Al hablar de la legitimación del comunero para ejercitar el desahucio pretendemos resolver las dudas que se plantean cuando una Comunidad de Bienes figura como parte arrendadora en un contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio, y uno o varios de sus componentes deciden emprender la acción de desahucio contra el inquilino sin contar con el consentimiento del resto de comuneros.
EJEMPLO:
Tres hermanos son copropietarios de un piso o un local arrendado y el inquilino no abona la renta. ¿Está legitimado uno solo de los copropietarios para interponer un procedimiento de desahucio, o se requiere que actúen los tres hermanos?
Antes de nada decir dos cosas:
1ª) Cuando hablamos de legitimación nos referimos a la capacidad o aptitud que tiene una persona para demandar en juicio.
2ª) Resolver un contrato de arrendamiento por falta de pago mediante un juicio de desahucio viene siendo considerado un acto de administración.
El Tribunal Supremo (entre otras en sentencias de 13 diciembre 2006 y 13 julio 2012) considera que existe legitimación del comunero para ejercitar el desahucio por lo que cualquiera de estos puede por tanto ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, aun cuando así no lo exprese en la demanda, siempre que no se demuestre una actuación en su exclusivo beneficio.
Esta opinión de nuestro Alto Tribunal, hay que enlazarla con lo dispuesto en el art. 398 del Código civil, referido a las comunidades de bienes. Este artículo establece que para la administración de la cosa común se necesitará el acuerdo de la mayoría de los partícipes.
Todas estas cuestiones unidas dan como resultado la respuesta a nuestra pregunta. En una Comunidad de bienes es factible que uno de sus miembros ejercite el desahucio por falta de pago de la renta de la vivienda o local, aún sin contar con el consentimiento del resto, dado que se trataría del ejercicio de una acción de administración que beneficia a los demás al pretender recuperar la finca por la que no se está pagando la renta. Esta acción sería útil para el bien común, por lo que consideramos que estaría legitimado.
No obstante, aunque el Tribunal Supremo diga que no es preciso que se mencione en la demanda de desahucio que interviene para el bien común, sí es conveniente que se indique que la acción se ejercita en nombre propio y en interés y beneficio de la Comunidad de bienes.
En relación con la oposición de uno de los comuneros, conviene recordar que, constituye doctrina jurisprudencial reiterada la expresiva de que la resolución del contrato de arrendamiento sobre bienes comunes constituye un acto de administración (sentencias del Tribunal Supremo de 3 de mayo de 1975 , 19 de junio de 1979 o 5 de marzo de 1982), de manera que en relación con ello, cualquiera de los comuneros tiene legitimación activa para comparecer en juicio y promover en beneficio de la comunidad, sin necesidad de acuerdo o autorización de los demás, el desahucio de las fincas comunes arrendadas por resolución o expiración del arrendamiento constituido sobre ellas.
«El artículo 398 del Código Civil establece que: «Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyen el objeto de la comunidad».
La sentencia del Tribunal Supremo de 25 septiembre 1995 declara: «Como típico acto de administración de la cosa común, el art. 398 del Código Civil exige para el arrendamiento el acuerdo de la mayoría de los participes».
La sentencia del Tribunal Supremo de 12 diciembre 1983, señala. «Ni el art. 398 del Código Civil habla de la necesidad de junta comunitaria alguna para tomar los acuerdos que afecten a la administración y mejor disfrute de la cosa común, ni es razonable tal exigencia cuando la voluntad de la mayoría de los partícipes, que es la expresión utilizada por el texto legal, se revela inequívocamente en determinado sentido».
En fin, la sentencia del Tribunal Supremo 5 marzo 1982, precisa: «La concertación y, lógicamente, la resolución de un contrato de arrendamiento, no es ni puede ser una alteración o disposición de la cosa común (ni jurídica ni material), sino un simple acto de administración y mejor disfrute, para lo que es suficiente la mayoría del art. 398, acreditada en este caso».
La aplicación de tal doctrina jurisprudencial al caso presente, libera de toda duda respecto a la legitimación activa de los actores para el ejercicio de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento.»
«En efecto, si en este caso se examina el escrito inicial vemos que en el mismo no se recoge el ejercicio de una acción que beneficie a todos los comuneros, por lo que se ha de concluir que los actores no actúan sino en su propio beneficio dado que la pretensión que se recoge es que por parte del demandado se entregue «la posesión del inmueble a mi representado». Esto supone que no se está solicitando la posesión para la comunidad, sino solo para los demandantes y de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo un comunero no tiene legitimación para el ejercicio de acciones en nombre de la comunidad si no es beneficio de ella.»
«En este sentido la sentencia Tribunal Supremo de 8 de julio de 2011 reconoce legitimación activa al comunero, al decir que puede actuar en beneficio de la comunidad y a este respecto baste citar la doctrina de esta Sala según la cual cualquiera de los comuneros pueden comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma – sentencias, por todas, de 10 de junio de 1981, 3 de febrero de 1983, 18 de diciembre de 1989, 17 de abril de 1990, 8 de abril de 1992 y 6 de junio de 1997».
En estos casos y estando también frente a un acto de administración de la comunidad de bienes, prorrogar o no el arrendamiento, consideramos que como quiera que dicha decisión no está tan clara que beneficie al resto de comuneros, ya que alguno de ellos puede opinar que es mejor prorrogar el contrato que resolverlo, se requerirá conforme a lo dispuesto en el art. 398 del Código Civil que se cuente con la mayoría de los comuneros que representen la mayoría del porcentaje de participación en la comunidad.
» …es clara la legitimación activa de los demandantes para el desahucio por expiración del plazo respecto de las fincas xxxx, de las que el demandante únicamente ostentaría el derecho de 3/5 partes (de la prueba resultaría al menos 4/5 partes), primero porque la legitimación se la reconoció el arrendatario al arrendador en el contrato y ha disfrutado pacíficamente de la posesión, sin que exista un tercero en la relación; y segundo porque en principio todo comunero puede ejercitar las acciones que sean favorables a la comunidad ( STS 28 de abril 2016).
La sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 1992 argumenta: «La legitimación activa del comunero, en cualquier clase de comunidad, …viene determinada, como en este caso, por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor». Lo mismo dice la sentencia de 13 de febrero de 1987: «Cualquiera de los partícipes (…) puede comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad (…) ello sólo es así siempre que lo haga en beneficio de los demás partícipes, y no cuando, amparado en su cualidad de comunero, solicita la tutela jurídica en su provecho exclusivo»; extremo concreto que no ha sido objeto de alegación ni prueba.»
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Estimado compañero, la pregunta es, si el contrato está firmado por una CB con NIF propio, puede alguno de ellos solo accionar? y más si ese, solo posee el 25% de la comunidad