Legitimación del administrador para resolver el contrato de arrendamiento

Es mayoritaria la opinión de los Tribunales de considerar que existe legitimación del administrador para resolver el contrato de arrendamiento.

En muchas ocasiones la persona que figura como parte arrendadora en un contrato de arrendimiento, ya sea de vivienda como de local de negocio, no es el propietario de la finca sino un administrador del titular o un administrador de fincas que figura actuando en nombre de aquel. En estos caso, también es frecuente, que el arrendatario cuando recibe una demanda de desahucio por falta de pago, de resolución del contrato por expiración del término fijado o por incumplimiento de cualquiera de sus obligaciones, denuncie ante el Tribunal que dicho administrador carece de capacidad para ser parte (falta de legitimación activa) e interponer dicho procedimiento al no ser el propietario del inmueble arrendado.

Los Tribunales en estos casos (inmensa mayoría) consideran que sí existe legitimación del administrador para resolver el contrato de arrendamiento, y para ello argumentan lo siguiente:

1º.-  No puede impugnar la legitimación de un litigante quien dentro o fuera del pleito se la tiene reconocida. Esto viene a significar que si el inquilino le ha reconocido al administrador la legitimación para firmar el contrato de arrendamiento, o ha sido con él con quien se ha relacionado, o a quien le ha venido pagando, o a quien le entregó la fianza, etc., no puede en el pleito negarle dicha legitimación si durante todo el tiempo se la ha reconocido.

2º.-  No se puede ir en contra de los propios actos, negando efecto jurídico a la conducta contraria, ya que se vulneraría la  buena fe.

Sentencias que declaran la legitimación del administrador para resolver el contrato de arrendamiento

–  Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 3ª) de 15 diciembre 2011: » Como se encarga de recordar la sentencia de la AP Madrid (Secc. 8ª) 18.7.2011, la legitimación para el ejercicio de la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas, la ostentan el propietario, el copropietario en una comunidad de bienes en beneficio de ésta, el poseedor real, el arrendador y el simple administrador, al ser un acto de mera administración y no de disposición.»

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª) de 17 noviembre 2009:  » Aquí, desde la misma celebración del contrato en que con toda claridad constaba como arrendador Administración de Inmuebles LM y que actuaba como administrador, y después, se admitió precisamente esa condición de parte arrendadora sin objeción ni exigencia de ningún otro requisito adicional.   A propósito de esta cuestión la SAP Málaga (Sección 4ª) de 14 Enero 2009 manifiesta:

• Esta Sala considera que es de aplicación en el presente caso la reiterada doctrina jurisprudencial conforme a la cual no puede alegar la excepción de falta de personalidad del litigante contrario quien antes la tiene ya reconocida fuera del proceso, contratando con él.
• El principio de la buena fe encuentra plasmación legal en el ámbito del derecho material, al exigirse que los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe ( art. 7.1 Código Civil), y en el ámbito procesal, imponiéndose que en todo tipo de procedimiento se respetarán las reglas de la buena fe, por lo que los Juzgados y Tribunales rechazarán fundamentalmente las peticiones, incidentes y excepciones que se formulen con manifiesto abuso de derecho o entrañen fraude de ley o procesal ( art. 11.1 LOPJ); en este sentido se pronuncia el art. 247.1 LEC .
• Dentro de las exigencias derivadas del principio de la buena fe se encuentra la interdicción de la conducta contraria a los propios actos; doctrina expuesta en numerosas resoluciones, de las que es exponente la STS de 21 de Mayo de 1.982 , al expresar que actúa contra la buena fe el que ejercita un derecho en contradicción con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro (prohibición de ir contra los actos propios).

Trasladando la doctrina expuesta al caso enjuiciado nos lleva a concluir en el sentido de apreciarse un comportamiento de la demandada Sra. Josefa (reconocimiento de la condición de arrendador del demandante Administración de Inmuebles LM) que la vincula al mantenimiento del estado de cosas por ella consentido impidiendo un comportamiento posterior ( la excepción de falta de legitimación activa del arrendador demandante) en contradicción con aquel comportamiento«.

–  Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), sentencia de 30 de noviembre de 2010: » Resulta acreditado que el demandante Sr. Artemio aparece en la relación arrendaticia como administrador, y en esa condición otorgó con el demandado el contrato de arrendamiento; que el demandante Sr. Artemio lleva la administración de la finca por medio de la sociedad «AGN Servicios Integrales,S.L.», a la que designó como administradora en el depósito de la fianza, y a cuyo nombre aparecen emitidos los recibos de renta y las comunicaciones con el arrendatario; y que no consta que el demandado haya tenido relación con ninguna otra persona, en la condición de arrendador, distinta del demandante Sr. Artemio , o de la sociedad «AGN Servicios Integrales,S.L.;   por lo tanto, existe legitimación del administrador para resolver el contrato de arrendamiento, toda vez que ha sido admitido de contrario como parte arrendadora en la relación arrendaticia.»

CONCLUSION:

Si el inquilino ha firmado el contrato de arrendamiento con una persona que aun no siendo la propietaria del inmueble actuaba como administrador o representante de aquel, no puede a posteriori negar su legitimación.