Las bajantes del edificio son un elemento común del edificio y por tanto la comunidad de propietarios es la responsable de su mantenimiento y reparación.
Las bajantes de un edificio son las tuberías de desagüe que recogen las aguas residuales o de lluvia y las llevan a un punto exterior del edificio.
Las bajantes recogen el agua de los lavabos, bañeras, retretes o las exteriores de la lluvia y las conducen por esas tuberías hasta el exterior.
El carácter de elemento común de las bajantes como conducciones para el desagüe de aguas pluviales o residuales que existen en los edificio sujetos al régimen de propiedad horizontal viene recogido en el artículo 396 del Código civil que establece como elementos comunes del edificio:
«… todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.»
Al considerarse las bajantes como un elemento común, el mantenimiento y reparación en dichas conducciones generales del edificio han de ser costeadas por la comunidad de propietarios, derivándose una responsabilidad de la Comunidad por los daños que se causen a los propietarios de los pisos o locales, incluso a los arrendatarios o terceras personas.
La Ley de Propiedad Horizontal establece como obras obligatorias para las comunidades de propietarios, las previstas en el artículo 10.1 a) de la LPH, y así establece:
«Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»
A continuación citamos algunas sentencias sobre la naturaleza comunitaria de las bajantes:
«La Comunidad es la responsable del mantenimiento de los elementos comunes del edificio, y por consiguiente, de sus bajantes, y por eso, ha de indemnizar a los propietarios del local que fue inundado como consecuencia del mal estado de las mismas.»
«Será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad» ( art. 10 de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal ).
También que la Comunidad es en principio responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte del edificio o de los daños causados por las cosas que cayeren de la casa o parte de ella. Por tanto la Comunidad es responsable de los daños que han producido la rotura de las bajantes que no fueron reparadas adecuadamente por ésta.»
«Por tanto la parte actora jamás ha alegado como causa u origen de los daños por filtraciones o humedades en el interior de su vivienda el mal estado del patio, sino que ha alegado como causa u origen de los daños por filtraciones o humedades una impermeabilización dañada, deteriorada o insuficiente en la recogida y unión de las bajantes de aguas pluviales con el forjado del suelo de la planta baja.
Por ello, acreditado conforme a la sentencia de primera instancia la existencia de filtraciones y humedades procedentes de las bajantes de las aguas pluviales y de las bajantes de los sumideros y condenada la comunidad de propietarios demandada a su reparación ejecutando las obras que sean necesarias para ello conforme al informe pericial aportado por la parte actora junto al escrito de demanda, la consecuencia de todo ello no puede ser otra que la condena también a la parte demandada a ejecutar las obras necesarias para la reparación de la vivienda de la parte actora y también conforme al informe pericial acompañado junto al escrito de demanda…»
«Respecto a la responsabilidad de la Comunidad de propietarios es evidente que el cierre del local se produce por la necesidad de reparar los elementos comunes tras el siniestro que acaece por falta de mantenimiento de las bajantes del edificio, responsabilidad que asumió con el pago de la factura de la empresa de limpieza y de la mitad del importe de reparación a la propietaria, según factura aportada que describe las partidas ejecutadas que son: la colocación de una red de saneamiento con tubos PVC. Abrir zanja y volver a tapar incluyendo reposición del suelo.»
No cabe dudar que las bajantes generales tienen carácter de elemento común, ya que se trata de las conducciones o canalizaciones para el desagüe a que se hace referencia con carácter general en el artículo 396 Código Civil, y no puede hacerse distinción entre este elemento y la unión del mismo con cada uno de los pisos, entendiendo que este último tramo de la conducción sí es un elemento privativo cuyo mantenimiento correspondería a cada propietario.»
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Buenas noches, mi duda es la siguiente: Me moja el vecino de arriba y tras inspeccionar un fontanero del seguro de su vivienda me dice que es un problema de la comunidad. El caso es que el bajante de la comunidad va por el muro exterior del edificio y el agua sale por el tubo que sale por mi techo, o sea el suelo de mi vecino de arriba, y va a parar al bajante del edificio que queda a un metro y medio del centro del baño (que es por donde se moja). ¿A quien compete el arreglo del tubo? Ese tubo solo recoje aguas del baño de mi vecino, no recoje nada de otros vecinos ni de zonas comunes.
