Cuando hablamos de la legitimación activa en los juicios de desahucio nos estamos refiriendo a la persona que puede interponer una demanda de desahucio por falta de pago o de expiración del término convenido.
Debemos tener en cuenta los siguientes artículos que nos ayudarán a entender este asunto:
«Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.»
artículo 1569 del Código Civil:
«El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:.. 2.ª Falta de pago en el precio convenido.»
artículo 27 Ley Arrendamientos Urbanos:
» … 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.»
artículo 10 Ley de Enjuiciamiento Civil:
«Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.»
En principio y con carácter general (aunque pueden darse algunas situaciones especiales) la legitimación activa en los juicios de desahucio por falta de pago o por expiración de término le corresponde al arrendador, es decir, al firmante del contrato, pues tal como hemos citado el artículo 1257 del Código Civil el contrato despliega sus efectos sobre los firmantes del contrato.
Entiendo que al ser el arrendador quien ha celebrado y firmado el contrato y aunque no sea el propietario es la persona con la que se ha relacionado el arrendatario, está legitimado activamente para interponer el procedimiento de desahucio por falta de pago o por expiración del término convenido.
«Esta Sala no acepta tal argumentación ya que, como se ha apuntado, la legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato compete, única y exclusivamente , a quien resulte probado haber otorgado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador. Por todo ello procede la estimación del motivo.»
«La acción que se ejercita es una acción derivada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, de tal manera que la legitimación activa corresponde a los demandantes, quienes suscribieron como arrendadores el contrato de arrendamiento, cedieron la posesión de la finca a la demandada apelante, y vienen percibiendo las rentas, acto éste de reconocimiento evidente por la arrendataria de la legitimación de Don Aaaaaa y Doña Bxxxxx , de acuerdo con el artículo 1.257 del Código Civil , en relación con los artículos 1.569 del referido texto legal, y correlativos de la LAU 29/1994.»
«Basta para desestimar el inconsistente recurso de apelación con recordar que la relación jurídico procesal está perfectamente constituida entre las partes demandante y demandada (arrendadora y arrendataria del contrato de tres de marzo de 2008; documento nº 2 del escrito de demanda) y que las partes aquí litigantes tienen perfecta legitimación activa y pasiva en virtud del contrato de arrendamiento sobre el que se acciona y cuya extinción se interesa por transcurso del término pactado y conforme a lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que en relación a la condición de parte procesal legítima dispone que: «Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.»
A ello ha de añadirse el principio de relatividad de los contratos que recoge el artículo 1.257 del Código Civil , según el cual loas contratos, sin exclusión, solamente producen efecto entre las partes que los otorgan, y sus herederos, principio que aplican las SAP, Civil sección 13 del 07 de Julio del 2009 y la STS, Civil sección 1 del 09 de Julio del 2010 en cuanto al desahucio.»
«En el presente caso, de las alegaciones de ambos demandados se extrae un explícito reconocimiento de la condición de arrendadora a xxxxx S.L., pues admiten haber venido entendiéndose con ésta en todos los aspectos relativos a la ejecución de la relación arrendaticia, incluso haber satisfecho a la misma las anteriores mensualidades de renta, e igualmente proponen en el acto del juicio diversas formas de transacción con xxxxx II, S.A. sobre lo que es objeto del procedimiento, todo lo cual supone un reconocimiento de su condición de arrendadora, y por ende de la legitimación activa ad causam que ostenta para el ejercicio de la acción.»
«En el presente caso, aduce la parte demandada que no consta documento que indique derecho de propiedad o posesión con respecto al inmueble afectado.
La excepción invocada debe ser desestimada, en primer lugar porque la legitimación viene dada por quien consta como parte arrendadora del contrato, y el actor consta como arrendador del contrato incumplido y, por ende, se encuentra perfectamente legitimado para instar el presente procedimiento.»
Con carácter general la legitimación activa en los juicios de desahucio la tiene el arrendador al ser parte en el contrato de arrendamiento.
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