagaran con dinero ganancial. Un saludo
Y la inversion que hice, con las facturas q u e tengo, me tendra que pagar el inters legal del dinero o el ipc??. Entiendo que sera el interes legal del dinero no?
Hola Víctor, yo entiendo que con el interés legal. Un saludo
Si me tiene que indemnizar mi ex por la inversion que hice para construir l vivienda en terreno de sus padres, lo tiene qu e hacer con el v interes legal del dinero o el ipc???
toteglez@hotmail.com
Hola mi caso es el siguiente. Convivi 2 años con mi pareja la cual no estamos casados y tenemos una niña de 3 años, en la casa de mis padres. Al término de el segundo año mis padres me ceden una porción de su terreno para q contruyamos nueatra propia casa la cual la hicimos una mitad con dinero nuestro y la otra mitad de mis padres.. un año después nos ceparamos con mi pareja y yo me quedo viviendo en la vivievivienda la cual no estaba x completo terminada y mis padres la terminaron.. desde la comparación mi ex pareja reclama q se le pague la mitad de la casa. Es correcto eso?? Yo hace unoseses convivi convivo con mi neva pareja que aporta dinero para la atención de la casa y de mi hija ya que lo q mi ex pareja le pasa a mi hija no es suficiente.. el usa como excusa eso que tengo q hacer en este caso??
Hola Claudia, su expareja tarde derecho a que se le restituyan las cantidades que invirtió en la construcción de la casa pero no la mitad de su valor, si como me dice sus padres también han colaborado en dicha construcción y ha sido en suelo de ellos.