La legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios viene prevista en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece una regla de legitimación y un requisito de procedibilidad, es decir, quienes pueden impugnar los acuerdos comunitarios siempre que se cumpla un requisito de procedibilidad.
Artículo 18.2 de la LPH:
«Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.»
El requisito de procedibilidad exige que los propietarios legitimados que quieran impugnar los acuerdos deberán estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas o proceder previamente a su consignación.
Veamos distintas situaciones en las que los propietarios se pueden encontrar frente a la adopción de acuerdos comunitarios:
Tendrán legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad, aquellos propietarios que hayan asistido a la Junta y en la votación hayan salvado su voto.
¿Qué significa salvar el voto?
Es la postura que adoptan los propietarios que asisten a la Junta y cuando van a votar deciden no comprometer su voto ni a favor ni en contra del acuerdo, por lo que han de hacer constar que «salvan el voto».
Salvar el voto no es igual que abstenerse. Si algún propietario se abstiene en la votación, no podrá posteriormente impugnar judicialmente el acuerdo.
Si el propietario asiste a la Junta pero no ha hecho constar que salva su voto, luego no podrán impugnar dicho acuerdo, pues iría en contra de la doctrina de los propios actos.
Aunque el artículo 18.2 de la LPH no lo establece, es evidente que también podrán impugnar los acuerdos de la comunidad los propietarios que hayan votado en contra del acuerdo.
Cuando el propietario tiene su posición clara de rechazo del acuerdo adoptado, lo más aconsejable y conveniente es que vote en contra, pues esta postura no deja duda alguna de que está en desacuerdo con lo aprobado.
Los ausentes a la junta de propietarios también están legitimados dentro de los plazos que marca la LPH para impugnar los acuerdos de la Comunidad.
Una vez reciban la notificación de los acuerdos adoptados, los propietarios que no acudieron a la junta pueden actuar de tres maneras:
1ª.- Mostrar expresamente su conformidad con los acuerdos adoptados en el plazo máximo de 30 días.
En este caso no cabe que después puedan impugnar el acuerdo puesto que se han pronunciado a favor.
2ª.- Mostrar expresamente su disconformidad con el acuerdo en el plazo máximo de 30 días naturales.
En este caso pueden impugnar los acuerdos dentro de los plazos previstos en el artículo 18.3 de la LPH. Es recomendable que el propietario manifieste su decisión de forma fehaciente (ejemplo: escrito decepcionado con la firma del administrador, burofax, etc.).
3ª.- No manifestar nada en el plazo de 30 días naturales.
En este caso su voto se sumará a la mayoría de los votos que hubo en la reunión de la comunidad pero sólo a los efectos del cálculo para alcanzar la mayoría cualificada requerida. Esta regla de sumar el voto de los ausentes al sentido del voto mayoritario de los presentes tiene dos excepciones previstas en el artículo 17.8 de la LPH.
El propietario ausente seguirá teniendo legitimación para impugnar el acuerdo salvo si la impugnación se funda en la no concurrencia de la mayoría cualificada por la ausencia de su voto.
El Tribunal Supremo en sentencia de fecha de 16.12.2008 establece como doctrina jurisprudencial la siguiente:
«El copropietario ausente de la Junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días, no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el art. 18 LPH, salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto».
Si el propietario ha sido privado legalmente del derecho de voto (por ejemplo por ser moroso) no tendrá legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad (artículo 15 LPH). Sólo tendrán dicha legitimación aquellos propietarios que hubiesen sido privados ilegalmente de tal derecho.
Como ya hemos indicado, la Ley de Propiedad Horizontal exige, además de estar legitimado, un requisito de procedibilidad para impugnar los acuerdos comunitarios consistente en estar al corriente en el pago de las deudas de la comunidad, con una excepción:
salvo para impugnar acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
En la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de 28.02.2022, se dice:
«…En definitiva, del juego normativo expuesto resulta que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.»
Los propietarios morosos tienen limitados sus derechos en dos cuestiones importantes relacionadas con la comunidad de propietarios:
1ª.- Limitación para impugnar acuerdos comunitarios:
» Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.» (art. 18.2 LPH)
2ª.- Limitación para votar en las juntas de propietarios:
«Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley» (art. 15.2 LPH)
La respuesta es afirmativa.
Aunque la herencia no haya sido aceptada, los herederos están legitimados para impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios.
La herencia yacente constituye un patrimonio hereditario interinamente sin titular actual que carece de personalidad jurídica. Sin embargo tradicionalmente la jurisprudencia ha reconocido a la misma capacidad para ser término subjetivo de la relación jurídica procesal, lo que tanto le permite ocupar la posición no sólo de parte demandada, sino también de parte de actora.
La Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce expresamente esa capacidad para ser parte en el artículo 6.1.4º a las masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular, entre cuyos patrimonios se halla la herencia yacente.
Si el propietario tiene legitimación para impugnar los acuerdos de la Comunidad (porque haya votado en contra, haya salvado el voto o estuvo ausente y manifestó su voluntad contraria a la adopción del acuerdo dentro de los 30 días naturales), hay que recordar que además se exige legalmente estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
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Buenos dias,
Al no encontrar jurisprudencia en este caso, me dirijo a ustedes.
¿Se puede exigir responsabilidad penal a un administrador que en una junta extraordinaria permite a los vecinos llamar por teléfono a un vecino ausente que ha delegado el voto por escrito a otro vecino presente en dicha junta y encima lo hace constar en el acta?
Muchas gracias por su ayuda.
Buenas tardes
La impugnación de la asamblea de propietarios a quien la tengo que enviar, al Presidente o al administrador.
Gracias Alfons
Buenos días Francisco
y muchas gracias por toda la información que compartes.
Mi caso es que vivo en un primer piso, y los bajos están alquilados a unos bares desde hace 20 años. Hay unas terrazas, propiedad de la comunidad, que desde hace años la comunidad decide alquilarlos a los bares. Total, que yo tengo el ruido de las terrazas que nos molesta muchísimo. Cada año se vota si se renueva el alquiler y siempre sale que sí aunque una minoría vote que no. Justo ahora, me han dado la escritura de constitución de la obra y allí sale expresamente que no se pueden alquilar las terrazas para poner sillas y mesas (es decir, la comunidad ha estao alquilando ilegalmente durante años). Puedo ahora, en la próxima reunión de vecinos decir que ya no se puede votar y que se tiene que quitar las terrazas o por otro lado me dirán que llevan 20 años alquilando y que ya es un derecho adquirido? muchísimas gracias
mi comunidad dxe propiuetarios quiere cambiar el sistema de la piscina comunitaria.de usar clora a salo,si esto ocuriese,yo nom podria usarla por que soy alergica al agua salada ,me podria negar aunque la comunidad quiera hacerlo