La Ley de limitación del precio del alquiler de viviendas en Cataluña entra en vigor el 30 de septiembre de 2020 y será de aplicación en un principio a los municipios incluidos en el ANEXO del citado texto legal.
Como veréis más adelante se trata de una Ley por la que la Administración autónomica de Cataluña interviene en el sector del alquiler de viviendas limitando la renta que pueden cobrar los arrendadores según áreas y municipios donde se ubique el inmueble.
En el PREÁMBULO de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, se dice, entre otras cosas, lo siguiente:
» El efecto que persigue la Ley, de contención de las rentas, se instrumenta mediante la aplicación del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda.
Este índice suministra datos fiables acerca del precio de los alquileres de viviendas análogos al que es objeto de arrendamiento, obtenidos a partir de la información contenida en el Registro de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas.
El índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas y de los márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de varias características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación, eficiencia energética, ascensor, mobiliario o anexos).
En virtud de la presente ley, el precio de referencia se establecerá de acuerdo con el índice mencionado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con incrementos o minoraciones de hasta un cinco por ciento, dadas las características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento.
El régimen de contención de rentas aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda concluidos en áreas que hayan sido declaradas áreas con mercado de vivienda tenso persigue un equilibrio razonable entre el deber de respetar el interés patrimonial del arrendador y la función social de la propiedad urbana, y gira en torno a DOS REGLAS BÁSICAS:
LA PRIMERA de ellas determina el importe máximo de la renta que puede convenirse en el momento de formalizar el contrato de alquiler, el cual NO PUEDE REBASAR EL PRECIO DE REFERENCIA para el alquiler de una vivienda de características análogas, incrementado o minorado, como máximo, en un 5%.
LA SEGUNDA regla determina que la renta tampoco puede rebasar la consignada en el último contrato de arrendamiento, en el supuesto de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores, e indica los incrementos que se pueden aplicar y las excepciones aplicables.»
Limitación del precio del alquiler de viviendas en Cataluña
El objeto de la presente ley es regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que concurran las siguientes circunstancias:
a)Que la vivienda arrendada esté destinada a residencia permanente del arrendatario.
b)Que la vivienda arrendada esté situada en un área que haya sido declarada área con mercado de vivienda tenso.
Quedan EXCLUIDOS de la aplicación de la presente ley los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta, y en cualquier caso los siguientes contratos de arrendamiento:
a) Los suscritos antes del 1 de enero de 1995.
b) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
c) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
d) Los de carácter asistencial.
e) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
DETERMINACIÓN DE LA RENTA INICIAL DEL ALQUILER (artículo 6):
En los contratos de arrendamiento de vivienda que se concluyan en un área con mercado de viviendas tenso y estén comprendidos en el ámbito de aplicación de la presente ley, la renta pactada al inicio del contrato está sujeta a las siguientes condiciones:
a)No puede sobrepasarse el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
b) No puede sobrepasarse la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, si la vivienda afectada se ha arrendado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la presente ley.
DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE REFERENCIA (artículo 7):
… El contrato debe indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil de la vivienda arrendada el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, expresado en euros por metro cuadrado, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior, salvo que las partes contratantes acuerden, atendiendo a determinadas características específicas de la vivienda objeto de arrendamiento, incrementar o disminuir el valor indicado por el índice de referencia, con una variación de como máximo un cinco por ciento.
El incremento o minoración del valor determinado por el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, acordado por las partes contratantes en virtud de lo establecido en el apartado 4, debe basarse en la concurrencia de AL MENOS TRES de las siguientes características específicas, que deben constar en el contrato, junto con los elementos que permitan su acreditación:
a) Ascensor.
b) Aparcamiento.
c) Vivienda amueblada.
d) Sistema de calefacción o refrigeración en la vivienda.
e) Zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea.
f) Piscina comunitaria o equipamientos análogos.
g) Servicios de conserjería en el edificio.
h) Vistas especiales.
CONCLUSIÓN:
Entra en vigor la Ley de limitación del precio del alquiler de viviendas en Cataluña de la que en próximos post iremos desgranando y analizando los problemas que vayan surgiendo.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Para los no residentes que estamos en la EU estamos pagando el 19% de impuesto por el alquiler y no nos desgrava el 60% como a un español. Esto es un abuso de Hacienda. En otros paises de la EU si han limitado el precio de alquiler pero se paga menos impuestos te desgravan, tienes más reducción. Otros paises como en Holanda no te hacen pagar impuestos por la segunda vivienda alquilada y los alquileres con o sin corona han subido 8% este año. Porque vamos a invertir en España con tan baja rentabilidad. Estan pasando un problema de gobierno a la gente privada. Donde estan las viviendas sociales?
Me gustaría saber cómo afecta el control de precios en los alquileres de inmuebles en Cataluña a los propietarios no residentes.
Hasta el momento, los propietarios no residentes pagamos el 24% sobre el precio del alquiler y no tenemos derecho a absolutamente ninguna deducción.
Lo lógico y razonable sería que si tenemos que bajar el precio del alquiler, consecuentemente se nos bajara la tasa de impuesto del 24% y se nos otorgara el derecho a deducción de gastos, como ocurre en el resto de países occidentales.
Si el Parlament no ha modificado esta tasa y además seguimos sin derecho a deducciones, esta nueva ley aumenta la penalización a los no residentes y hace todavía más inviable el alquiler, vulnerando además gravemente nuestros derechos.
Alguna sugerencia de cómo podemos actuar ante este perjuicio y esta nueva vulneración de derechos añadida a nuestra situación con respecto al alquiler?
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Para los no residentes que estamos en la EU estamos pagando el 19% de impuesto por el alquiler y no nos desgrava el 60% como a un español. Esto es un abuso de Hacienda. En otros paises de la EU si han limitado el precio de alquiler pero se paga menos impuestos te desgravan, tienes más reducción. Otros paises como en Holanda no te hacen pagar impuestos por la segunda vivienda alquilada y los alquileres con o sin corona han subido 8% este año. Porque vamos a invertir en España con tan baja rentabilidad. Estan pasando un problema de gobierno a la gente privada. Donde estan las viviendas sociales?
Hola,
Me gustaría saber cómo afecta el control de precios en los alquileres de inmuebles en Cataluña a los propietarios no residentes.
Hasta el momento, los propietarios no residentes pagamos el 24% sobre el precio del alquiler y no tenemos derecho a absolutamente ninguna deducción.
Lo lógico y razonable sería que si tenemos que bajar el precio del alquiler, consecuentemente se nos bajara la tasa de impuesto del 24% y se nos otorgara el derecho a deducción de gastos, como ocurre en el resto de países occidentales.
Si el Parlament no ha modificado esta tasa y además seguimos sin derecho a deducciones, esta nueva ley aumenta la penalización a los no residentes y hace todavía más inviable el alquiler, vulnerando además gravemente nuestros derechos.
Alguna sugerencia de cómo podemos actuar ante este perjuicio y esta nueva vulneración de derechos añadida a nuestra situación con respecto al alquiler?
Mil gracias,
Javier