Los copropietarios responden solidariamente frente a la Comunidad
Los copropietarios responden solidariamente frente a la Comunidad del pago de los gastos comunes con independencia de los acuerdos que haya entre ellos.
Aunque una vivienda o local pertenezca a varios dueños, todos los copropietarios responden solidariamente frente a la Comunidad por la totalidad de la deuda contraída.
En algunos procedimientos judiciales he visto que algunos vecinos morosos argumentan para evitar que se estime la demanda de reclamación por impago de las cuotas comunitarias, la excepción procesal de «falta de litisconsorcio pasivo«.
¿Qué significa esto?: significa que la Comunidad no ha demandado a los demás copropietarios del piso o local cuando el inmueble pertenece a varias personas (cada una con un porcentaje), o bien, porque el inmueble forma parte de la sociedad de gananciales de un matrimonio y alegan que deben ser demandados judicialmente los dos cónyuges a la vez (sobre todo en caso de divorcios).
Nuestros Juzgados y Tribunales se han pronunciado sobre esta cuestión en bastantes ocasiones, declarando que cuando la vivienda o local que ha generado la deuda comunitaria corresponde a varias personas («pro indiviso») o a un matrimonio por su adquisición con carácter ganancial, todos los copropietarios responden solidariamente frente a la Comunidad de propietarios del pago de dichos gastos, ya que tienen la obligación de participar en los mismos, con independencia de los pactos que entre ellos hayan alcanzado para el pago de las cuotas comunitarias.
Estos pactos entre copropietarios suelen darse con cierta frecuencia en los procedimientos de divorcio cuando los cónyuges deciden que uno de ellos sea quien se ocupe de pagar los gastos de comunidad, normalmente aquél que se queda con el uso de la vivienda.
Pues bien, resulta indiferente los acuerdos alcanzados sobre el pago de los gastos comunes (incluso si aparecieren reflejados en una sentencia de divorcio), ya que de existir, solo afectarán a los propios cónyuges, concluyendo que los copropietarios responden solidariamente frente a la Comunidad por la totalidad de la deuda.
Al tener un vínculo solidario entre los copropietarios, la Comunidad podrá dirigirse contra cualquiera de los copropietarios o contra todos simultáneamente por la totalidad del importe debido, sin que quepa por los demandados argumentar que en su caso sólo deberán la deuda con arreglo a su porcentaje de participación.
La Ley de Propiedad Horizontal, no establece nada al respecto, las únicas referencias que hace sobre la copropiedad vienen recogidas en el artículo 15 cuando dice que, si algún piso pertenece proindiviso a diferentes propietarios, estos nombrarán a un representante para acudir y tratar en las Juntas, dando a entender, que los copropietarios respecto de cualquier piso, local, garaje, etc., funcionan de manera unitaria frente a la comunidad del edificio, con independencia de las relaciones entre ellos.
Y también en el art. 9.1. e) LPH: » Son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización».
Sobre el tema de que los copropietarios responden solidariamente frente a la Comunidad, y a modo de ejemplo, os reseño las siguientes sentencias:
– Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª) de 6 de febrero de 2013, que dice al respecto:
«Es un hecho comprobado en el procedimiento que la titularidad del trastero corresponde a la comunidad de bienes formada por el demandado, su exesposa y los herederos de su fallecida madre. Desde esta perspectiva debe recordarse que en los supuestos de copropiedad del elemento privativo en cuestión, la obligación de pago de las cuotas de la propiedad horizontal a que el mismo pertenece corresponde, con carácter solidario, a cada uno de los copropietarios, pues la solidaridad entre comuneros, que se deriva de la obligación de cada propietario de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el Título constitutivo de la Propiedad Horizontal, impide que dicha cuota se divida cuando sean varios los propietarios, y , además, al ser gastos de conservación del bien compartido, tiene el carácter de indivisible y solidaria frente a terceros, sin perjuicio de las reclamaciones a que pudiere haber lugar, entre los copropietarios del elemento privativo, por virtud de las relaciones internas entre los mismos».
– Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª), sentencia de 21.09.2015:
» Al tratarse de un proindiviso entre los codemandados, … de las obligaciones frente a la Comunidad de Propietarioshan de responder solidariamente los copropietarios, con independencia de quién ostente la posesión, y si el apelante tiene o no acceso a la vivienda. La Ley de Propiedad Horizontal guarda silencio sobre el carácter mancomunado o solidario de esta responsabilidad, pero de la regulación de la deuda que se hace en dicha Ley, se ha de considerar que la obligación, cuando son varios los titulares del piso o local, es, frente a la Comunidad, solidaria.»
– En igual sentido se pronuncian la mayoría de las Audiencias Provinciales, pudiendo citarse al respecto las sentencias de la Secc. 4.ª de Málaga de 8 Octubre de 1997 , Secc. 18.ª de Barcelona de 6 Abril de 1999, Secciones 3 .ª y 4.ª de Granada de 12 Julio y 5 Julio de 1999, respectivamente .
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Tenemos un piso que es propiedad en un 87,5% y usufructo vitalicio y por otra de un 12,5%. La vivienda es el domicilio habitual del 87,5% y el copropietario del 12,5% se niega a pagar los gastos que ya ascienden a 3.100 euros. Ademas quiere hacer una tasacion compartida para venderme, sin descontar mi usufructo. Yo quiero una valoracion de mercado que esta en internet.Quiero saber realmente que gastos esta obligado a pagar y si hay que descontarlos del valor del piso, que en estos momentos creemos que practicamente se equipara al valor de lo que recibiria. Yo no quiero ir al Juzgado porque tengo una pension muy pequeña y no puedo hacer frente a estos gastos elevados. MUCHISIMAS GRACIAS POR SU AYUDA.
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