Gracias, un saludo.
Hola Javier:
1.- con independencia de que las bajantes son elementos comunes, y por tanto, cualquier daño que provoque debe ser asumido por la comunidad, en su caso, es muy importante que un perito determine el motivo de los daños que se producen en su vivienda, es decir, debe determinar el foco que produce los daños (si se debe a una torira o falta de mantenimiento de las conducciones particulares de su vecino o son de la comunidad). Este informe es el que va a determinar que usted se dirija contra uno u otro, y en su caso, pueda demandar judicialmente. Igualmente el perito puede determinar los perjuicio sufridos, en caso de que se hayan producido, para igualmente concretar la cantidad que usted solicite.
Un saludo
Hola, tengo un local comercial el cual tiene muchas humedades que proceden de los tubos de los desagües de la comunidad, al descubrir para reparar la avería, vemos que son tubos de fibrocemento amianto y que tanto los desagües como la bajante es el mismo material, nos aconsejan los técnicos que van a verlo que la bajante también la cambiemos pues esos tubos tienen una antigüedad de 46 años y en cualquier momento pueden probocar una avería, les informamos a los vecinos del problema y en un primer momento no se niegan, pero dicen que ellos no pagan abrir para descubrir los tubos ni de la bajante ni de los desagües y que tampoco pagan el cerramiento de ambas cosas, tengo el suelo de gres y la pared de la bajante alicatado y se niegan a repararlo, además los presupuesto que he presentado me dicen que les parecen caros y que ellos buscan a una persona para cambiar los tubos. Para la manipulación de esos tubos antiguos tiene que ser una empresa homologada y ellos dicen que no es necesario. Me pueden informar de los derechos que tengo ante esta situación. Gracias
Buenos días,
En mi edificio hay un problema de bajantes o tuberias, ya que a causa de esto huele mal toda la escalera y vestíbulo, y el olor es insoportanle. He informado al administrador que gestiona todo el edificio, pero me dicen que no pueden hacer nada o pasan de mis reclamaciones. Que puedo hacer? Puedo pedir que les haga una inspección? A quien se lo deberis de pedir? (No soy propietaria, soy una inquilina)
Hola Eli:
1.- el propietario es la persona legitimada frente a la comunidad para pedir que se localice el problema y se busquen soluciones. Podría plantearlo en la próxima Junta de propietarios para que se debata dicho asunto.
2.- No obstante lo anterior podria acudir al ayuntamiento de su localidad y poner de relieve dichos hechos para ver qué medidas se pueden adoptar.
Un saludo.
Hola.
Acabo de alquilar un local que tiene una parte por debajo del nivel de la carretera,lo primero que hago es quitar de la pared que linda con la acera de esa vía,unas maderas que revisten la misma.Me encuentro con humedades y descubro que si llueve baja agua.
En el contrato ,me doy cuenta de que hay un apartado que dice "que en caso de denuncia de una de las partes los gastos los pagaría yo¿Qué me aconsejan?
Gracias y un saludo.
buenas tardes, la vecina del portal contigüo se queja de humedades. Su seguro realiza una cata y determina que es la tuberìa bajante general de nuestro portal. Para el arreglo de la tubería, hay que romper el baño de la vecina del 3* piso de nuestro portal. Ella se niega a realizar la obra si la comunidad no le garantiza el pago del cambio de todos los azulejos del baño ya que no hay azulejos de este tipo en el mercado. Ademàs, su seguro no quiere pagar los daños estéticos que se vayan a generar porque el problema es de la bajante general, alega, que el problema no es de su asegurada si no un problema de la comunidad. Nuestra comunidad no tiene seguro. mis consultas son las siguientes:
1.-¿ se puede negar el seguro de la vecina del tercero a pagar los daños estéticos si es un problema de la comunidad o tiene que pagarlos?¿dónde puedo encontrar información sobre esto?
2.- tiene que hacerse cargo la comunidad del cambio de todos los azulejos?
muchas gracias
Hola Mai,
Atendiendo al tipo de pregunta que haces te recomiendo usar nuestro servicio de consultoría jurídica. Te dejo el enlace.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/presupuesto-para-informe-juridico/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola soy inquilino de un local y el presidente me dijo que salia agua por la parte atras al no tener seguro he llamado u. Fontanero particular y a detectado que la fuga es de un bajante comunitario quien debe hacerse cargo de la factura de desplazamientos y demás localización de fuga con micro cámara .
La factura quien debe abonarla???
donde acudir ,cuando en un bajo comercial no se permite el acceso,para arreglar una bajante de la comunidad.La comunidad se hace cargo del arreglo y desperfectos que se puedadn ocasionar,(talla,pintar,etc)
Hola Manuel:
Si despues de requerido fehacientemente (burofax) para que permita el paso al local y poder arreglar los desperfectos o averias, si no responde afirmativamwente hay que acudir al Juzgado.
Un saludo y gracias por seguirnos
hola , espero alguien me pueda ayudar.Vivo en un edificio de más de 50 años, las tuberías
generales están situadas entre la cocina y el baño de mi casa, pero lindan con el edificio contiguo (ambos comparten la misma cámara de aire). Durante los últimos 10 años ha habido más de 6 averías, el seguro del edificio parchea pero no cambia la cañería dañada.En este tiempo me han picado el techo y el suelo de la cocina en 3 ocasiones, la pared y el techo del baño en otras 3, para todas estas reparaciones tenia azulejos para sustituir , pero ahora se me han terminado.El seguro del edificio dice que no cubre los daños estéticos y mi seguro dice que como el daño lo causa una tubería general el responsable es o bien el seguro de la comunidad o la comunidad misma.Me acaba de avisar nuevamente el propietario del bajo comercial por agua filtrada en su techo.¿Qué debo hacer?, ¿puedo impedir que vuelvan a picar toda mi casa cuando ya no tengo azulejos y eso significará que debería azulejar todo y correr yo con los gastos?
hola soy inquilino en un bajos por donde pasa un bajante general del edificio a este bajante el inquilino anterior conecto la salida de agua del aire acondicionado este bajante se atora cada 2 por 3 por culpa de que los vecinos tiran cosas y la cuba ya a venido varias veces a desatascar durante estos años , la comunidad a cambiado de seguro y la ultima cuba izo un informe diciendo que el problema era la conexion al bajante del aire acondicionado alegando que es ilegal por lo que la comunidad ahora no quiere pagar la cuba y me la quieren colocar a mi , lo pueden hacer asi como asi ?
Buenos días,
Soy propietaria de un local recién comprado y al descubrir todas las columnas hemos visto 5 bajantes, todas ellas de uralita, de las que 2 gotean. El administrador dice que la comunidad sólo arreglará las que gotean, pero no las otras tres.
Tengo entendido que las bajantes de uralita deben cambiarse por otras de PVC, y siendo responsabilidad de la comunidad no sólo el arreglo de averías sino también su conservación, ¿existe una norma/ley/artículo o jurisprudencia al que me pueda acoger que indique expresamente que debe cambiarlas la comunidad? El administrador dice que no hay ninguna normativa comunitaria al respecto.
Gracias y un saludo,
Hola.
Al respecto de las bajantes, tenemos una duda. El portal de al lado nuestro, quiere acometer el cambio de bajantes, y quieren conectar a la red de alcantarillado por nuestra salida, teniendo ellos una a menos distancia, y "mas recta". ¿Estamos obligados a dejarles paso, teniendo en cuenta que, nuestra salida sólo tiene capacidad para nuestro edificio?
Gracias
Hola Esther:
1.- La red de alcantarillado como tal, es una cuestión que implica al Ayuntamiento o a la empresa concesionaria, por lo que los problemas que me está comentando (nula capacidad para asumir ambas bajantes, etc.) en un principio debería serle puesto en conocimiento al ayuntamiento, a la vista de que parece ser que hay otra más próxima al portal de al lado.
Un saludo